Kentsel Dönüşümde "Riskli Yapı" Tespitine İtiraz ve 2/3 Çoğunluk Kararının İptali
Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması, eski yapı stokunun yenilenmesini bir zorunluluk haline getirmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), bu sürecin hukuki zeminini oluşturur. Ancak mülkiyet hakkı kutsaldır ve kentsel dönüşüm süreci bazen mülk sahiplerinin rızası dışında veya haksız şartlarla ilerleyebilir.
Gezici Hukuk olarak, kentsel dönüşümün her aşamasında kat maliklerinin haklarını savunuyor; riskli yapı tespiti süreçlerinden müteahhit sözleşmelerinin denetimine kadar profesyonel destek sunuyoruz. Bu makalede, süreci durduran veya yönünü değiştiren "itiraz" mekanizmalarını inceleyeceğiz.
1. "Riskli Yapı" Tespitine İtiraz Süreci
Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi için ilk adım "Riskli Yapı" tespitidir. Genellikle müteahhitler veya kat maliklerinden biri tarafından başlatılan bu sürece, binasının sağlam olduğunu düşünen veya sürecin usulsüz ilerlediğine inanan diğer malikler itiraz edebilir.
İtiraz Süresi: Riskli yapı raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde, raporun düzenlendiği yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne itiraz edilmelidir.
İtirazın İncelenmesi: İtiraz, üniversitelerden ve ilgili meslek odalarından seçilen teknik heyetler tarafından incelenir. Eğer teknik heyet binanın riskli olmadığına karar verirse, riskli yapı şerhi sicilden silinir.
Hukuki Yol: İtirazın reddedilmesi durumunda, yürütmenin durdurulması talepli olarak İdare Mahkemesi’nde dava açılması mümkündür. Gezici Hukuk, bu davalarda teknik bilirkişi raporlarındaki hataları (karot numunelerinin yanlış alınması, beton kalitesi ölçüm hataları vb.) tespit ederek müvekkillerinin mülkiyet haklarını korur.
2. 2/3 Çoğunluk Kararı ve Azınlık Haklarının Korunması
Kentsel dönüşümde en çok tartışılan konulardan biri de "üçte iki çoğunluk" kuralıdır. Bina riskli ilan edildikten sonra, nasıl bir yol izleneceğine (hangi müteahhit ile anlaşılacağı, payların nasıl dağıtılacağı vb.) maliklerin arsa payı oranında en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir.
Peki, 1/3'lük dilimde kalan "azınlık" maliklerin hakları nelerdir?
Kararın Tebliği: 2/3 çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan veya muhalif kalan 1/3'lük azınlığa noter kanalıyla tebliğ edilmelidir. Bu tebligatta, kararın kabul edilmesi için 15 günlük bir süre tanınır.
Haksız Kararların İptali: Eğer 2/3 çoğunluk kararı dürüstlük kuralına aykırıysa, arsa payları arasında adaletsizlik yapılıyorsa veya seçilen müteahhit sözleşmesi maliklerin zararına ise; bu kararın iptali için dava açılabilir.
3. Arsa Payı Satışı ve "Hisse Satışı" Tehlikesi
Eğer 1/3'lük azınlık, 15 gün içinde karara katılmazsa, bu kişilerin arsa payları, Bakanlık tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Gezici Hukuk olarak en çok müdahale ettiğimiz nokta burasıdır: Satış bedeli genellikle mülkün gerçek değerinin çok altında belirlenebilmektedir. Bu durumda "Bedel Tespitine İtiraz" davası açarak, mülkün güncel piyasa değerinin mahkemece belirlenmesini sağlıyoruz.
4. Müteahhit ile Yapılan Sözleşmelerde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kentsel dönüşümde malikler ile müteahhit arasında imzalanan "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi", sürecin anayasasıdır. Gezici Hukuk, bu sözleşmeleri hazırlarken veya denetlerken şu maddelere odaklanır:
İşin Teslim Süresi ve Gecikme Tazminatı: İnşaatın ne zaman biteceği ve gecikme halinde ödenecek aylık tazminat miktarı net olmalıdır.
Teknik Şartname: Kullanılacak malzemelerin markası ve kalitesi en ince ayrıntısına kadar yazılmalıdır.
Teminatlar: Müteahhitin işi yarıda bırakma ihtimaline karşı teminat mektubu veya nama yazılı pay senedi gibi güvenceler alınmalıdır.
Kira Yardımı: İnşaat süresince maliklere ödenecek kira yardımının miktarı ve artış oranı sözleşmeye bağlanmalıdır.
5. Gezici Hukuk Vaka Analizleri
Vaka Analizi - 1 (Hatalı Karot Örneği): Bir müvekkilimizin binasında, sadece bodrum kattan alınan tek bir numune ile "riskli yapı" kararı verilmiştir. Gezici Hukuk olarak yaptığımız itirazda, yönetmeliğe uygun sayıda numune alınmadığını kanıtladık. Yapılan yeni incelemede binanın riskli olmadığı ortaya çıkmış ve haksız bir yıkım süreci durdurulmuştur.
Vaka Analizi - 2 (Arsa Payı Adaletsizliği): 2/3 çoğunlukla alınan kararda, müvekkilimize ait dükkanın arsa payı paylaşıma dahil edilmemiş, müvekkil dezavantajlı bir konuma itilmiştir. Açtığımız "Kararın İptali" davası ile paydaşlar arasındaki eşitlik ilkesinin çiğnendiğini ispatladık ve projenin tüm malikler için adil bir şekilde revize edilmesini sağladık.
6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Binam riskli ilan edilirse evimi hemen boşaltmak zorunda mıyım? Cevap: Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra tahliye için en az 60 gün süre verilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse ek bir 30 günlük süre daha verilebilir. İdari yargıdan yürütmeyi durdurma kararı alınmadığı sürece tahliye zorunludur.
Soru: 2/3 çoğunluk sağlandığında benim imzam olmadan evim yıkılabilir mi? Cevap: Evet, yasal prosedürler tamamlandığında ve size gerekli tebligatlar yapıldığında, imzanız olmasa dahi bina yıkılabilir ve payınız açık artırma ile satılabilir. Bu yüzden süreci başından itibaren bir avukatla takip etmek kritiktir.
Soru: Kentsel dönüşüm kredisi veya kira yardımından kimler yararlanabilir? Cevap: Riskli yapıda en az bir yıl ikamet eden malikler veya kiracılar devletin sunduğu kira yardımından veya faiz destekli kredilerden yararlanabilir.
Sonuç: Mülkiyet Hakkınızı Riske Atmayın
Kentsel dönüşüm, binaları yenilerken aynı zamanda büyük bir hak arama mücadelesidir. Müteahhitlerin veya çoğunluk maliklerin baskısı altında kalmak, gelecekte ekonomik kayıplar yaşamanıza neden olabilir.
Gezici Hukuk, kentsel dönüşümün karmaşık mevzuatı içinde size pusula olur. Haklarınızı biliyor, mülkünüzün değerini koruyor ve inşaatın her aşamasında hukuki denetimi elden bırakmıyoruz. Unutmayın, doğru atılan bir imza hayatınızı kolaylaştırır, yanlış atılan bir imza ise mülkünüzden ayırır.
