6 Şubat 2023 depremleri Düziçi'nde de konut stokunu ve taşınmaz piyasasını derinden etkiledi. Hasarlı binaların tahliyesi, yıkım ve yeniden yapım süreçleri, bir süre konteyner kentlerde yaşayan aileler ve artan kira talebi, ilçe merkezindeki taşınmaz uyuşmazlıklarının gündemini belirledi. Köylerde ise hisseli tarlalar, eski köy evleri, yayla arsaları ve orman sınırındaki araziler kendine özgü sorular doğurur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Düziçi'nde konut, arsa ve tarım arazisi uyuşmazlıklarında vekillik yürütüyoruz.
Hasar Tespiti ve Hak Sahipliği
Depremden sonra yapılan hasar tespitine itiraz, hak sahipliği başvurusunun reddi ve yıkım kararları idari yargının konusudur ve Düziçi'ndeki işlemler bakımından Osmaniye İdare Mahkemesi'nde görülür. Bu mahkemenin dava türleri arasında afet işleri, hasar tespiti ve hak sahipliği uyuşmazlıkları ayrı bir grup olarak yer alır. İdari dava açma süresi kural olarak tebliğden itibaren altmış gündür; ancak afet mevzuatındaki özel süreler nedeniyle tebligatın tarihi ve içeriği hemen incelenmelidir. Kararların istinaf incelemesi Adana Bölge İdare Mahkemesi'nde yapılır.
Yeniden Yapımda Kat Malikleri ve Müteahhit
Ağır hasarlı apartmanlarda yeniden yapım için kat maliklerinin müteahhitle anlaşması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması, her malike verilecek dairenin konumu ve büyüklüğü, teslim tarihi, gecikme cezası ve kira yardımı gibi konuların açıkça yazılması önemlidir. Riskli yapı mevzuatı, oybirliği aranmadan kanundaki çoğunlukla karar alınmasına imkân tanır; karara katılmayan malikin payı satış sürecine girebileceğinden, Düziçi'ndeki maliklerin bu aşamada haklarını bilmesi gerekir.
Kira Uyuşmazlıkları
Düziçi'nde kiracı ile ev sahibi arasındaki bedel ve tahliye anlaşmazlıkları, arabuluculuk aşaması tamamlandıktan sonra Düziçi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne taşınır. Yıllık artış, bir önceki kira döneminin on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır; aynı kiracıyla beş yılı aşan ilişkilerde ise mahkemeden emsal kiralara ve hakkaniyete göre yeni bir bedel belirlenmesi istenebilir. Deprem sonrası yeniden inşa veya esaslı onarım gerekçesiyle tahliye isteyen malikin, kanundaki koşulları ve süreleri gözetmesi gerekir.
Tapu, Şufa ve Kırsal Taşınmazlar
- Tapu iptal ve tescil: Sahte vekâletname, ehliyetsizlik veya muvazaa iddiasına dayanan davalar Düziçi'ndeki asliye hukuk mahkemesinde görülür; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
- Önalım (şufa): Paydaşlardan biri payını aile dışından birine satarsa, diğer paydaşlar satışın kendilerine bildirilmesinden sonraki üç ay içinde, bildirim yapılmamışsa en geç satıştan iki yıl sonrasına kadar payı aynı koşullarla almak için dava açabilir.
- Yayla ve orman sınırı: Dağ köylerinde ve yaylalarda yapılan evlerin orman veya hazine arazisi üzerinde kalıp kalmadığı, satın almadan önce mutlaka araştırılmalıdır.
- Küçük parseller: Düziçi ovasındaki tarlaların mirasla küçülmesi, toprak koruma mevzuatındaki asgari büyüklük kuralları nedeniyle ifraz ve hisse devirlerinde engellerle karşılaşılmasına yol açabilir.
Düziçi'nde taşınmaz satın alırken tapu kaydındaki şerhler, hasar tespit sonucu ve imar durumu, ödeme yapılmadan önce birlikte kontrol edilmelidir.
Sorular
Konteynerden çıktık ama ev sahibi kirayı çok artırdı; ne yapabiliriz?
Kira artışının yasal sınırı ve sözleşmenin süresi incelenmelidir. Uyuşmazlık sürerse önce arabuluculuk, sonra Düziçi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası gündeme gelir.
Yaylada tapusuz bir ev almak riskli mi?
Evet. Tapusuz yapı, orman veya hazine arazisi üzerindeyse yıkım ve tahliye riski taşır; ödeme yapmadan önce arazinin hukuki durumu sorgulanmalıdır.
Evinizin hasar durumu, kira bedeli ya da tapu kaydıyla ilgili Düziçi'nde bir sorunla uğraşıyorsanız, Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşüp elinizdeki belgeler üzerinden seçenekleri konuşabilirsiniz.
