Osmaniye'de taşınmaz uyuşmazlıklarının gündemi 6 Şubat 2023'ten sonra köklü biçimde değişti. Hasar tespit sonuçlarına itirazlar, ağır hasarlı binaların yıkımı, yerinde dönüşümle yeniden yapım, deprem sonrası hızla yükselen kiralar ve kiracı-ev sahibi gerginlikleri aynı anda yaşandı. Bunlara ilin kırsal yapısından gelen tarla sınırı, kadastro ve yayla evi sorunları eklenir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Osmaniye'de konut, arsa, tarım arazisi ve ticari taşınmaz uyuşmazlıklarında vekillik yürütüyoruz.
Hasar Tespiti ve İdari Yargı
Depremden sonra yapılan hasar tespitine karşı itirazlar ve hak sahipliği başvurularının reddi, idari yargının konusudur. Osmaniye İdare Mahkemesi'nin dava türleri arasında afet işleri, hasar tespiti ve hak sahipliği uyuşmazlıkları ayrı bir grup olarak yer alır. İdari işleme karşı dava açma süresi kural olarak tebliğden itibaren altmış gündür; ancak afet mevzuatında farklı başvuru süreleri bulunabildiğinden, tebligatın tarihi ve içeriği ilk iş olarak incelenmelidir. Bu kararların istinaf incelemesi Adana Bölge İdare Mahkemesi'nde yapılır.
Yerinde Dönüşüm ve Kat Malikleri Arasındaki Anlaşmazlıklar
Ağır hasar alan apartmanlarda kat maliklerinin yeniden yapım için müteahhitle anlaşması gerekir. Riskli yapılar mevzuatı, oybirliği aranmadan, kanunda öngörülen çoğunlukla karar alınmasına imkân tanır; karara katılmayan maliklerin payının satışı da gündeme gelebilir. Bu süreçte en sık tartışılan konular, yeni projede dairelerin büyüklüğü ve konumu, müteahhide bırakılan bağımsız bölüm oranı, teslim süresi ve gecikme cezasıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; sözleşmede ara teslimler, teminat ve yapı denetim sorumlulukları açıkça yazılmalıdır.
Kira: Tespit, Tahliye ve Arabuluculuk
Depremden sonra konut talebinin hızla artması Osmaniye'de kira bedellerini yukarı çekti; uzun süredir aynı evde oturan kiracılarla mal sahipleri arasında kira tespit ve tahliye uyuşmazlıkları çoğaldı. Bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespitinde emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ölçütü birlikte değerlendirilir. Tahliyede ise ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerin her biri farklı koşullara bağlıdır.
Tapu İptali, Tescil ve Kırsal Taşınmazlar
- Tapu iptal ve tescil: Sahte vekâletnameyle satış, muvazaalı devir veya ehliyetsizlik iddiasına dayanan davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Kadastro tespitine itiraz: Kadirli'deki kadastro mahkemesi 2024'te kaldırılmış, yargı çevresi Osmaniye Kadastro Mahkemesi'ne bağlanmıştır; Kadirli ve Sumbas'taki tespitlere ilişkin davalar artık Osmaniye'de görülür.
- Yayla ve orman sınırı: Zorkun gibi yayla bölgelerindeki evlerde hazine veya orman arazisi üzerinde yapılaşma, tapusuz kullanım ve yıkım kararları sık görülen sorunlardır.
- Tarım arazisi satışı: Hisseli tarla satışlarında tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin sınırlamalar ve ön alım (şufa) hakkı dikkate alınmalıdır.
Satın Almadan Önce Kontrol Listesi
Osmaniye'de konut veya arsa alırken tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve haciz, yapının hasar tespit sonucu, iskân durumu ve imar planındaki konumu incelenmelidir. Deprem sonrası yeniden yapılan binalarda yapı denetim raporlarının ve iskân belgesinin varlığı ayrıca önem taşır. Tarım arazisi alımında ise arazinin sulama alanında olup olmadığı ve yola cephesi pratik değer farkı yaratır.
Sanayi Arsaları ve Ticari Kiralar
Osmaniye Organize Sanayi Bölgesi'nin büyümesiyle birlikte sanayi parseli tahsisi, tahsis şartlarına uyulmaması nedeniyle geri alım, fabrika binası kiralama ve depo kiraları da taşınmaz uyuşmazlıklarının bir parçası oldu. Organize sanayi bölgelerinde parsel devirleri ve yapı izinleri bölge yönetiminin kendi mevzuatına tabidir; bu nedenle bir sanayi parseli alınmadan önce tahsis koşulları ve üretime geçme süreleri incelenmelidir. Şehir merkezindeki dükkân ve ofis kiralarında ise kira artışının, önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamayacağı kuralı uygulanır; beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise yeni kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. Osmaniye'de işyeri kiralarında da dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur.
Toprakkale ve otoyol bağlantılarına yakın alanlarda lojistik depo ve akaryakıt istasyonu gibi yatırımlar için uzun süreli kira veya üst hakkı sözleşmeleri de yapılmaktadır. Bu sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi, taşınmaz el değiştirdiğinde kiracının konumunu korur.
Sık Sorulanlar
Kiracım çıkmıyor; doğrudan icraya gidebilir miyim?
Bazı durumlarda tahliye için icra yoluna gidilebilir, ancak çoğu senaryoda önce arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi süreci gerekir. Hangi yolun uygun olduğu sözleşmeye ve tahliye sebebine göre değişir.
Hasar tespitine itiraz süresini kaçırdım; başka yol var mı?
Dosyanın durumuna göre yeni bir başvuru veya farklı bir idari işleme karşı dava seçeneği değerlendirilebilir. Bunun için tüm yazışmaların tarihleriyle birlikte incelenmesi gerekir.
Osmaniye'de bir taşınmaz uyuşmazlığı yaşıyorsanız, Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçerek belgelerinizi birlikte değerlendirebilirsiniz.
