Aksaray'da taşınmaz uyuşmazlıklarının haritası oldukça çeşitlidir. İl merkezinde yeni konut alanları, kat karşılığı inşaat ve kira artışları gündemdedir; ovada tarla sınırları, kadastro tespitleri ve mera tahsisleri tartışılır; Ihlara Vadisi ve Güzelyurt çevresinde koruma statüsü yapılaşmayı sınırlar; Tuz Gölü kıyısında ise özel çevre koruma rejimi devreye girer. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Aksaray'daki gayrimenkul dosyalarında alıcı, satıcı, malik, kiracı ve yüklenici tarafında çalışıyoruz.
Kadastro Tespitine İtiraz
Aksaray Adliyesi bünyesinde kadastro mahkemesi bulunur. Kadastro çalışması yapılan bir köyde tespit tutanakları askıya çıkarılır ve otuz günlük ilan süresi içinde itiraz edilmesi gerekir. Askı süresinde dava açılmazsa tutanak kesinleşir. Kesinleşmeden sonra da tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılarak on yıl içinde dava açılabilir; bu süre geçtikten sonra tapu kaydına itiraz etmek son derece zorlaşır. Zilyetliğe dayalı taleplerde tarlanın yıllardır kim tarafından ekildiği, komşu tanıkları ve eski hava fotoğrafları önemli delillerdir.
Mera, Hazine ve Köy Tüzel Kişiliği
Hayvancılığın sürdüğü Aksaray köylerinde mera alanlarına yapılan tecavüzler ve meraların tahsis amacının değiştirilmesi sık uyuşmazlık konusudur. Mera, yaylak ve kışlaklar 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında özel mülkiyete konu olamaz ve zamanaşımıyla kazanılamaz. Hazineye ait taşınmazlarda ise kullanım, kiralama ve satış talepleri idari süreçle yürür; bu kararlara karşı idari yargı yolu gündeme gelebilir.
Koruma Alanlarında Yapılaşma
Ihlara Vadisi, Güzelyurt'un tarihi dokusu, Aşıklı Höyük gibi arkeolojik alanlar ve il merkezindeki tarihi yapılar çevresinde sit statüsü bulunan taşınmazlarda yapı ruhsatı, tadilat ve restorasyon izinleri ilgili koruma bölge kurulunun onayına bağlıdır. Tuz Gölü ve çevresi ise özel çevre koruma bölgesi kapsamında olduğundan yapılaşma ve arazi kullanımı ayrı kurallara tabidir. Bu bölgelerde taşınmaz satın almadan önce imar durumu, sit derecesi ve kısıtlamalar mutlaka araştırılmalıdır. Plan ve ruhsat işlemlerine karşı iptal davası, tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde açılır; Aksaray'da idare mahkemesi bulunur.
Tapu İptali, Satış Vaadi ve Kat Karşılığı
Tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Aksaray'ın genişleyen konut alanlarında arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, teslim gecikmesi, eksik iş ve ayıplı yapı uyuşmazlıklarına yol açabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır; adi yazılı bir senetle yapılan tarla satışları bu şartı taşımadığından tapu devri istenemez, ancak ödenen bedelin iadesi talep edilebilir.
Kira Uyuşmazlıkları
Üniversite öğrencilerinin ve sanayi çalışanlarının yarattığı talep, Aksaray'ın merkez mahallelerinde kira ilişkilerini canlı tutar. Kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 2023'ten bu yana bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhütnamesine dayalı takipler, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi en sık karşılaşılan konulardır. Öğrencilere eşyalı daire kiralayan malikler için depozitonun iadesi, eşyalardaki hasarın tespiti ve sözleşmenin akademik yıl sonunda sona erip ermediği gibi konular da Aksaray'ın kira ilişkilerinde tekrar tekrar karşımıza çıkar. Tarım arazilerinin kiralanmasında ise kira süresi, ürün paylaşımı ve destek ödemelerinin kime ait olacağı yazılı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Kamulaştırma ve Sulama Projeleri
Aksaray'da yol genişletme çalışmaları, sanayi bölgesine ayrılan alanlar, enerji nakil hatları ve sulama kanalları taşınmaz maliklerini kamulaştırma süreciyle karşı karşıya bırakabilir. Kamulaştırmada idare önce satın alma usulüyle pazarlık yapar; anlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu davada bilirkişi, tarım arazisinin net gelirini, sulu veya kuru tarım niteliğini, emsal satışları ve üzerindeki ağaç ile yapıları dikkate alır. Ovada sulu tarım yapılan bir parselin kuru arazi gibi değerlendirilmesi, bedelin ciddi ölçüde düşük çıkmasına yol açabilir; bu nedenle kuyu belgesi, sulama birliği kayıtları ve ürün geçmişi dosyaya sunulmalıdır. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı iptal davası ise idare mahkemesinde açılır ve süreler kısadır. Kamulaştırma yapılmadan bir taşınmaza el atılmışsa, kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel veya tazminat talebi gündeme gelir.
Kadastroda tarlam başkası adına yazılmış; ne yapabilirim?
Askı süresi içindeyseniz kadastro mahkemesinde itiraz davası açılır. Tutanak kesinleşmişse on yıllık süre içinde tapu iptali ve tescil talep edilebilir. Zilyetlik ve kullanım delillerinin erken toplanması önemlidir.
Ihlara çevresinde aldığım arsaya ev yapabilir miyim?
Bu, arsanın bulunduğu alanın koruma statüsüne ve imar planına bağlıdır. Satın almadan önce belediyeden imar durumu, koruma kurulundan da sit kararının içeriği öğrenilmelidir.
Aksaray'daki bir taşınmazla ilgili alım, satım, kira veya tapu sorununuzu belgeler üzerinden birlikte değerlendirmek için Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
