İlkadım'ın konut dokusu, Samsun'un en eski ve en yoğun yapı stokunu barındırır. Kent merkezindeki birkaç on yıllık apartmanlar, yamaçlara doğru yayılan eski yerleşim alanları, çarşıdaki iş hanları ve dükkânlar, ilçede gayrimenkul uyuşmazlıklarının zeminini oluşturur. Son yıllarda bu stokun önemli bir kısmı riskli yapı tespitleri ve kat karşılığı anlaşmalarla yenilenme sürecine girdi. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak İlkadım'da taşınmaz malikleri, kiracılar ve yatırımcılarla gayrimenkul hukukunun her aşamasında çalışıyoruz.
Kentsel Dönüşümde Malikin Hakları
İlkadım'daki bir binada riskli yapı tespiti yapıldığında 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç başlar. Riskli yapı tespitine karşı malikler idari yargıda dava açabilir; bu davalar Samsun idare mahkemelerinde görülür. Tespit kesinleştikten sonra maliklerin paylarına göre en az üçte iki çoğunlukla karar alınabilir. Bu karara katılmayan maliklerin payları için kanundaki usul işletilir. Bu aşamada malikler için en önemli konular, müteahhitle yapılacak sözleşmenin şartları, yeni dairenin büyüklüğü ve konumu, inşaat süresince kira yardımı ve teslim tarihidir.
Kat Karşılığı Sözleşmeler
İlkadım'daki dönüşüm projelerinin çoğu kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yürür. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerekir. Uyuşmazlıkların başlıca nedenleri şunlardır:
- İnşaatın sözleşmede belirlenen sürede bitirilmemesi ve gecikme tazminatı.
- Projede onaylanmayan değişiklikler ve eksik imalat.
- Arsa paylarının müteahhide inşaat tamamlanmadan devredilmesi.
- Müteahhidin üçüncü kişilere sattığı dairelerle ilgili tapu sorunları.
Çarşıda İşyeri Kirası
İlkadım'ın ticari merkezinde işyeri kiraları, konut kiralarından farklı sorunlar doğurur. Uzun yıllardır aynı dükkânda faaliyet gösteren kiracılar için kira bedelinin güncellenmesi, beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davası ve yeni malikin tahliye talebi sık rastlanan uyuşmazlıklardır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma olmazsa dava, Kılıçdede'deki Samsun Adliyesi'nde sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir; ancak bunun için kanundaki süre ve bildirim şartlarına uyması gerekir.
Sahte Vekâletnameyle Satış ve Tapu İptali
Kent merkezinde değeri yüksek, sahibi başka şehirde ya da yurt dışında yaşayan taşınmazlar, sahte kimlik veya sahte vekâletnameyle yapılan satışların hedefi olabilir. Böyle bir durumda gerçek malik, tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın kendi adına dönmesini isteyebilir; bu dava İlkadım'daki taşınmazlar için Samsun asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Taşınmaz iyi niyetli üçüncü bir kişiye devredilmişse, tapu sicilinin tutulmasından doğan zarardan Devlet'in sorumluluğu gündeme gelir. Bu tür riskleri azaltmak için tapu kayıtlarının e-Devlet üzerinden düzenli kontrol edilmesi yararlıdır.
Kat Mülkiyeti ve Apartman Uyuşmazlıkları
Eski apartmanlarda yönetim planının bulunmaması, ortak giderlerin paylaşımı, çatı ve cephe onarımları, otopark ve sığınak kullanımı gibi konular kat malikleri arasında uyuşmazlık konusu olur. Bu uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
İlkadım'dan Sorular
Binamız riskli yapı ilan edildi ama ben karşıyım; ne yapabilirim?
Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren kanunda öngörülen süre içinde idari yargıda dava açabilirsiniz. Tespitin teknik dayanağı bilirkişi incelemesiyle tartışılır.
Müteahhit dairemi zamanında teslim etmedi; kira yardımı alabilir miyim?
Sözleşmedeki hükümlere göre müteahhitten gecikme tazminatı ve kira kaybı talep edilebilir; kamu kaynaklı kira yardımı ise ayrı şartlara bağlıdır.
İlkadım'da bir dönüşüm, kira ya da tapu meselesiyle karşı karşıyaysanız, imzadan veya davadan önce belgelerinizi birlikte inceleyebiliriz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
