Yalova'da hukuki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, aslında imzalanırken yeterince düşünülmemiş bir sözleşmeden doğar. Depremden sonra yenilenen binalar için yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Altınova tersanelerinde alt yüklenicilerle imzalanan iş sözleşmeleri, fidan üreticileriyle alıcılar arasındaki satış ve sözleşmeli üretim anlaşmaları, yazlık kiralamaları ve site yönetimleriyle yapılan hizmet sözleşmeleri, ildeki hukuki ilişkilerin omurgasını oluşturur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Yalova'da sözleşmelerin hazırlanması, incelenmesi ve uyuşmazlık hâlinde ifa, fesih ve tazminat süreçlerinde destek verir.
İmzadan Önce: Sözleşme İncelemesinin Değeri
Bir sözleşmenin en önemli maddeleri çoğu zaman en son okunan maddeleridir: süre, teslim, ödeme planı, gecikme hâlinde cezai şart, fesih koşulları ve uyuşmazlık çözüm yolu. Yalova'da iş yapan taraflardan biri İstanbul'da, diğeri Yalova'da bulunduğunda yetkili mahkeme ve tebligat adresleri ayrıca önem kazanır. Tacirler arasında yetki sözleşmesi yapılabilir; tüketicilerle yapılan sözleşmelerde ise tüketicinin yerleşim yeri mahkemesine başvurma hakkı korunur. Taraflardan birinin yabancı olduğu sözleşmelerde uygulanacak hukuk ve sözleşmenin hangi dilde esas alınacağı da belirtilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından pay devretmeyi, müteahhidin de bina inşa edip belirli bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği karma bir sözleşmedir. Arsa payı devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede bağımsız bölümlerin hangileri olduğu, yapının kalitesi ve malzeme listesi, teslim tarihi, gecikme cezası, kira yardımı, tapu devrinin inşaatın ilerlemesine göre kademeli yapılması ve müteahhidin işi bırakması hâlinde arsa sahibinin hakları açıkça yazılmalıdır. Yalova'da deprem yönetmeliğine uygunluk, zemin etüdü ve yapı denetim süreçleri bu sözleşmelerin teknik eklerinde ayrıca yer almalıdır.
Eser ve Alt Yüklenici Sözleşmeleri
Tersanelerde ve şantiyelerde yapılan işler, hukuken çoğu zaman eser sözleşmesi niteliğindedir. Yüklenici, eseri sözleşmeye ve fen kurallarına uygun olarak teslim etmekle yükümlüdür; iş sahibi ise eseri teslim aldıktan sonra uygun süre içinde gözden geçirip ayıpları bildirmelidir. İş artışı ve ek işlerin yazılı onaya bağlanıp bağlanmadığı, birim fiyatların nasıl güncelleneceği ve hakedişlerin hangi süre içinde ödeneceği, bu sözleşmelerde en sık tartışılan konulardır. Alt yüklenicinin ana yükleniciyle yaptığı sözleşme, iş sahibi ile ana yüklenici arasındaki sözleşmeden bağımsız olduğundan, ana sözleşmedeki bir düzenleme alt yükleniciyi kendiliğinden bağlamaz.
Satış, Sözleşmeli Üretim ve Kira
- Fidan ve süs bitkisi satışları: Ürünün tanımı, sınıfı, teslim zamanı, ambalaj ve nakliye riski, ödeme vadesi ve iade koşulları açıkça yazılmalıdır.
- Sözleşmeli üretim: Alıcının ürünün tamamını önceden belirlenen fiyattan almayı taahhüt ettiği anlaşmalarda, kalite standartları ve alıcının ürünü reddetme koşulları belirleyicidir.
- Yazlık kira sözleşmeleri: Sezonluk kiralamalarda depozito, eşya listesi ve erken ayrılma koşulları yazılı olmalıdır.
- Site yönetim ve hizmet sözleşmeleri: Güvenlik, temizlik ve bahçe bakımı hizmeti veren firmalarla yapılan sözleşmelerde fesih ve devir şartları.
Cezai Şart, Fesih ve Uyarlama
Cezai şart, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenecek tutarı önceden belirler. Tacir olmayan taraflar aleyhine kararlaştırılan aşırı cezai şart hâkim tarafından indirilebilir; tacirler bakımından ise indirim imkânı sınırlıdır. Karşı taraf borcunu ifa etmediğinde, temerrüt şartları oluşmalı ve kural olarak uygun bir süre verilmelidir; ancak bundan sonra sözleşmeden dönme veya tazminat talebi gündeme gelir. Kur artışı ya da malzeme fiyatlarındaki olağanüstü yükselişler gibi öngörülemeyen değişiklikler ise aşırı ifa güçlüğü kapsamında sözleşmenin uyarlanması talebine konu olabilir.
Yabancı Taraflı Sözleşmeler
Yalova'da Körfez ülkelerinden yatırımcılara konut satan inşaat firmaları ve yurt dışından sipariş alan tersaneler, düzenli olarak yabancı taraflı sözleşmeler imzalar. Bu sözleşmelerde uygulanacak hukuk, yetkili mahkeme veya tahkim yeri, ödeme para birimi ve belgelerin hangi dildeki metninin esas alınacağı açıkça belirlenmelidir. Türkiye'deki taşınmazlara ilişkin ayni hak uyuşmazlıklarında Türk mahkemelerinin kesin yetkisi bulunduğundan, taşınmaz satışlarında yabancı mahkeme yetkisi kararlaştırılamaz. Döviz cinsinden bedel belirlenmesine ilişkin sınırlamalar da sözleşme türüne göre ayrıca kontrol edilmelidir.
Satış sonrasında alıcının vaat edilen sosyal donatıların yapılmadığını ya da teslim edilen konutun tanıtımdaki özellikleri taşımadığını ileri sürmesi, bu sözleşmelerde sık karşılaşılan bir uyuşmazlıktır. Tanıtım materyallerinin sözleşmeye ek yapılması ve teslim tutanağının ayrıntılı düzenlenmesi, ileride doğabilecek tartışmaları azaltır.
Sık Sorulan Sorular
Sözleşmeyi noterde yapmak zorunlu mu?
Kural olarak sözleşmeler şekle bağlı değildir. Ancak taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi taşınmaz devrini içeren sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Karşı taraf sözleşmeyi tek taraflı feshetti; ne yapabilirim?
Feshin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığı incelenir. Haksız fesih hâlinde sözleşmenin ifası veya uğranılan zararın tazmini talep edilebilir.
Yalova'da bir sözleşme imzalamadan önce ya da bir sözleşmeden doğan uyuşmazlıkta görüş almak isterseniz, Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.
