Yalova'nın taşınmaz piyasası, deprem hafızası ile yazlık ekonomisinin kesiştiği yerde şekillenir. 1999 depreminden sonra ilde yapı stoku büyük ölçüde yenilendi, ancak eski binaların bir kısmı hâlâ dönüşüm sırası beklemektedir. Çınarcık, Çiftlikköy ve Armutlu'nun sahilleri ise İstanbul'dan gelen yazlıkçıların siteleriyle doludur. Osmangazi Köprüsü'nün açılmasıyla İstanbul'a karayolu bağlantısının kısalması, Yalova'yı hem ikinci konut hem de kalıcı yerleşim için daha cazip hâle getirdi; yabancı alıcıların, özellikle Körfez ülkelerinden gelen yatırımcıların ilgisi de bu tabloya eklendi. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Yalova'daki taşınmaz alım-satımı, inşaat ve uyuşmazlık süreçlerinde danışmanlık ve dava vekilliği verir.
Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan bir binada, kat maliklerinin paylarına göre en az üçte iki çoğunlukla karar alınabilir; karara katılmayan malikin payı, kanundaki usulle diğer maliklere veya idareye satılabilir. Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren süresi içinde itiraz edilebilir ve bu tespite karşı idari yargı yolu açıktır; Yalova'da 2025'ten bu yana bir idare mahkemesi bulunmaktadır.
Dönüşümün omurgası çoğu zaman kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Teslim tarihi, gecikme cezası, kira yardımı, bağımsız bölümlerin konumu ve metrekareleri ile müteahhide hangi aşamada tapu devredileceği açıkça yazılmalıdır. Yalova'da müteahhidin işi yarım bırakması veya geç teslim etmesi, en sık açılan inşaat davaları arasındadır.
Yazlık Sitelerde Kat Mülkiyeti Sorunları
- Aidat ve ortak giderler: Yılın büyük kısmı boş kalan sitelerde aidat borcu birikmesi, yönetimle malikler arasındaki en yaygın uyuşmazlıktır.
- Ortak alan kullanımı: Bahçeye kapalı alan eklenmesi, havuz ve plaj kullanım kuralları, otopark tahsisleri.
- Yönetim planı: Kısa dönem kiralamaya ilişkin sınırlamalar ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali.
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bu davalarda da dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Kıyı ve İmar Durumu
Sahil şeridine yakın bir taşınmaz alırken kıyı kenar çizgisinin nereden geçtiği, parselin imar durumu ve yapının ruhsat ile iskânının bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Kıyıda yapılaşma sınırlamaları nedeniyle bazı yapılar hakkında yıkım kararı verilebilir; bu kararlara karşı dava açma süresi kısa olduğundan tebliğ tarihine dikkat edilmelidir. Ruhsatsız eklentiler, ileride kredi kullanımını, satışı ve dönüşüm sürecini zorlaştırır.
Tapu İptal, Kira ve Yabancılara Satış
Muvazaa, vekâletin kötüye kullanılması veya hile iddiasına dayanan tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde açılır. Kira tespiti ve tahliye davaları ise sulh hukuk mahkemesinin görevindedir; kira uyuşmazlıklarında 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Yabancı uyruklu kişilerin Yalova'da taşınmaz edinmesi mümkündür; ancak askerî ve güvenlik bölgelerine ilişkin sınırlamalar, değerleme raporu ve çevirmen gibi şartlar işlemin süresini etkiler. Satış bedelinin tapuda gerçek değerinden düşük gösterilmesi, ileride hem vergi hem de olası iade taleplerinde alıcı aleyhine sonuç doğurabilir.
Köprü Sonrası Arsa Piyasası ve Tarım Arazileri
Osmangazi Köprüsü'nün açılmasının ardından Altınova ve Çiftlikköy çevresinde arsa ve konut talebi belirgin biçimde arttı; Çiftlikköy'ün nüfusu son yıllarda hızla büyüdü. Bu talep, zaman zaman tarım arazilerinin hobi bahçesi ya da hisseli parsel olarak satılmasına yol açtı. Tarım vasfındaki bir arazide ruhsatsız yapı yapılması, hem idari para cezası hem yıkım hem de ceza soruşturması riski doğurur. Hisseli bir tarım arazisinden pay alan kişi, ileride ortaklığın giderilmesi davasıyla karşılaşabilir ya da diğer paydaşların ön alım hakkını kullanmasıyla payını kaybedebilir. Satın almadan önce tapu kaydı, imar durumu, varsa şerhler ve parselin fiilî kullanımı birlikte incelenmelidir.
Süs bitkisi ve fidan üretimi yapılan araziler de kendi uyuşmazlıklarını doğurur: tarım arazisi kiraları, sera kurulumu için verilen izinler, komşu parsellerle sınır ve su kullanımı tartışmaları bu dosyaların başında gelir.
Sıkça Sorulan Sorular
Çınarcık'ta aldığım dairenin iskânı yok; ne risk taşır?
İskânsız yapıda abonelik, kredi ve satış işlemlerinde sorunlar yaşanabilir; yapıda ruhsata aykırılık varsa imar mevzuatı kapsamında idari yaptırım da gündeme gelebilir. Alım öncesinde belediyeden imar ve yapı dosyasının incelenmesi önerilir.
Son olarak, satış vaadi sözleşmesiyle ya da yalnızca kaparo vererek yazlık satın alan kişilerin, satıcı tapuda devirden kaçındığında tapu iptal ve tescil davası açma imkânı vardır; satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılmış olması bu davanın temel şartıdır. Elden yapılan satışlar Yalova'nın eski yazlık bölgelerinde hâlâ karşılaşılan bir risk kaynağıdır.
Yalova'da bir taşınmaz alırken, satarken ya da bir uyuşmazlık yaşarken belgelerinizi birlikte incelemek için Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşebilirsiniz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.
