Çınarcık'ın taşınmaz piyasası, deniz kıyısında bir yazlık sahibi olma isteği üzerine kurulmuştur. Onlarca yıldır İstanbul'dan gelen talep, ilçenin kıyı şeridini sıra sıra yazlık sitelerle doldurdu. 1999 depremi bu yapı stokunun bir kısmını yıktı; geri kalanının önemli bölümü bugün de yaşını ve deprem dayanıklılığını tartışmaya açan binalardan oluşur. Koru, Esenköy ve Teşvikiye'de de benzer bir tablo görülür. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Çınarcık'ta yazlık alan, satan, dönüştüren veya yöneten müvekkillerine hukuki destek verir.
Kıyı, İmar ve Ruhsat
Çınarcık'ta bir yazlık almadan önce yapılacak ilk iş, taşınmazın kıyı kenar çizgisine göre konumunu ve imar durumunu öğrenmektir. Kıyıda ve sahil şeridinde yapılaşmaya ilişkin sınırlamalar nedeniyle bazı yapılar ya da yapıların eklentileri hakkında yıkım kararı verilebilir. Ruhsatsız kapatılmış balkonlar, bahçeye yapılmış ek odalar ve çatı katları da satıştan sonra alıcıyı idari yaptırımlarla karşı karşıya bırakabilir. Belediyeden alınacak imar durumu belgesi ve yapının ruhsat ve iskân dosyası, satın almadan önce incelenmesi gereken temel belgelerdir. Yıkım kararlarına ve imar para cezalarına karşı Yalova İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir; dava açma süresi tebliğden itibaren başladığından tarih kaçırılmamalıdır.
Eski Yapı Stoku ve Kentsel Dönüşüm
Deprem sonrasında ayakta kalan ancak yaşı ilerlemiş yapılarda riskli yapı tespiti, Çınarcık'ta sık başvurulan bir yoldur. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli bulunan bir binada maliklerin paylarına göre en az üçte iki çoğunlukla karar alınabilir. Yazlık sitelerde maliklerin büyük kısmının İstanbul'da yaşaması, toplantıların toplanmasını ve kararların alınmasını zorlaştırır; bu nedenle tebligatların doğru adreslere yapılması önemlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması, teslim tarihi, gecikme cezası ve kira yardımının açıkça yazılması gerekir.
Yazlık Sitelerde Yönetim Uyuşmazlıkları
- Aidat: Yazın kullanılan ama kışın boş kalan dairelerin malikleri, kış giderlerine katılmak istemeyebilir; oysa ortak giderlere katılma yükümlülüğü kullanıma bağlı değildir.
- Ortak alanlar: Plaj, iskele, havuz ve bahçe kullanımına ilişkin kurallar ve bunların ihlali.
- Kat malikleri kurulu kararları: Usulsüz alınan kararların iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
- Kısa dönem kiralama: Yazlıkların günlük veya haftalık kiraya verilmesine ilişkin yönetim planı sınırlamaları ve kat maliklerinin itirazları.
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Satış, Tapu İptal ve Kira
Çınarcık'ın eski yazlık bölgelerinde, yıllar önce elden ve senetle yapılmış satışlarla hâlâ karşılaşılır. Noterde düzenlenmemiş bir taşınmaz satış sözleşmesi geçersizdir; ancak ödenen bedelin iadesi talep edilebilir. Muvazaa veya vekâletin kötüye kullanılması iddialarına dayanan tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, kira tespit ve tahliye davaları ise sulh hukuk mahkemesinde görülür; kira uyuşmazlıklarında da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Yabancı Alıcılar
Çınarcık'ta konut alan yabancı uyruklu kişilerin işlemlerinde değerleme raporu, yeminli tercüman ve güvenlik bölgelerine ilişkin kontroller süreci uzatabilir. Satış bedelinin tapuda gerçeğe uygun gösterilmesi, ileride hem vergi hem de iade taleplerinde tarafları korur.
Sık Sorulan Sorular
Çınarcık'taki yazlığımın balkonunu kapattırdım; sorun olur mu?
Ruhsata aykırı değişiklikler imar mevzuatına göre idari yaptırıma ve ceza soruşturmasına konu olabilir. Yapılan değişikliğin ruhsata uygun hâle getirilip getirilemeyeceği belediyeden araştırılmalıdır.
Çınarcık'ta bir yazlık almadan, satmadan ya da dönüşüm kararı vermeden önce belgelerinizi birlikte incelemek için Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşebilirsiniz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.
