Afyonkarahisar'ın taşınmaz piyasası birkaç farklı dünyayı bir arada barındırır. İl merkezinde kat karşılığı yükselen yeni apartmanlar, termal kaynakların çevresinde gelişen otel, apart ve devre mülk projeleri, ovalarda değeri sulama ve yol durumuna göre değişen tarım arazileri ve köylerde sınırları hâlâ tartışılan mera alanları var. Her birinde uyuşmazlığın türü de farklıdır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Afyonkarahisar'da tapu, kira, inşaat ve kadastro uyuşmazlıklarında hukuki destek sağlıyoruz.
Termal Bölgede Devre Mülk ve Konut
Afyonkarahisar'ın termal turizmi, yalnızca otel işletmeciliğini değil, termal suyun bağlandığı konut ve devre mülk satışlarını da büyütmüştür. Fuarlarda, tatil sırasında ya da telefonla yapılan satışlarda alıcıya çoğu zaman yüksek beklenti oluşturulur. Devre tatil ve devre mülk sözleşmelerinde tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu ya da kendisine teslim edildiği tarihten itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden cayma hakkı vardır. Bu süre içinde peşinat alınması kural olarak yasaktır. Sonradan ortaya çıkan aidat artışları, kullanım haftasının verilmemesi ya da tesisin vaat edilen hizmetleri sunmaması gibi sorunlarda tüketici hakem heyeti ya da tüketici mahkemesi yoluna gidilebilir. Afyonkarahisar merkezde bir tüketici mahkemesi bulunur.
Kira Uyuşmazlıkları
Üniversite öğrencilerinin yoğun olduğu mahallelerde ve il merkezinin yeni konut bölgelerinde kira artışları ve tahliye talepleri son yıllarda önemli bir uyuşmazlık kaynağı oldu. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Beş yıllık süre dolmadan yapılan rayiç tespitlerinde ise hakkaniyet indirimi gündeme gelir.
Kat Karşılığı İnşaat ve Yapı Sorunları
Afyonkarahisar merkezde eski müstakil evlerin yerine apartman yapılması çoğunlukla kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle gerçekleşir. Yüklenicinin işi zamanında bitirmemesi, projeye aykırı yapı, eksik iş ve ayıplı imalat bu sözleşmelerin tipik sorunlarıdır. Arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi, gecikme cezası ya da tapu devrinin iptali gibi talepler, sözleşmenin noterde düzenlenmiş olup olmadığına göre değişebilir. Afyonkarahisar ilinin deprem riski taşıyan bir bölgede olması, yapının deprem yönetmeliğine uygunluğunu ve yapı denetim raporlarını da gündeme getirir. Dinar'ın 1995 depremi, ilde bu konunun ne kadar ciddi olduğunu hatırlatır.
Tapu İptali, Mera ve Kadastro
Muvazaalı satışlar, vekâletnamenin kötüye kullanılması ya da sahte belgeyle yapılan devirler tapu iptal ve tescil davasına konu olur. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür. Köylerde mera olarak kayıtlı alanların sınırları, bu alanlara yapılan ahır ve depo gibi yapılar ve kadastro tespitine itirazlar da sık görülür. Mera alanları kural olarak özel mülkiyete konu olmaz ve zamanaşımıyla kazanılamaz. Kadastro tutanağına itiraz süresi ve kadastro mahkemesinin görevi, tespitin kesinleşip kesinleşmediğine göre değişir. Bu nedenle tutanak tarihini bilmek önemlidir.
Hisseli Tapuda Satış ve Önalım Hakkı
Afyonkarahisar'ın köylerinde ve ova arazilerinde tapuların önemli bir kısmı paylı mülkiyettir. Paydaşlardan biri payını dışarıdan birine sattığında, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak bu payı aynı koşullarla kendileri alabilir. Önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır. Davacı, satış bedelini ve tapu masraflarını hâkimin belirlediği süre içinde depo etmek zorundadır. Tapuda bedelin düşük gösterilmesi, gerçek bedelin ispatı ve muvazaa iddiaları bu davaların sık rastlanan tartışmalarıdır.
Yol, sulama ve enerji projeleri nedeniyle yapılan kamulaştırmalar da ildeki taşınmaz uyuşmazlıklarının bir parçasıdır. İdare ile anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açılır; mahkeme bilirkişi kurulu aracılığıyla arazinin değerini belirler. Taşınmaza kamulaştırma yapılmadan fiilen el konulmuşsa kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat istenebilir. Arazinin sulu ya da kuru tarım arazisi olması, yola cephesi ve verim durumu bedeli doğrudan etkiler.
Sık Sorulanlar
Termal devre mülk sözleşmemden vazgeçebilir miyim?
On dört günlük cayma süresi içindeyseniz gerekçe göstermeden vazgeçebilirsiniz. Süre geçmişse sözleşmedeki fesih koşullarına ve satıcının yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine bakmak gerekir.
Kiracım tahliye taahhüdü vermişti; ne yapabilirim?
Tahliye taahhüdü kira başladıktan sonra yazılı olarak verilmişse, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi ya da tahliye davasıyla kullanılabilir.
Köydeki tarlamızın bir kısmı mera olarak tespit edilmiş; itiraz edebilir miyim?
Tespitin kadastro aşamasında mı yoksa mera komisyonu çalışmasıyla mı yapıldığına bakmak gerekir. Kadastro tutanağının kesinleşmesinden önce kadastro mahkemesinde, kesinleştikten sonra ise sınırlı koşullarla genel mahkemelerde dava açılabilir. Eski tapu kayıtları, vergi kayıtları ve zilyetliği gösteren belgeler bu dosyalarda belirleyicidir.
Afyonkarahisar'da bir taşınmazla ilgili sorun yaşıyorsanız, tapu ve sözleşme belgelerini birlikte inceleyerek ilk görüşmede dosyanızı değerlendirebiliriz.
