Aydın'da taşınmaz piyasası üç ayrı dünyadan oluşur. Kıyıda Kuşadası, Davutlar, Güzelçamlı ve Didim'in yazlık siteleri, kooperatif konutları ve yabancıların satın aldığı daireler; iç kesimde Büyük Menderes ovasının incir, zeytin ve pamuk arazileri; il merkezi Efeler'de ise üniversite öğrencilerine kiralanan daireler ve yenilenen apartman stoku. Her birinin hukuki sorunları farklıdır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Aydın genelinde alım satım, tapu, kira ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında müvekkillerimize destek veriyoruz.
Yazlık Siteler ve Kooperatifler
Kuşadası ve Didim'deki yazlık sitelerin önemli bir kısmı yapı kooperatifleri eliyle inşa edilmiştir. Kooperatif üyeliğinden ihraç, aidat ve ek ödeme uyuşmazlıkları, kat irtifakı ya da kat mülkiyetine geçilememesi ve ortak alanların kullanımı sık karşılaşılan sorunlardır. Kat mülkiyeti kurulmuş sitelerde yönetim planı, aidat borçları ve ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kooperatif üyeliğinden doğan uyuşmazlıklarda ise yetkili mahkeme ve dava türü, kooperatifin ana sözleşmesine ve uyuşmazlığın niteliğine göre değişir.
Kısa Dönem Kiralama ve Komşuluk
Kıyı ilçelerinde yazlıkların günlük ya da haftalık olarak turistlere kiralanması 2024 başından itibaren 7464 sayılı Kanun'la izne bağlanmıştır. Kat mülkiyetine tabi binalarda bu izin için diğer kat maliklerinin tamamının rızası aranır. İzinsiz kiralama idari para cezasına yol açabilir; ayrıca sürekli kiracı değişiminden rahatsız olan komşular kat malikleri kurulu kararlarına ve yönetim planına dayanarak talepte bulunabilir. Kuşadası ve Didim'de yazlık satın alacak kişilerin bu düzenlemeyi önceden bilmesi önemlidir.
Tarım Arazisi Alım Satımı
Aydın'da tarla ve bahçe alımında tapu kaydının yanı sıra arazinin imar durumu, kadastro tespiti, üzerindeki şerhler ve tarım arazisinin bölünmezliğine ilişkin kurallar incelenmelidir. Hisseli bir tarla satın alan kişi, diğer paydaşların ön alım hakkıyla karşılaşabilir; paydaşlar satışı öğrenmelerinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde bu hakkı kullanabilir. Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelden düşük yazılması ise hem vergi hem de ön alım davalarında sorun yaratır.
Jeotermal Santraller ve Kamulaştırma
Germencik, İncirliova, Sultanhisar, Kuyucak ve Buharkent çevresinde jeotermal enerji yatırımları, tarım arazilerinin kamulaştırılmasını ya da üzerlerinde irtifak hakkı kurulmasını gündeme getirmiştir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bedel tespitinde arazinin verim değeri, ağaç sayısı ve emsal satışlar incelenir. Kamulaştırma kararının hukuka aykırılığı ise ayrıca idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir.
Kira Uyuşmazlıkları ve Tapu Davaları
Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 2023'ten bu yana dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Efeler'de üniversite çevresinde öğrencilere kiralanan dairelerde depozito iadesi ve erken tahliye uyuşmazlıkları sık görülür. Tapu iptal ve tescil, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları ise asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Efeler'de Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat
Aydın, Büyük Menderes grabeni üzerinde deprem riski yüksek bir ildir ve il merkezindeki eski apartman stokunun yenilenmesi hız kazanmıştır. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda yeniden yapım kararları için hisse çoğunluğu aranır; karara katılmayan maliklerin hisseleri ise kanundaki usulle satışa çıkarılabilir. Aydın'da dönüşümün en sık görülen modeli kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmenin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Teslim süresi, gecikme halinde ödenecek kira yardımı ya da cezai şart, malzeme niteliği ve bağımsız bölümlerin paylaşımı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Yüklenicinin işi yarım bırakması halinde sözleşmenin feshi ve tapu devirlerinin iptali gündeme gelir.
Kıyı Kenar Çizgisi ve Yapı Yasağı
Aydın'ın Kuşadası'ndan Didim'e uzanan kıyılarında kıyı kenar çizgisi, taşınmaz değerini doğrudan etkiler. Kıyı Kanunu'na göre kıyı herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açıktır ve kıyıda yapı yapılamaz; sahil şeridinde ise yapılaşma sınırlıdır. Kıyı kenar çizgisinin değiştirilmesi bazı tapuların iptali ya da yapı yasağı sonucunu doğurabilir. Bu tür taşınmazları satın almadan önce imar durumu belgesi alınmalı ve onaylı kıyı kenar çizgisi incelenmelidir.
Satın Almadan Önce Kontrol Listesi
Aydın'da bir taşınmaz satın alırken tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve beyanlar mutlaka incelenmelidir. Yazlıklarda iskân belgesinin bulunup bulunmadığı, tarlalarda ise kadastro paftası ile fiilî sınırların uyumu kontrol edilmelidir. Satış bedelinin tapuda gerçek değeriyle gösterilmesi, ileride doğabilecek vergi ve ayıp uyuşmazlıklarında alıcıyı korur.
Sık Sorulan Sorular
Didim'de aldığım dairenin tapusu hâlâ verilmedi; ne yapabilirim?
Sözleşmenin türüne göre tapu iptal ve tescil ya da sözleşmeden doğan alacak davası açılabilir. Önce satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılıp yapılmadığı incelenmelidir.
Kuşadası'ndaki yazlığımı günlük kiraya verebilir miyim?
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin alınması ve kat mülkiyetli binalarda diğer maliklerin tamamının rızası gerekir.
Aydın'da bir taşınmaz alırken ya da bir uyuşmazlıkla karşılaştığınızda tapu ve imar kayıtlarını birlikte inceleyebiliriz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.
