Bingöl'de taşınmaz denince akla iki farklı dünya gelir. Bir yanda il merkezinde hızla büyüyen apartman ve site yerleşimleri, deprem sonrası yapılan toplu konutlar ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; öbür yanda köylerdeki hisseli tarlalar, kadastrosu tartışmalı araziler, mera ve yayla alanları. Her ikisinin de kendine özgü hukuki riskleri vardır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Bingöl'de taşınmaz alım satımı, inşaat ve kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimize vekillik ediyoruz.
Deprem Gerçeği ve Yapı Güvenliği
Bingöl, Kuzey Anadolu ve Doğu Anadolu fay sistemlerinin Karlıova çevresinde buluştuğu bir bölgededir. 1 Mayıs 2003'te il merkezini sarsan ve Çeltiksuyu'ndaki yatılı okul yurdunun çöktüğü deprem, yapı güvenliğinin burada ne kadar yaşamsal olduğunu gösterdi. 2020'de Karlıova'da yaşanan deprem de hatırlatıcı oldu. Bu nedenle Bingöl'de konut alırken yapı ruhsatı, iskân belgesi, yapı denetim kayıtları ve zemin etüdü sorgulanmalıdır. Ayıplı yapı nedeniyle müteahhide karşı açılacak davalarda gizli ayıplar için ihbar süreleri ve zamanaşımı kuralları önem taşır; ağır kusurla gizlenen ayıplarda sorumluluk süresi uzar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
İl merkezindeki eski müstakil evlerin yerine apartman yapılması, Bingöl'de kat karşılığı inşaat sözleşmelerini yaygınlaştırmıştır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, teslim tarihi, daire dağılımı, gecikme cezası ve kullanılacak malzemenin açıkça yazılması gerekir. Müteahhidin işi bırakması ya da geç teslim etmesi hâlinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme, tapu iptali ve tazminat talepleri gündeme gelir. Sözleşmede inşaatın deprem yönetmeliğine uygunluğunun bağımsız biçimde denetlenmesine ilişkin hükümler bulunması, Bingöl gibi bir ilde ayrı bir önem taşır.
Köy Taşınmazları, Kadastro ve Mera
Köylerdeki taşınmazlarda en sık sorunlar, tapuda kayıtlı yüzölçümü ile fiilî sınırların uyuşmaması, kadastro tespitinin bir mirasçı adına yapılmış olması ve zilyetliğe dayalı tescil talepleridir. Tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, kadastro tespitine süresi içinde yapılan itirazlar ise kadastro mahkemesinde görülür. Bingöl merkezde, Solhan'da, Karlıova'da ve Kiğı'da kadastro mahkemeleri bulunur. Mera, yaylak ve kışlak alanları özel mülkiyete konu olamaz; bu alanlara yapılan ağıl ve yapılar idari işlemlerle kaldırılabilir. Mera tahsis amacı değişikliği ve köyler arası mera sınırı uyuşmazlıkları ise idari yargıyı ilgilendirir.
Kira, Tahliye ve Ortaklığın Giderilmesi
Bingöl Üniversitesi'nin öğrenci nüfusu ve il merkezine kamu görevlisi atamaları, kiralık konut talebini sürekli canlı tutar. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bu uyuşmazlıklarda 2023'ten beri arabuluculuk dava şartıdır. Kat mülkiyetinden doğan aidat, ortak alan ve yönetim uyuşmazlıkları da sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası yine sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Sorular
Bingöl'de aldığım dairede çatlaklar çıktı; ne yapabilirim?
Önce bir bilirkişi incelemesiyle ayıbın niteliği tespit edilmelidir. Gizli ayıp ortaya çıktığında satıcıya ve yükleniciye gecikmeden ihbar edilmesi ve delil tespiti yapılması, açılacak davanın temelini oluşturur.
Köyümüzün merasına ağıl yapan komşuya karşı ne yapılır?
Mera kamu malı olduğundan öncelikle mera komisyonuna ve kaymakamlığa başvuru yapılır. İdarenin işlem yapmaması hâlinde idari yargı yolu gündeme gelir.
Baraj, Yol ve Enerji Projelerinde Kamulaştırma
Bingöl'ün akarsu vadileri, özellikle Murat Nehri ve kolları boyunca, baraj ve hidroelektrik santrali projelerine konu olmuştur; il genelinde yol genişletme ve yeni bağlantı yolları da sürmektedir. Bu projeler köylerdeki tarla, bahçe ve evlerin kamulaştırılması sonucunu doğurur. İdare uzlaşma görüşmesi yapar; uzlaşma sağlanamazsa kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili için asliye hukuk mahkemesinde dava açar. Malik bu davada bedelin gerçek değeri yansıtmadığını bilirkişi incelemesiyle tartışabilir. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Taşınmaza kamulaştırma yapılmadan fiilen el atıldıysa kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat istenebilir.
Hisseli tarla satışlarında diğer paydaşların önalım hakkı da unutulmamalıdır. Önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır.
Bingöl'de Taşınmaz Alırken Kontrol Listesi
- Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh ve beyanların sorgulanması.
- İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesinin belediyeden teyidi.
- Köy arazilerinde kadastro tespitinin kesinleşip kesinleşmediği ve tespit tutanağındaki zilyetlik notları.
- Hisseli taşınmazlarda paydaşların kimler olduğu ve önalım riskinin değerlendirilmesi.
- Tarım arazilerinde bölünme yasağı ve tarımsal kullanım kısıtları.
Bu kontroller özellikle gurbetten Bingöl'e dönüp il merkezinde ev almak isteyen aileler için önemlidir; uzaktan yürütülen alımlarda vekâletnamenin kapsamı, satış bedelinin banka üzerinden ödenmesi ve tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelle uyumu sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Bingöl'de bir taşınmaz alımı, inşaat ya da kira uyuşmazlığıyla ilgili hukuki durumu birlikte incelemek için Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
