Çankırı'da taşınmaz uyuşmazlıkları iki farklı coğrafyada yaşanır. Bir yanda il merkezinde son yıllarda yükselen yeni konutlar, öğrenci kiralık daireleri ve kat karşılığı yapılan apartmanlar; öbür yanda Ilgaz'dan Bayramören'e, Şabanözü'nden Korgun'a uzanan köylerde tarla, mera, bahçe ve kerpiç evler. Her iki dünyanın kendine özgü sorunları vardır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Çankırı'daki taşınmaz sahiplerine, alıcılarına, kiracılara ve müteahhitlere dava öncesi ve dava aşamasında hukuki destek sağlıyoruz.
Hangi Uyuşmazlık Hangi Mahkemede?
Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi ve tazminat davaları asliye hukuk mahkemesinde; kira tespiti, tahliye, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz davalarında yetki kural olarak taşınmazın bulunduğu yere aittir. Çankırı merkezde asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemelerinin yanında bir kadastro mahkemesi de bulunur. Ilgaz, Kurşunlu, Şabanözü ve Çerkeş adliyelerinde de asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri vardır; Atkaracalar ve Bayramören'deki taşınmazlar için Kurşunlu, Orta'dakiler için Şabanözü adliyesi devreye girer. Çerkeş'te ise 2024'te kadastro mahkemesi kaldırılmış ve bu işler Karabük Kadastro Mahkemesine devredilmiştir; Çerkeş'teki kadastro dosyalarında yetkili mahkemeyi ayrıca kontrol etmek gerekir.
Köy Taşınmazları, Mera ve Kadastro
Çankırı'nın kırsalında taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı kadastro tespitlerinden doğar. Kadastro tutanakları askıya çıkarıldığında otuz günlük süre içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Bu süre kaçırılmışsa, tespitten önceki sebeplere dayalı davalar kesinleşmeden itibaren on yıl içinde açılmalıdır. Uzun süredir ekilen ama başkası adına tespit edilmiş bir tarla, kadastrodan önce satın alınıp tapusu devredilmemiş bir arsa bu tür davaların tipik örnekleridir.
Hayvancılığın önemli olduğu Çankırı'da meralar ayrı bir başlıktır. Mera, yaylak ve kışlak olarak tahsis edilmiş alanlar 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında korunur; zilyetlikle edinilemez ve amacı dışında kullanılamaz. Köy ortak alanına yapılan ahır, çit ya da ekim, hem idari yaptırım hem de köylüler arasında uzun süren uyuşmazlık konusudur.
Şehir Merkezinde Kira ve Konut
Çankırı Karatekin Üniversitesi'nin varlığı, il merkezinde kiralık konut talebini canlı tutar. Öğrencilere ve kamu görevlilerine kiraya verilen dairelerde kira artışı, depozitonun iadesi ve tahliye uyuşmazlıkları yaygındır. Konut kiralarında artış sınırı, kira tespit davası ve tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi ise ayrı kurallara bağlıdır ve taahhüdün tarihi, kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği belirleyicidir.
Kat Karşılığı İnşaat ve Kat Mülkiyeti
İl merkezinde eski müstakil evlerin yerine apartman yapılması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini yaygınlaştırmıştır. Bu sözleşmeler tapuda devir öngördüğünden resmi şekilde, noterde yapılmalıdır. Teslim süresinin aşılması, eksik ve ayıplı işler, iskân alınamaması ve müteahhide fazla pay devredilmesi en sık görülen sorunlardır. Arsa sahibinin sözleşmeden dönme ve tapu iptali talepleri, müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin haklarıyla çatışabilir; bu yüzden dava stratejisi tüm tarafların durumunu göz önünde tutarak kurulmalıdır.
Apartmanlarda yönetim, aidat, ortak alan kullanımı ve tadilat uyuşmazlıkları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh hukuk mahkemesinde çözülür; bu uyuşmazlıkların bir kısmında da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Çankırı'dan Gelen Sorular
Köydeki tarlam başkası adına tespit edilmiş; ne yapabilirim?
Önce tespitin tarihine ve kesinleşip kesinleşmediğine bakılır. On yıllık süre dolmamışsa, kadastrodan önceki zilyetliğinize veya satışa dayanarak dava açabilirsiniz. Tanık beyanları ve eski vergi kayıtları bu davalarda önemli delillerdir.
Ilgaz'daki dağ evim için tapu alabilir miyim?
Bu, taşınmazın orman, mera ya da milli park alanında kalıp kalmadığına bağlıdır. Bu alanlarda zilyetlikle mülkiyet kazanılamaz; işlem yapmadan önce kayıtların incelenmesi gerekir.
Hisseli Taşınmaz Satışında Önalım Hakkı
Çankırı köylerinde hisseli tarla satışları yaygındır ve bu satışlarda diğer paydaşların önalım hakkı çoğu zaman göz ardı edilir. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar aynı bedeli ödeyerek payı kendileri alabilir. Bu hak, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır. Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelden düşük olduğu durumlarda hangi bedelin esas alınacağı tartışma konusu olur. Hisseli bir tarla satın almayı düşünen alıcı için de bu risk, satın almadan önce değerlendirilmelidir.
Öğrenciye ev kiraladım; depozitoyu iade etmek zorunda mıyım?
Güvence bedeli, kiracının kira ilişkisinden doğan borçlarını karşılamak içindir. Taşınmazda olağan kullanımı aşan bir hasar ya da ödenmemiş kira yoksa, güvence bedeli kiracıya iade edilmelidir. Çankırı'da öğrenci kiralamalarında teslim tutanağı ve fotoğraflı tespit, bu uyuşmazlığı en baştan önler.
Çankırı'da bir taşınmaz alımı, kira ilişkisi ya da tapu uyuşmazlığıyla ilgili hukuki görüş almak isterseniz Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
