Bayraklı'da gayrimenkul hukukunun gündemini 30 Ekim 2020 depremi belirledi. Depremde ağır hasar gören ve yıkılan binaların ardından, ilçedeki pek çok yapı için riskli yapı tespiti yapıldı ve kentsel dönüşüm hızlandı. Aynı dönemde körfez kıyısındaki yeni iş merkezi büyümeye devam etti; ofis kiraları, plaza yönetimleri ve yeni konut projeleri ilçenin taşınmaz piyasasına yeni uyuşmazlık türleri ekledi. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Bayraklı'daki malikler, kiracılar, yatırımcılar ve site yönetimleriyle çalışıyoruz.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz
Riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlarca yapılan inceleme sonucunda yapılır ve maliklere tebliğ edilir. Maliklerin bu tespite karşı kanunda öngörülen kısa süre içinde itiraz hakkı vardır; itiraz sonucuna karşı ve uygulama işlemlerine karşı ise idari yargı yolu açıktır. Bayraklı'daki binalara ilişkin bu davalar İzmir idare mahkemelerinde görülür. Riskli yapı kararının ardından tahliye ve yıkım süreci işler; kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de bu süreçte haklarını korumak için harekete geçmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Nelere Dikkat Edilmeli?
- Yeni bağımsız bölümlerin konumu, metrekaresi ve hangi malike düşeceği sözleşme ekinde net olarak gösterilmelidir.
- Teslim süresi, gecikme hâlinde ödenecek cezai şart ve kira yardımının süresi açıkça yazılmalıdır.
- Müteahhide tapu devrinin, inşaatın ilerleme oranına bağlı olarak kademeli yapılması malikleri korur.
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, ileride tapu devri talebinde ispat kolaylığı sağlar.
- Maliklerden bazıları sözleşmeye katılmazsa, kanunun öngördüğü çoğunlukla alınan karar sonrasında izlenecek usul ayrıca değerlendirilmelidir.
Müteahhit Gecikirse ya da İşi Bırakırsa
Bayraklı'da dönüşüm projelerinde teslim süresinin aşılması, müteahhidin mali sıkıntıya düşmesi ya da ayıplı yapı teslimi, maliklerin en sık karşılaştığı sorunlardır. Bu durumda sözleşmeden dönme, gecikme tazminatı, ayıp nedeniyle bedel indirimi ve tapu iptali gibi talepler gündeme gelir. Bu davalar genel olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; İzmir'de asliye hukuk mahkemeleri 1 Eylül 2026'dan beri Konak'taki Halkapınar ek hizmet binasındadır.
Yeni Projelerden Konut Alırken
Bayraklı'da hem dönüşüm sonrası hem de iş merkezi çevresinde yükselen yeni konut projelerinden, inşaat tamamlanmadan daire satın alınması yaygındır. Bu tür ön ödemeli satışlarda sözleşmenin noterde yapılması, teslim tarihinin ve gecikme hâlinde ödenecek tazminatın açıkça yazılması, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin incelenmesi önemlidir. Bayraklı'da projenin ruhsat durumunun ve tapu kaydındaki ipoteklerin satın almadan önce kontrol edilmesi, alıcıyı ileride doğabilecek uyuşmazlıklara karşı korur. Tüketici sıfatıyla yapılan alımlarda tüketici mevzuatının sağladığı haklar da ayrıca değerlendirilmelidir.
Ofis Kiraları ve Kat Mülkiyeti
Yeni iş merkezindeki ofislerde kira sözleşmeleri çoğunlukla yabancı para ya da endekse bağlı artış hükümleri, ortak gider payları ve tadilat yükümlülükleri içerir. Kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; 2023'ten bu yana bu davalarda arabuluculuk dava şartıdır. Plaza ve site yönetimleriyle ilgili aidat, ortak gider ve yönetim planı uyuşmazlıkları ise kat mülkiyeti uyuşmazlığı olarak yine sulh hukuk mahkemesinin görevine girer ve bunlarda da önce arabulucuya gidilir.
Bayraklı'dan Sık Sorulanlar
Binamız riskli yapı ilan edildi ama ben karara katılmıyorum; ne yapabilirim?
Tespit tebliğ edildikten sonra itiraz ve dava süreleri kısadır. Teknik rapora karşı bağımsız bir mühendislik incelemesi yaptırmak, itirazın dayanağını güçlendirir.
Dönüşümde kira yardımı ödenmiyor; kimden isteyebilirim?
Sözleşmede müteahhidin üstlendiği kira yardımı müteahhitten, kamu tarafından sağlanan yardımlar ise ilgili idareden talep edilir.
Bayraklı'daki taşınmazınızla ilgili sözleşme ve kararları ilk görüşmede birlikte değerlendirebiliriz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
