Kozluk'ta taşınmaz uyuşmazlıklarının büyük kısmı, kâğıt üzerindeki kayıtla arazideki gerçek kullanım arasındaki farktan doğar. Dağ yamaçlarındaki köylerde kuşaklardır ekilen tarlaların bir kısmı tapuda başka biri adına görünür, bir kısmı mera ya da orman sınırına taşar, bazı köy evleri ise hiç tescil edilmemiştir. İlçe merkezinde ise eski müstakil evlerin yerini giderek apartmanlar alırken satış, kira ve kat karşılığı inşaat ilişkileri çoğalır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Kozluk'taki bu iki farklı taşınmaz gündeminde maliklere, kiracılara ve mirasçılara hukuki destek sunuyoruz.
Tapusuz Köy Arazisi ve Zilyetlikle Tescil
Tapuya bağlanmamış bir araziyi yirmi yılı aşkın süredir çekişmesiz ve aralıksız olarak malik gibi kullanan kişi, kanundaki diğer şartlar da varsa zilyetliğe dayanarak adına tescil isteyebilir. Kozluk'un dağlık köylerinde bu taleplerin önündeki en büyük engel, arazinin mera, yayla ya da orman niteliğinde sayılmasıdır; bu nitelikteki yerler zilyetlikle kazanılamaz. Bu nedenle davada arazinin ne zamandan beri ve nasıl kullanıldığı, köyün yaşlılarının tanıklığı, eski hava fotoğrafları ve mahallinde yapılan keşifle ortaya konur.
Kadastro Tutanağına Karşı Süreler
Kadastro tutanaklarına karşı otuz günlük askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Bu süre içinde dava açılmayan tutanaklar kesinleşir; kesinleşmeden sonraki tapu iptali ve tescil davaları genel mahkemelerde görülür ve kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılamaz. Kozluk'taki kadastro işlerinin 2024 tarihli bir HSK kararıyla Batman Kadastro Mahkemesi'ne bağlanması öngörülmüştür; dava açmadan önce görevli mahkemenin güncel durumu teyit edilmelidir. Tapu iptali ve tescil davalarına ise asliye hukuk mahkemesi bakar.
Mera, Yayla ve Ortak Kullanım Alanları
Kozluk'ta hayvancılık köylerin başlıca geçim kaynaklarından olduğu için mera ve yaylaların kullanımı önemli bir uyuşmazlık alanıdır. Mera, yaylak ve kışlaklar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; tahsis amacı dışında kullanılamaz, zilyetlikle kazanılamaz ve üzerlerine izinsiz yapı yapılamaz. Meraya yapılan müdahalenin idari yoldan önlenmesi istenebilir. Tahsis ve sınırlandırma işlemlerine karşı kanunda öngörülen itiraz ve dava yolları ile sürelere dikkat edilmelidir. İki köy arasındaki mera sınırı tartışmalarında ilgili köylerin tahsis kararları ve komisyon kayıtları belirleyici delildir.
İlçe Merkezinde Satış, Kira ve Önalım
Kozluk merkezinde kira artışı ve tahliye uyuşmazlıkları ilçedeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tapu dışında, elden yapılan ev ve arsa satışları mülkiyeti geçirmez; alıcının hukuki imkânları sınırlıdır ve çoğu durumda ödenen bedelin iadesi istenir. Hisseli bir tarladaki payın paydaş olmayan birine satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar; bu hak, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır. Kozluk merkezindeki konut kiralarında artış oranı, sözleşmede yazsa bile son on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez; beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise yeni bedel emsal kiralar dikkate alınarak mahkemece belirlenebilir.
Kozluk'ta tapusu olmayan köy evimi satabilir miyim?
Tapusu olmayan bir evin resmî satışı yapılamaz. Önce taşınmazın kadastro ve tescil durumu araştırılmalı, şartlar varsa zilyetliğe dayalı tescil yoluna gidilmelidir. Elden yapılan bir devir, alıcıya mülkiyet hakkı sağlamaz.
Kozluk'taki bir taşınmazın tapu, kadastro ya da kira sorunuyla karşılaştıysanız, kayıtları ve süreleri birlikte inceleyerek izlenecek yolu belirleyebiliriz.
