Erzurum'un konut piyasası iki ana etkenle şekillenir: on binlerce üniversite öğrencisinin her eylül yeniden başlattığı kiralık ev arayışı ve uzun, sert kışların bina yönetimine yüklediği yük. Bir yanda Yakutiye ve Palandöken'de kampüse yakın mahallelerde öğrencilere kiralanan daireler, bir yanda yakıt giderini paylaşamayan apartman sakinleri, öte yanda köylerde kadastro sınırlarını tartışan aileler vardır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Erzurum'da kira, kat mülkiyeti, tapu ve kadastro uyuşmazlıklarında danışmanlık ve vekillik yapıyoruz.
Öğrenci Kiralarında Sık Çıkan Sorunlar
Kampüs çevresinde kira sözleşmeleri çoğu zaman bir akademik yıl için yapılır; ev arkadaşlarından yalnızca biri sözleşmeyi imzalar, aileler kefil olur. Yaz aylarında evi boşaltan öğrencinin sözleşmeyi usulüne uygun feshedip etmediği, depozitonun iadesi, eşyalı kiralamalarda eşyaların teslim durumu ve kış aylarında doğalgaz faturalarının kimin üzerine kayıtlı olduğu tipik tartışma konularıdır. Kiraya veren açısından ise kiranın ödenmemesi ve sözleşme bitiminde evin boşaltılmaması ön plana çıkar.
Kira bedelinin tespiti, kira artışı ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiracının ihtiyaç, yeniden inşa veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplere dayanan tahliye talepleri ise kendi süre ve şartlarına sahiptir.
Kat Mülkiyetinde Kışın Faturası
Erzurum'da apartman yönetimleri için en hassas gündem ısınmadır. Merkezi sistemli binalarda yakıt giderinin daire büyüklüğüne mi, pay oranına mı, sayaç verisine mi göre dağıtılacağı; boş dairelerin bu giderden payına düşeni ödeyip ödemeyeceği; kazan dairesinin bakımı ve çatıda biriken karın temizlenmesi sık uyuşmazlık doğurur. Yönetim planındaki hükümler ve kat malikleri kurulu kararları burada belirleyicidir. Ortak gider borcunu ödemeyen kat malikine karşı icra takibi yapılabilir; kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Tapu İptal, Kadastro ve Hisseli Arazi
Erzurum Adliyesi'nde kadastro mahkemesi bulunur. Köy ve mahalle arazilerinde kadastro tespiti sırasında yapılan hatalar, kazandırıcı zamanaşımına dayalı zilyetlik iddiaları ve sınır uyuşmazlıkları bu mahkemenin veya genel mahkemelerin görevine girebilir. Kadastro tespiti kesinleştikten sonra açılacak davalarda süre kısıtlamaları bulunduğundan, tespite ilişkin tebligatlar dikkatle takip edilmelidir. Tapu iptal ve tescil davaları ise asliye hukuk mahkemesinde görülür. Hisseli taşınmazlarda paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat
Erzurum, deprem tehlikesinin yüksek olduğu bir bölgededir ve şehir merkezinde eski yapı stokunun yenilenmesi gündemdedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, tespite itiraz ve malikler arasında çoğunlukla alınan kararlar idari ve adli yargıda farklı davalara konu olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise Erzurum'un kısa inşaat mevsimi önemli bir etkendir; kış nedeniyle durdurulan işler teslim tarihlerini kaydırır. Sözleşmeye mevsim koşullarını hesaba katan bir takvim ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart yazılması, sonradan çıkacak tartışmaları azaltır.
Taşınmaz Alırken Dikkat Edilecekler
Erzurum'da bir daire ya da arsa alırken tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve hacizler mutlaka incelenmelidir. Palandöken'in yeni yapılaşan bölgelerinde kat irtifakı kurulmuş ama iskân alınmamış binalar, Aziziye ve çevre köylerde ise imar planı dışında kalan tarım arazileri üzerinde yapılan yapılar sık görülür. İmar durumu belediyeden, tarım arazisi niteliği ise ilgili kurumlardan teyit edilmelidir. Tapuda gösterilen bedel ile gerçek bedel arasındaki farkın sonradan doğuracağı vergi ve ispat sorunları da unutulmamalıdır. Satış vaadi sözleşmelerinin noterde yapılması gerektiği, adi yazılı satış sözleşmelerinin ise taşınmaz mülkiyetini devretmediği bilinmelidir. Kooperatif üyeliği yoluyla konut edinilen projelerde, kooperatifin genel kurul kararları ve üyelik devri ayrı bir inceleme gerektirir. Bu kontroller, ileride açılabilecek tapu iptal ya da tazminat davalarını büyük ölçüde önler.
Erzurum'da Sorulanlar
Kiracı öğrenci yaz boyunca evi boş bıraktı ama kirayı ödemiyor; ne yapabilirim?
Ödenmeyen kira için yazılı ihtar ve ardından icra takibi ya da tahliye yolları değerlendirilebilir. Hangi yolun uygun olduğu sözleşmenin süresine ve ödeme koşullarına bağlıdır.
Yönetim boş dairem için de yakıt parası istiyor; ödemek zorunda mıyım?
Bu, yönetim planına ve binanın ısınma sistemine bağlıdır. Bazı giderlerden boş daire malikleri de sorumludur; yönetim planı ve kurul kararları birlikte incelenmelidir.
Aldığım dairenin iskânı yok; ne gibi sorunlarla karşılaşabilirim?
İskânı bulunmayan binalarda abonelik işlemleri, kredi kullanımı ve ilerideki satışlar zorlaşabilir. Müteahhidin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde ifa ve tazminat talepleri gündeme gelir. Erzurum'da bu tür bir daireyi almadan önce yapı ruhsatı ve proje uygunluğu belediyeden kontrol edilmelidir.
Erzurum'da bir taşınmaz uyuşmazlığınız varsa, tapu ve sözleşme belgelerinizle ilk görüşmede seçenekleri birlikte değerlendirebiliriz.
