Gümüşhane'de sözleşmelerin çoğu hâlâ bir el sıkışmayla yapılır. Köyde tarla satılırken bir kâğıda iki satır yazılır, yayla evinin onarımı için ustayla sözlü anlaşılır, hayvan pazarında bir düve güvene dayanarak alınır, pestil imalathanesi büyükşehirdeki bir toptancıyla yıllarca telefonla çalışır. Bu güven ilişkisi bozulduğunda, ortada ne söylendiğini kanıtlayacak bir belge çoğu zaman yoktur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Gümüşhane'de sözleşmelerin hazırlanması, incelenmesi ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve vekillik yapıyoruz.
Şekil Şartı: Geçerli Sanılan Ama Geçersiz Sözleşmeler
Gümüşhane'de en sık karşılaşılan sözleşme sorunlarından biri, kanunun öngördüğü şekle uyulmamasıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devri tapuda resmî senetle, taşınmaz satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Köylerde yaygın olan elden yazılmış senetle tarla satışları bu nedenle mülkiyeti devretmez; alıcı yıllarca araziyi kullanmış olsa bile tapuda malik olamaz. Böyle bir durumda alıcı, ödediği bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir; bazı istisnai durumlarda ise yapılan fiilî tasarruflar ve dürüstlük kuralı ayrıca değerlendirilir. Şekil eksikliği nedeniyle ortaya çıkan bu tablonun sonradan düzeltilmesi hem zaman hem de masraf gerektirir; işlem baştan doğru şekilde yapılmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat ve Eser Sözleşmeleri
Gümüşhane merkezde eski binaların yerine yeni apartmanların yapılması çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle gerçekleşir. Bu sözleşme, taşınmaz payının devrini de içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede şu konuların açıkça düzenlenmesi önerilir:
- Teslim süresi, gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart ve kira kaybı tazminatı.
- Bağımsız bölümlerin paylaşım listesi ve hangi dairenin kime kalacağı.
- Kullanılacak malzemenin niteliği, ruhsat ve iskân yükümlülüğünün kime ait olduğu.
- Müteahhidin işi bırakması hâlinde arsa sahibinin hakları ve tapu devirlerinin işin ilerleme oranına bağlanması.
Köylerdeki ev ve ahır yapımı ya da yayla evlerinin onarımı ise genellikle küçük ölçekli eser sözleşmeleriyle yapılır. Kısa yapı sezonu nedeniyle işin zamanında bitirilmemesi, kullanılan malzemenin ayıplı çıkması ve yapılan işin bedel üzerindeki anlaşmazlıklar bu sözleşmelerin tipik sorunlarıdır. Ayıplı işin süresinde ihbar edilmesi, yükleniciye karşı hakların korunması bakımından önemlidir.
Hayvan ve Tarım Ürünü Alım Satımı
Kelkit ve Şiran'da büyükbaş hayvan alım satımı önemli bir ekonomik faaliyettir. Satın alınan hayvanın gebe olduğu söylendiği hâlde gebe çıkmaması, satıştan kısa süre sonra bir hastalık ortaya çıkması ya da hayvanın yaşı, cinsi ve verimi hakkında yanlış bilgi verilmesi, satış sözleşmesindeki ayıp hükümlerini gündeme getirir. Alıcının hayvanı teslim aldıktan sonra uygun süre içinde muayene ettirmesi ve ayıbı satıcıya bildirmesi gerekir; aksi hâlde haklarını kaybedebilir. Veteriner raporu ve küpe kayıtları bu dosyalarda en önemli delillerdir.
Tedarik, Bayilik ve Toptan Satış Sözleşmeleri
Pestil, köme ve diğer yöresel ürünlerin büyükşehirlerdeki toptancılara, zincir marketlere ve hediyelik eşya satıcılarına satılması, uzun süreli tedarik ilişkilerini doğurur. Bu ilişkilerde ödeme vadesi, ürünün raf ömrü, iade edilen ürünlerin bedeli, münhasırlık ve fiyat değişikliği maddeleri açıkça yazılmalıdır. Büyük alıcıların hazırladığı standart sözleşmelerde, tek taraflı fesih hakkı ya da yetkili mahkeme olarak alıcının bulunduğu şehrin seçilmesi gibi Gümüşhane'deki küçük üretici aleyhine hükümler bulunabilir; imzadan önce bu maddelerin incelenmesi önerilir.
Cezai Şart ve Fesih
Sözleşmeye konan cezai şart, borcun hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenecek bir bedeldir. Hâkim, aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirebilir; ancak tacirin ticari işletmesiyle ilgili olarak üstlendiği cezai şartın aşırı olduğu gerekçesiyle indirilmesini isteyemeyeceği kabul edilir. Sözleşmenin feshi ya da sözleşmeden dönülmesi için ise karşı tarafın temerrüde düşürülmesi ve gerekiyorsa uygun bir süre verilmesi gerekir. Bu adımların usule uygun atılmaması, haklı bir feshin bile haksız sayılmasına yol açabilir.
Kira Sözleşmeleri
Gümüşhane Üniversitesi öğrencilerine ve il merkezinde görev yapan kamu görevlilerine verilen kiralık konutlarda yazılı kira sözleşmesi, depozito, eşya listesi ve kira artış maddesi uyuşmazlıkları önler. Konut kiralarında artış oranı kanundaki sınırlara tabidir; sözleşmeye yazılan daha yüksek bir artış oranı geçerli olmaz.
Köyde hayvan otlatma ya da tarla kiralama için yazılı sözleşme gerekir mi?
Ürün kirası sözleşmeleri kural olarak şekle bağlı değildir; ancak kira bedeli, süre, ürünün paylaşımı ve arazinin teslim durumu yazılı olarak belirlenmezse, uyuşmazlık hâlinde ispat çok zorlaşır.
Sözleşmeyi imzaladım ama bir maddeyi anlamamıştım; geçersiz sayılabilir mi?
Önceden hazırlanmış standart sözleşmelerde, karşı tarafa okuma ve anlama imkânı tanınmayan ya da yorumu tartışmalı olan maddeler, genel işlem koşulları kuralları çerçevesinde incelenebilir. Her durum ayrıca değerlendirilmelidir.
Gümüşhane'de imzalamak üzere olduğunuz bir sözleşmeyi incelemek ya da mevcut bir sözleşmeden doğan sorunu çözmek istiyorsanız, Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
