Iğdır'da taşınmaz uyuşmazlıklarının iki farklı yüzü vardır. Bir yanda kent merkezinde son yıllarda artan apartman inşaatları, kat karşılığı sözleşmeler ve kira ilişkileri; öte yanda Aras ovasında sulama kanallarıyla bölünmüş tarlalar, köy sınırlarındaki mera alanları ve kadastro sırasında yaşanan sınır tartışmaları. Sınır boyunca uzanan ve askerî yasak bölgeye yakın araziler de kendine özgü kısıtlamalar taşır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Iğdır'da taşınmaz satın alan, kiraya veren ya da tapusunu savunan müvekkillerimize dava ve sözleşme süreçlerinde destek veriyoruz.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapudaki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda tapu iptali ve tescil davası açılır. Bu davalar asliye hukuk mahkemesinin görevindedir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; dolayısıyla Tuzluca'daki bir tarla için Tuzluca'da, Karakoyunlu'daki bir parsel için Iğdır merkezdeki mahkemede dava açılır. Iğdır'da en sık karşılaşılan sebepler, mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı devirler, harici satış sözleşmesiyle yıllar önce alınıp tapuya işlenmemiş araziler ve vekâletnamenin kötüye kullanılmasıdır.
Kadastro, Mera ve Hazine Arazileri
Kadastro tespitine itiraz için askı ilanı süresi içinde başvurmak gerekir. Tespit kesinleştikten sonra, tespitten önceki hukuki sebeplere dayanarak kadastro tutanağına itiraz için 3402 sayılı Kanun on yıllık hak düşürücü süre öngörür. Iğdır'ın köylerinde kuşaktan kuşağa işlenen ama tapuda hazine adına ya da mera olarak görünen alanlar sık rastlanan bir sorundur. Meralar 4342 sayılı Mera Kanunu gereği kural olarak özel mülkiyete konu olamaz ve zilyetlikle kazanılamaz. Bu nedenle yıllardır sürülen bir alanın mera kaydı taşıyıp taşımadığı, alım satımdan önce mutlaka kontrol edilmelidir.
Tarım Arazisi Alırken Dikkat Edilecekler
Aras ovasında kayısı bahçesi veya sulu tarla alırken hisse oranlarını, parselin bölünmeye uygun olup olmadığını ve üzerinde haciz ya da ipotek bulunup bulunmadığını kontrol etmek gerekir. Paylı mülkiyette paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı nedeniyle, hisseli bir parseli satın alan kişi diğer paydaşlarca açılacak bir önalım davasıyla karşılaşabilir. Ovanın bazı kesimlerinde görülen toprak tuzlanması ve drenaj sorunları, arazinin gerçek değerini etkileyen fakat tapuda görünmeyen etkenlerdir. Sınıra yakın alanlarda askerî yasak bölge veya güvenlik bölgesi kısıtlamaları da araştırılmalıdır.
Kira, Tahliye ve Kira Tespiti
Iğdır merkezde üniversite öğrencileri, kamu görevlileri ve sınır kapısı çevresinde çalışanlar kiralık konut talebini canlı tutar. Kira tespiti, tahliye ve kira alacağına ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taahhüde dayalı tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gibi yolların her biri farklı süre ve şartlara bağlıdır.
Kat Karşılığı İnşaat ve Kat Mülkiyeti
Kent merkezinde eski müstakil evlerin yerine yükselen apartmanlar, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayanır. Bu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; teslim süresi, gecikme cezası ve bağımsız bölümlerin dağılımı açık yazılmalıdır. Binada oturmaya başlandıktan sonra aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim kurulu kararlarından doğan kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
Harici satışla aldığım tarlayı tapuya nasıl geçiririm?
Tapu dışında yapılan satış sözleşmesi geçersizdir; ancak bedel ödenmiş ve uzun süredir zilyetlik sürdürülmüşse, somut duruma göre tapu iptali ve tescil veya ödenen bedelin iadesi yolları değerlendirilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi ve İzale-i Şuyu Satışları
Paydaşlardan biri anlaşma sağlanamayan bir taşınmazda ortaklığın giderilmesini isteyebilir; dava taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır ve 2023'ten beri öncesinde arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Iğdır merkezdeki eski bir müstakil ev ya da ovadaki bir sulu tarla, aynen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla paydaşlar arasında paylaştırılır. Satış ihalesine paydaşların da katılabileceği, ihaleden önce kıymet takdirinin dikkatle incelenmesi gerektiği ve satış bedelinin paylar oranında dağıtılacağı akılda tutulmalıdır. Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin yaptığı ev veya ahır gibi yapılar varsa, bunların değeri ve kime ait olduğu da davada ayrıca tartışılır. Bu yüzden dava açmadan önce imar durumunun ve yapı ruhsatının bulunup bulunmadığının araştırılması faydalıdır.
Kiracım üniversite öğrencisi; kefil şart mı?
Kanun kefil zorunluluğu getirmez, ancak kefalet yazılı yapılmalı, kefilin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihi kefilin kendi el yazısıyla belirtilmelidir. Iğdır Üniversitesi çevresinde kiralanan dairelerde ailelerin kefil olduğu sözleşmeler yaygındır; şekil şartlarına uyulmayan kefalet geçersiz olacağından sözleşme imzalanırken bu noktaya dikkat edilmelidir.
Iğdır'da bir taşınmaz alacak, satacak ya da tapunuzu savunacaksanız, işlemden önce kayıtları birlikte incelemek için Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşebilirsiniz.
