Kars'ta bir miras dosyası açıldığında mirasçıların bir kısmı genellikle ilde, diğerleri İstanbul'da, Ankara'da, Kocaeli'de ya da yurt dışındadır. Geride kalan ise köydeki taş ev, ahır, birkaç parça tarla, mera kullanımına dair alışkanlıklar ve belki şehirde bir dairedir. Onlarca yıl kimse ilgilenmediği için tapular dede adına kayıtlı kalmış, paylar torunlara bölünmüş olabilir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Kars'taki miras dosyalarında, mirasçılar nerede yaşarsa yaşasın, tereke işlemlerini ve davaları yürütüyoruz.
Mirasçılık Belgesi ve Tapuda İntikal
Mirasçılık belgesi notere ya da sulh hukuk mahkemesine başvurularak alınabilir. Kars Adliyesi'nde ve Kağızman, Sarıkamış, Digor, Arpaçay, Selim adliyelerinde sulh hukuk mahkemesi bulunur. Gurbetteki bir mirasçı yaşadığı yerdeki bir noterden de belge alabilir. Belge alındıktan sonra Kars'taki taşınmazların mirasçılar adına intikali tapu müdürlüğünde yapılır; intikal öncesinde veraset ve intikal vergisi beyannamesinin süresinde verilmesi gerekir.
Dede Adına Kayıtlı Tarla
Kars köylerinde sık rastlanan bir durum, taşınmazın iki ya da üç kuşak önce ölmüş bir kişi adına kayıtlı olmasıdır. Bu durumda her ara mirasçı için ayrı mirasçılık belgesi gerekir ve paylar çok küçük kesirlere bölünür. Bir kısım mirasçının yıllardır taşınmazı fiilen kullanması, diğerlerinin payını ortadan kaldırmaz; tapulu taşınmazda zilyetlikle mülkiyet kazanılmaz. Kadastro sırasında yapılmış tespitlerin kesinleşmiş olup olmadığı da incelenmelidir.
Tarım Arazisinin Bölünmezliği
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin asgari büyüklüğün altına bölünmesini sınırlar. Miras yoluyla geçen tarım arazisi, mirasçılar arasında bu sınırın altına düşecek şekilde paylaştırılamaz; mirasçılar anlaşarak araziyi içlerinden birine devredebilir, ortak bir şirket kurabilir ya da satış yoluna gidebilir. Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.
Ortaklığın Giderilmesi
Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. 2023'ten beri bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler; tarla küçükse ya da bölünmesi hukuken mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Kars'ın kırsal taşınmazlarında satış bedelinin düşük kalabileceği, paydaşların birbirinin payını satın alması gibi seçeneklerin de değerlendirilmesi gerektiği akılda tutulmalıdır.
Hayvanlar ve Taşınır Mallar
Kars'ta tereke yalnızca taşınmazdan ibaret değildir. Büyükbaş ve küçükbaş hayvanlar, traktör ve tarım aletleri, süt kooperatifi ortaklığı ve destekleme alacakları da terekeye dahildir. Hayvanların ölüm tarihinden sonra bir mirasçının elinde kalması, satılması ya da çoğalması mirasçılar arasında hesaplaşma gerektirir. Bu nedenle mirasın açılmasından hemen sonra hayvan sayısı ve kayıtlarının belgelenmesi yararlıdır.
Tenkis, Muris Muvazaası ve Mirasın Reddi
- Tenkis: Saklı payı zedelenen mirasçı, durumu öğrendiği tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde vasiyetnamenin açılmasından ya da mirasın açılmasından itibaren on yıl içinde dava açabilir.
- Muris muvazaası: Murisin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla tapuda satış gibi gösterip aslında bağışladığı taşınmazlar için tapu iptali ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır.
- Mirasın reddi: Borçları malvarlığından fazla bir murisin mirası, ölümü öğrenmeden itibaren üç ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurularak reddedilebilir.
Gurbetteki Mirasçılar ve Vekâletname
Kars'tan yıllar önce göç etmiş ailelerin çocukları ve torunları çoğu zaman köydeki taşınmazların varlığından bile haberdar değildir. Bir mirasçının taşınmazı kendi kullanımına alması, diğerlerinin uzaklığı nedeniyle uzun süre fark edilmeyebilir. Paylı mülkiyete geçilmiş bir taşınmazda mirasçılardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelir; bu hakkın satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılması gerekir. Mirasçıların farklı şehirlerde yaşadığı dosyalarda her birinin vekâletname vermesi, işlemlerin tek elden yürütülmesini sağlar; tapudaki pay satışları ve intikaller de vekil aracılığıyla yapılabilir.
Vasiyetname ve Sağlararası Kazandırmalar
Kars'ta yaşlı ebeveynin bakımını üstlenen çocuğa evin ya da tarlanın tapuda devredilmesi sık rastlanan bir durumdur. Bu devirlerin ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle mi, bağışla mı yoksa görünüşte satışla mı yapıldığı, sonradan açılacak davaların türünü belirler. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi resmî şekilde yapılmalıdır; şekle uygun yapılmış ve gerçekten bakım yükümlülüğü üstlenilmiş bir sözleşme, muris muvazaası iddiasından farklı değerlendirilir. Vasiyetnamenin iptali davası ise vasiyetnamenin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.
Kars'taki tarlayı kardeşim yıllardır tek başına kullanıyor; kira isteyebilir miyim?
Diğer mirasçıların kullanımını engelleyen ya da kullanım konusunda anlaşma olmadan taşınmazı tek başına işleten paydaştan, şartları varsa ecrimisil istenebilir. Taleplerin geriye dönük olarak sınırlı bir süre için ileri sürülebildiği unutulmamalıdır.
Almanya'da yaşıyorum, Kars'taki miras davasına katılabilir miyim?
Evet. Vekâletnameyi bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenletebilirsiniz; süreç vekiliniz aracılığıyla yürütülebilir.
Kars'taki mirasla ilgili sorularınızı, tapu kayıtlarını ve mirasçı durumunu birlikte inceleyerek değerlendirebiliriz.
