Konya son yirmi yılda kuzey ve batı yönünde hızla büyüdü; eskiden tarla olan alanlar yeni konut adalarına, bağ evlerinin yer aldığı bahçeler yazlık villalara, eski mahallelerin tek katlı evleri ise apartmanlara dönüştü. Bu dönüşüm, Konya'da gayrimenkul uyuşmazlıklarının hem sayısını hem de çeşitliliğini artırdı. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Konya'da konut, arsa, tarla ve işyeri taşınmazlarına ilişkin işlemlerde, sözleşmeden tapuya ve dava aşamasına kadar destek sağlıyoruz.
Satın Almadan Önce: Tapu ve İmar Kontrolü
Konya'da bir taşınmaz alırken yalnızca tapu kaydına bakmak yeterli değildir. Kontrol edilmesi gereken başlıca konular şunlardır:
- Tapudaki ipotek, haciz, şerh ve beyanlar,
- Taşınmazın imar durumu ve yapının ruhsat ile iskânının bulunup bulunmadığı,
- Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş olup olmadığı,
- Tarım arazisinde asgari parsel büyüklüğü ve hisseli satış kısıtlamaları,
- Satıcının tek başına satış yetkisinin bulunup bulunmadığı, özellikle aile konutu şerhi.
Bağ evi bölgelerinde ve kentin çeperindeki eski tarım alanlarında, tapuda tarla olarak görünen bir taşınmaz üzerine yapılmış ve ruhsatı bulunmayan evlerle karşılaşmak olağandır. Bu tür bir taşınmazın satın alınması, ileride yıkım kararı veya idari para cezası riskini de beraberinde getirebilir.
Kat Karşılığı İnşaat ve Müteahhit Uyuşmazlıkları
Konya'da eski evlerin yerine apartman yapılması büyük ölçüde kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle gerçekleşir. Bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; aksi hâlde geçerlilik sorunu doğabilir. Uyuşmazlıklar en çok teslim süresinin aşılması, eksik veya ayıplı imalat, müteahhide devredilen bağımsız bölümlerin işin tamamlanmasından önce satılması ve iskânın alınamaması konularında çıkar. Arsa sahipleri açısından, inşaatın ilerleme oranına göre tapu devri yapılmasını öngören bir sözleşme, ileride yaşanacak mağduriyetleri önemli ölçüde azaltır.
Kira İlişkileri: Öğrenci Daireleri ve İşyerleri
Üniversitelerin çevresindeki öğrenci daireleri ve merkezdeki çarşı dükkânları, Konya'da kira uyuşmazlıklarının yoğunlaştığı iki alandır. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 2023'ten bu yana dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhütnamesine dayalı takip veya dava, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Konut kiralarında kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin ciddi ve samimi olması gerekir; bu konuda mahkemeler somut olaya göre değerlendirme yapar.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde tapu iptal ve tescil davası açılır; bu davalar Konya Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Konya'da bu davaların arkasında çoğunlukla şu durumlar bulunur:
- Satış gibi gösterilen bağışlar nedeniyle miras paylarının zedelenmesi,
- Haricen, yani tapu dışında yapılmış tarla satışları,
- Kadastro sırasında hatalı yazılmış sınırlar ve malik isimleri,
- Vekâletnamenin kötüye kullanılarak yapılan satışlar.
Kadastro tespitine karşı itirazlar ise ilgili kadastro mahkemesinde görülür. Konya'da kadastro mahkemesi bulunmakta olup, tutanakların kesinleşmesinden sonra açılacak davalarda hak düşürücü süreler dikkate alınmalıdır.
Site Yönetimi ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
Konya'nın yeni konut bölgelerinde yüzlerce bağımsız bölümden oluşan siteler yaygınlaştıkça, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar da arttı. Aidat borçları, ortak alanların kullanımı, otopark tahsisi, yönetim planına aykırı tadilatlar ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali bu dosyaların başında gelir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve kural olarak dava öncesinde arabulucuya başvurmak gerekir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, toplantıya katılan ve aykırı oy veren malik için karar tarihinden, katılmayan malik için ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılar
Konya'nın eski mahallelerinde, özellikle merkeze yakın bölgelerdeki yaşlı yapı stokunda 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ve yeniden yapım süreçleri sürmektedir. Riskli yapı tespitine itiraz, tespitin bildirilmesinden sonra kanunda öngörülen kısa süre içinde yapılmalıdır. Dönüşüm sürecinde kanunda öngörülen çoğunlukla alınan kararlara katılmayan maliklerin payları, kanundaki usule göre satışa konu olabilir. Bu nedenle malikin süreç başlamadan haklarını ve seçeneklerini bilmesi önem taşır.
Mera, Yayla ve Kamulaştırma
Konya'nın kırsal kesiminde mera alanlarının sınırları, köy tüzel kişiliği ile bireyler arasındaki kullanım anlaşmazlıkları ve sulama projeleri için yapılan kamulaştırmalar da gayrimenkul hukukunun gündemindedir. Kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini düşünen malik, bedel tespiti davasında bilirkişi incelemesiyle gerçek değerin belirlenmesini isteyebilir.
Sık Sorulan Sorular
Haricen aldığım tarlanın tapusunu alabilir miyim?
Tapu dışında yapılan satış sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Ancak somut olayın özelliklerine göre bedelin iadesi veya bazı istisnai durumlarda tescil talep edilebilir.
Konya'da bir taşınmaz işlemine başlamadan önce ya da bir uyuşmazlık ortaya çıktığında, dosyanızı birlikte inceleyebiliriz.
