Sakarya'nın taşınmaz piyasasını anlamak için 17 Ağustos 1999 depremini hatırlamak gerekir. Adapazarı'nın alüvyonlu ova zemini üzerine kurulu şehir merkezi, depremde ağır hasar gördü ve sonraki yıllarda kent, daha sağlam zeminlere doğru, Serdivan'ın yamaçlarına ve yeni yerleşim alanlarına genişledi. Bugün ilde depremden önce yapılmış eski binalar, deprem sonrası inşa edilen kalıcı konutlar, Serdivan'da öğrenci ve aile odaklı siteler ve Sapanca ile Kartepe sınırındaki villa ve bungalov alanları yan yana bulunur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Sakarya'daki taşınmaz uyuşmazlıklarında alıcı, satıcı, kat maliki, kiracı ve kiraya verenlere destek veriyoruz.
Eski Yapı Stoku ve Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yaptırılan binalarda, kat malikleri kanunda öngörülen çoğunlukla karar alarak yeniden yapım sürecine girer. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından kanunda öngörülen satış usulü işletilebilir. Sakarya'da bu süreçte en sık karşılaştığımız sorunlar, müteahhit firmanın seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım oranı, kira yardımı, inşaat süresinin aşılması ve yeni dairelerin konumunun belirlenmesidir. Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir; idari işlemlere karşı dava yolu ise Sakarya İdare Mahkemelerindedir.
Kat Karşılığı İnşaat: Resmî Şekil Şartı
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi unsuru taşıdığından noterde resmî şekilde düzenlenmelidir. Adi yazılı sözleşmeyle başlayan projelerde, inşaat bittiğinde tapu devri konusunda ciddi uyuşmazlıklar çıkabilir. Gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı işler, müteahhidin iflası ya da projeyi yarım bırakması hâlinde sözleşmeden dönme ve tapu iptali talepleri asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Sapanca, Göl Kıyısı ve İmar Sorunları
Sapanca Gölü çevresi, son yıllarda yerli ve Körfez ülkelerinden gelen yabancı yatırımcıların ilgi gösterdiği bir bölge oldu. Bu talep, tarım arazisi niteliğindeki parsellerde izinsiz yapılan bungalovlar, hisseli arazilerin "villa arsası" olarak satılması, kıyı kenar çizgisi ve göl koruma alanlarına ilişkin kısıtlamalar gibi sorunları da beraberinde getirdi. Bir taşınmazı satın almadan önce tapu kaydında şerh ve beyanlara, imar durumuna ve yapının ruhsat ile iskân durumuna bakmak, sonradan yıkım kararı veya imar para cezasıyla karşılaşma riskini azaltır.
Kira Uyuşmazlıkları: Öğrenci Evinden Çarşı Dükkânına
Serdivan'daki üniversite kampüsü çevresinde öğrenci kiraları, Adapazarı çarşısında ise işyeri kiraları en sık uyuşmazlık konularındandır. Kira bedelinin tespiti, tahliye, depozitonun iadesi ve kiracının oturduğu süre içindeki hasarlar gibi talepler sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıllık süreyi dolduran kira ilişkilerinde kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar dikkate alınarak yeniden belirlenebilir. Tahliye taahhütnamesine dayanılan takiplerde taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir.
Tapu İptali, Kadastro ve Sınır Uyuşmazlıkları
Kırsal Sakarya'da kadastro tespitinin hatalı yapıldığı, zilyetliğe dayalı tescil taleplerinin reddedildiği ya da komşu parsellerin sınırının karıştığı dosyalar sık görülür. Merkez adliyede kadastro mahkemesi bulunur; kadastro tespitine itiraz süresi ilan tarihinden itibaren otuz gündür. Kesinleşen kadastro tespitlerinden sonra açılacak davalar ise kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür ve on yıllık hak düşürücü süreye tabi olabilir.
Hisseli Tarlada Satış ve Önalım Hakkı
Sakarya'da kırsal taşınmazların önemli bir kısmı birden çok kişi adına paylı mülkiyet olarak kayıtlıdır. Paydaşlardan biri payını bir yabancıya sattığında, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanarak bu payı aynı bedelle kendileri almak isteyebilir. Önalım davası, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır. Tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek bedelden düşük ya da yüksek yazılması, bu davalarda en sık tartışılan konudur. Sapanca ve Kırkpınar çevresinde hisseli arazilerden bölünmüş gibi pazarlanan parsellerin satın alınmasında, alıcının aslında yalnızca soyut bir paya sahip olduğunu ve belirli bir yere yapı yapamayabileceğini bilmesi gerekir. Sakarya genelinde tarım arazilerinde hisseli satışa ilişkin idari sınırlamalar da ayrıca kontrol edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Satın aldığım dairenin binası depremden önce yapılmış. Neye dikkat etmeliyim?
Binanın riskli yapı tespiti yaptırılıp yaptırılmadığı, tapuda riskli yapı şerhi olup olmadığı ve kat maliklerinin dönüşüm konusunda bir karar alıp almadığı satın alma öncesinde araştırılmalıdır.
Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz nerede yapılır?
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür; bu uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Sakarya'da bir taşınmaz alımı, kentsel dönüşüm ya da kira uyuşmazlığıyla ilgili hukuki değerlendirme isterseniz Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.
