Adıyaman'da 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra imzalanan sözleşmelerin sayısı ve önemi hiç olmadığı kadar arttı. Hasarlı binasını yeniden yaptırmak isteyen kat malikleri müteahhitlerle anlaşıyor, esnaf yeni dükkân kiralıyor ya da prefabrik işyerlerinden kalıcı yerlere taşınıyor, tarım üreticileri ürünlerini önceden tüccarlara satıyor, yeni kurulan işletmeler franchise ve tedarik sözleşmeleri imzalıyor. Bu sözleşmelerin önemli bir kısmı aceleyle, matbu metinlerle ya da yalnızca sözlü olarak yapılıyor. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Adıyaman'da sözleşmelerin hazırlanması, incelenmesi ve bunlardan doğan uyuşmazlıkların çözümünde destek veriyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat: Adıyaman'ın En Riskli Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri borcu içerdiği için resmî şekilde, noterde düzenlenmelidir; adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Sözleşmede şu konular açıkça yazılmalıdır: hangi bağımsız bölümlerin kime kalacağı, teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak ceza, kira yardımı, ruhsat ve projenin kim tarafından alınacağı, kullanılacak malzemenin niteliği, müteahhidin teminatı ve tapu devrinin inşaatın hangi aşamasında yapılacağı. Adıyaman'da depremden sonra bazı müteahhitlerin işi yarım bırakması, maliklerin bu sözleşmelerdeki teminat ve fesih hükümlerinin ne kadar önemli olduğunu gösterdi.
Eser Sözleşmeleri: Tadilat, Güçlendirme ve Ayıp
Orta hasarlı binalarda güçlendirme, onarım ya da tadilat için yapılan sözleşmeler eser sözleşmesidir. Yüklenici, eseri sözleşmeye ve fen kurallarına uygun yapmakla yükümlüdür. Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar için iş sahibi, ayıbı makul sürede gözden geçirip ihbar etmelidir; gizli ayıplar ortaya çıktığında derhal bildirilmelidir. Kanun, ayıplı eser için iş sahibine sözleşmeden dönme, bedelden indirim ve aşırı masraf gerektirmiyorsa eserin yüklenici tarafından onarılmasını isteme gibi seçimlik haklar tanır; hangisinin seçileceği ayıbın ağırlığına ve eserin kullanılabilirliğine bağlıdır. Taşıyıcı sistemi ilgilendiren güçlendirme işlerinde, işin bitiminde bağımsız bir inşaat mühendisine kontrol yaptırmak Adıyaman'daki malikler için akılcı bir adımdır.
Tarım Ürünü Satışları ve Peşin Alımlar
Adıyaman'da tütün, fıstık, üzüm ve hububat üreticileri, ürünü hasattan önce tüccara satarak avans alabilir. Bu anlaşmalarda ürünün kalitesi, teslim zamanı, fiyatın nasıl belirleneceği ve hava koşulları nedeniyle ürün azalırsa ne olacağı çoğu zaman yazılı değildir. Fiyatın sonradan piyasaya göre belirleneceği anlaşmalarda tarafların ihtilafa düşmesi kaçınılmazdır. Kısa bir yazılı sözleşme, teslim tutanağı ve banka üzerinden ödeme, ileride doğacak uyuşmazlıkları büyük ölçüde azaltır.
Deprem, Mücbir Sebep ve Sözleşmenin Uyarlanması
Depremden önce imzalanmış kira, tedarik ya da inşaat sözleşmeleri, depremden sonra ya tamamen imkânsız hâle geldi ya da taraflardan biri için çok ağırlaştı. Kiralanan yerin yıkılması hâlinde kira ilişkisi sona erer. Sözleşme sürüyor ancak koşullar öngörülemeyen biçimde değişmişse, borçlu aşırı ifa güçlüğü nedeniyle hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını, bu mümkün değilse sözleşmeden dönmeyi isteyebilir. Malzeme fiyatlarındaki ani artışlar nedeniyle müteahhitlerin ek bedel talep etmesi, Adıyaman'da bu kapsamda sık tartışılan bir konudur.
Cezai Şart, Fesih ve Delil
- Cezai şart: Sözleşmede kararlaştırılan ceza fahişse hâkim tarafından indirilebilir; ancak tacir sıfatıyla taahhüt edilen cezai şartlarda indirim kuralı farklıdır.
- Fesih bildirimi: Sözleşmeyi feshetmek isteyen taraf, fesih nedenini ve tarihini açıkça belirten yazılı bir bildirim yapmalı; noter kanalı ispat kolaylığı sağlar.
- Delil sözleşmesi: Taraflar, uyuşmazlık hâlinde hangi kayıtların delil sayılacağını önceden kararlaştırabilir.
- Yetki ve arabuluculuk: Tacirler arasında yetkili mahkeme ve tahkim şartı kararlaştırılabilir; para alacaklarına ilişkin ticari davalarda arabuluculuk dava şartıdır.
Kira ve Franchise Sözleşmeleri
Deprem sonrasında Adıyaman'da işyeri kiraları hızla değişti; kira sözleşmesinde artış oranı, depozito, tadilat ve tahliye koşulları açıkça yazılmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Franchise sözleşmelerinde ise giriş bedeli, ürün alım zorunluluğu, bölge koruması, sözleşme sonrası rekabet yasağı ve marka kullanım hakkının sona ermesi ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.
Sorular
Müteahhitle yaptığımız sözleşme noterde değil, geçerli mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde yapılmamışsa kural olarak geçersizdir. Ancak tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği durumlarda geçersizlik iddiasının dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığı tartışılabilir; somut durum incelenmelidir.
Kiraladığım dükkân depremde yıkıldı; peşin ödediğim kira ve depozito ne olacak?
Kiralananın yıkılmasıyla kira ilişkisi sona erer. Kullanılamayan döneme ait peşin kira ve depozitonun iadesi istenebilir; ödemenin banka kaydı ve sözleşme metni bu talebin temel delilleridir. Kiraya verenle uzlaşılamazsa, kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk kuralı dikkate alınmalıdır.
Tüccarla sözlü anlaştım, fıstığı teslim ettim ama bedeli ödenmedi; ne yapabilirim?
Taşınır mal satışı kural olarak yazılı şekle bağlı değildir; sözlü sözleşme de geçerlidir. Sorun ispattadır: Adıyaman'da bu tür dosyalarda teslim sırasında tutulan kantar fişi, mesaj yazışmaları, kısmi ödemelerin banka kayıtları ve teslime tanık olan kişilerin beyanları birlikte değerlendirilir. Alacak için önce icra takibi başlatılabilir.
Adıyaman'da bir sözleşme imzalamadan önce ya da mevcut bir sözleşmeden doğan sorunlar için Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşebilir, metni birlikte değerlendirebiliriz.
