Adıyaman'da taşınmaz hukuku, 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra neredeyse yeniden yazıldı. Merkezde İndere ve Örenli gibi mahallelerde kalıcı konut alanları oluşturuldu, şehrin rezerv alanlarında yeni yerleşimler kuruldu, eski çarşı ve kent merkezi için yeni projeler tartışmaya açıldı. Öte yandan ilin taşınmaz hukukunun eski sorunları da sürüyor: Atatürk Barajı göl alanında kalan arazilerin kamulaştırması, kadastro tespitleri, hisseli köy tapuları ve sınır uyuşmazlıkları. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Adıyaman'da taşınmaz uyuşmazlıklarında danışmanlık ve vekillik yapıyoruz.
Rezerv Alanlar ve Hak Sahipliği
Depremde yıkılan ya da ağır hasar alan binaların malikleri için kalıcı konut hak sahipliği, afet mevzuatı çerçevesinde idarece belirlenir. Hak sahipliği başvurusunun reddi, konutun büyüklüğü, borçlandırma tutarı ya da kura sonucu gibi konularda yapılan itirazlar ilk olarak idareye yöneltilir; sonuç alınamazsa Adıyaman idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Dava açma süresi, işlemin tebliğinden itibaren kural olarak altmış gündür. Adıyaman'da sık görülen bir sorun, tapuda paylı mülkiyet bulunan evlerde hissedarlardan hangisinin hak sahibi sayılacağıdır.
Kent merkezindeki bazı projelerde, örneğin çarşı ve meydan düzenlemelerinde, hak sahiplerinin onayının aranacağı yetkililerce açıklandı. Bu tür projelerde malikin kendi parselinde kalma hakkı, yeni bağımsız bölümün değeri ve teslim süresi yazılı belgelere bağlanmalıdır.
Yerinde Dönüşüm ve Müteahhitle Sözleşme
Hasarlı binasını yerinde yeniden yaptırmak isteyen malikler, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da devlet destekli yerinde dönüşüm modelleri arasında seçim yapar. Kat karşılığı sözleşme resmî şekilde, noterde yapılmalıdır. Sözleşmede teslim tarihi, gecikme cezası, kira yardımı, arsa payı dağılımı ve müteahhidin teminatı açıkça düzenlenmelidir. Adıyaman'da yaşanan bir sorun, yeniden yapım sürecinde maliklerin bir kısmının sözleşmeye katılmamasıdır; bu durumda kat mülkiyeti ve afet mevzuatındaki çoğunluk kuralları devreye girer.
Atatürk Barajı, Kamulaştırma ve Hazine Arazileri
Atatürk Barajı'nın göl alanı Adıyaman'ın Samsat ve Kahta başta olmak üzere birçok yerleşimini etkiledi; eski Samsat ilçe merkezi sular altında kaldı. Kamulaştırma bedelleri yıllar önce ödenmiş olsa da göl kıyısındaki arazilerin sınırı, kıyı kenar çizgisi, Hazine adına tescil ve kullanım izinleri gibi konular hâlâ uyuşmazlık doğurabilir. Bugün yapılan kamulaştırmalarda, örneğin yol ve enerji projelerinde, bedel tespiti asliye hukuk mahkemesinde görülür; idarenin teklif ettiği bedele karşı bilirkişi incelemesiyle gerçek değer tartışılabilir. Kamulaştırmasız el atma iddialarında ise tazminat davası açılabilir.
Kadastro, Tapu İptali ve Sınır Uyuşmazlıkları
Adıyaman Adliyesi'nde kadastro mahkemesi bulunur. Kadastro tespitine itiraz, tespitin kesinleşmesinden önce kadastro mahkemesinde; kesinleşmiş tapuya karşı tapu iptali ve tescil talebi ise kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür. Kazandırıcı zamanaşımı, muris muvazaası, yolsuz tescil ve sınır tecavüzü iddiaları köy arazilerinde en sık karşılaşılan davalardır. Ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ise sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
Kira Uyuşmazlıkları
Depremden sonra Adıyaman'da sağlam kalan konutlara talep birden arttı ve kiralar hızla yükseldi; bir kısım kiracı ise tahliye talepleriyle karşılaştı. Kira tespit ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 2023'ten beri bu davalardan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira artışının yasal sınırları, ihtiyaç nedeniyle tahliye koşulları ve tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, her sözleşmede ayrıca incelenmelidir.
Hasar Tespitine İtiraz
Depremden sonra Adıyaman'da binaların hasar durumu az, orta, ağır ya da yıkık olarak belirlendi. Bu tespit, maliklerin yıkım, güçlendirme, hak sahipliği ve yardım haklarını doğrudan etkiler. Hasar tespitine karşı idareye itiraz ve ardından idari dava yolu açıktır; Gaziantep Bölge İdare Mahkemesi'nin bu tür afet ve hasar tespiti dosyalarına bakan bir dairesi bulunur. Bir binanın ağır hasarlı sayılması, maliklerin bir kısmı itiraz etse bile yıkım sürecini başlatabilir; bu nedenle itirazın zamanında yapılması ve binanın durumunun bağımsız teknik raporla belgelenmesi önemlidir. Kiracı, hasar tespitinden sonra kira sözleşmesinin akıbeti konusunda da ayrıca bilgilendirilmelidir.
Sorular
Hak sahipliği başvurum reddedildi, ne kadar sürem var?
İdari işlemin tebliğinden itibaren kural olarak altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Önce idareye itiraz edilmişse sürenin nasıl işlediği ayrıca kontrol edilmelidir.
Göl kıyısındaki tarlam Hazine adına görünüyor, ne yapabilirim?
Tescilin dayanağı, kadastro tutanağı ve kamulaştırma kayıtları incelenmeden bir şey söylemek zordur; belgeler toplandıktan sonra tapu iptali, tazminat ya da kullanım izni seçenekleri değerlendirilir.
Depremden sonra kiramı üç katına çıkarmak istiyorlar, ne yapabilirim?
Kira artışı, sözleşmedeki hükme ve yasal sınırlara tabidir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira tespit davası gündeme gelebilir; dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Kiracı, kendi aleyhine açılan tespit davasında emsal kiraları ve konutun durumunu ileri sürebilir.
Adıyaman'da bir taşınmaz, hak sahipliği ya da kira uyuşmazlığı yaşıyorsanız, belgelerinizle birlikte Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşebilirsiniz.
