Muğla'da bir taşınmaz alırken bakılması gereken şey yalnızca tapu değildir. Kıyı kenar çizgisi, sit alanı derecesi, orman sınırı, imar planındaki kullanım kararı ve yapının ruhsat durumu, aynı tapunun değerini tamamen değiştirebilir. Türkiye'nin en uzun kıyı şeridine sahip illerinden biri olan Muğla'da Bodrum'un villa siteleri, Fethiye'nin Göcek ve Ölüdeniz çevresi, Datça ve Marmaris'in koyları bu kısıtların iç içe geçtiği yerlerdir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Muğla'da alıcılara, satıcılara, kat maliklerine ve yatırımcılara gayrimenkul hukukunda destek veriyoruz.
Kıyı, Sit ve Orman: Üç Ayrı Kısıt
3621 sayılı Kıyı Kanunu'na göre kıyılar herkesin eşit ve serbestçe yararlanmasına açıktır ve kıyıda, kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında, kural olarak yapı yapılamaz. Kıyı kenar çizgisinden itibaren en az yüz metrelik sahil şeridinde de yapılaşma ciddi biçimde sınırlıdır. Bu nedenle denize sıfır olarak satılan bir villanın bahçesinin ya da iskelesinin kıyı alanına taşıp taşmadığı satın almadan önce incelenmelidir.
Bodrum yarımadası, Datça ve Fethiye çevresinde arkeolojik ve doğal sit alanları geniş yer kaplar. Sit alanındaki her türlü inşaat ve tadilat için koruma bölge kurulunun izni gerekir; izinsiz müdahale hem yıkım hem de cezai sonuç doğurabilir. Orman sınırları içinde kalan alanlarda ise özel mülkiyet ve yapılaşma imkânı çok dardır; kadastro ve orman tahdit kayıtlarının çelişmesi, tapu iptali ve tescil davalarının sık sebebidir.
Villa, Site ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
Bodrum ve Fethiye'de çok sayıda konut, ortak havuzu, bahçesi ve güvenlik hizmeti olan sitelerdir. Aidat borçları, yönetim planına aykırı kullanım, ortak alanlara yapılan eklentiler ve yönetici seçimine itiraz gibi kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat irtifakı kurulmuş ama iskân alınmamış ya da proje dışında genişletilmiş villalar ise satış ve kredi işlemlerinde ayrıca sorun çıkarır. Müteahhitten satın alınan ve teslim edilmeyen ya da eksik teslim edilen konutlarda sözleşmenin feshi, ayıp ve gecikme tazminatı talepleri gündeme gelir.
Turizm Amaçlı Kiralama ve Kira Uyuşmazlıkları
7464 sayılı Kanun ile 2024 başından itibaren bir konutun yüz günden kısa sürelerle turizm amacıyla kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınmasına bağlanmıştır. Kat mülkiyetine tabi binalarda bu izin için diğer kat maliklerinin tamamının muvafakati gerekir; izinsiz kiralamaya idari para cezası uygulanır. Bodrum ve Fethiye'deki sitelerde bu kural, komşular arasında yoğun bir uyuşmazlık alanı açmıştır.
Uzun süreli kira ilişkilerinde ise turizmin yarattığı konut darlığı kira tespiti ve tahliye davalarını artırmıştır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; tespit ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ev sahibinin konutu yazın turizm amaçlı kiraya vermek için kiracıyı çıkarmak istemesi tek başına bir tahliye sebebi değildir; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.
Tapu İptali, Tescil ve Yabancıya Satış
Sahte vekâletnameyle yapılan satışlar, muvazaalı devirler ve kadastro hataları nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Muğla'da yabancılara yapılan satışlarda, taşınmazın askerî yasak ya da güvenlik bölgesinde kalmaması ve kişi başına edinilebilecek alan sınırları gibi şartlar tapu müdürlüğünce kontrol edilir. Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi ise hem vergi hem de ileride bedel iadesi davası bakımından risk oluşturur.
Ruhsatsız Yapı, Yıkım Kararı ve Yapı Kayıt Belgesi
Muğla'da satışa çıkan pek çok yapının bir bölümü ruhsat ve projesine aykırı olarak genişletilmiştir: kapatılmış balkonlar, bahçeye eklenen müştemilatlar, sonradan yapılmış havuzlar ve çatı katları bunların başında gelir. Belediye ya da il müdürlüğü bu aykırılıkları tespit ettiğinde İmar Kanunu uyarınca mühürleme, yıkım kararı ve idari para cezası uygulanabilir. Bu işlemlere karşı iptal davası Muğla idare mahkemelerinde açılır ve dava açma süresi tebliğden itibaren altmış gündür.
2018'deki imar barışı düzenlemesiyle alınan yapı kayıt belgesi, yapının geçici olarak kullanılmasına imkân verir; ancak ruhsat yerine geçmez ve kıyı, orman ya da sit gibi özel statülü alanlardaki sorunları kendiliğinden çözmez. Muğla'da bir villa ya da daire alırken yapı kayıt belgesine güvenmek yerine, belediyedeki dosyanın, onaylı projenin ve iskân kaydının birlikte incelenmesi gerekir.
Satın aldığım arsa sonradan orman sayıldı; ne yapabilirim?
Orman kadastrosuna karşı süresi içinde itiraz ya da dava yoluna gidilebilir; tapunun iptali hâlinde Hazine'ye karşı tazminat talebi de gündeme gelir. Süreler kısa olduğundan tebligat tarihini kaybetmemek gerekir.
Muğla'da bir taşınmaz işlemine girmeden önce tapu, imar ve plan kayıtlarını, varsa koruma kurulu kararlarını ve orman kadastrosu haritalarını birlikte inceleyerek riskleri görünür kılabiliriz. Satış sözleşmesinin ve kapora ödemesinin bu inceleme tamamlanmadan yapılmaması, sonradan yaşanacak pek çok uyuşmazlığın önüne geçer.
