Rize'de taşınmaz değerinin ve uyuşmazlıkların haritası, düz arazinin ne kadar kıt olduğunu gösterir. Kent merkezi denizle dağ arasındaki dar şeride sıkışmıştır; sahil yolu ve yeni yapı alanlarının bir kısmı denize dolgu ile kazanılmıştır; yamaçlar çay bahçeleriyle kaplıdır; yukarıda ise yazın nüfusu katlanan yaylalar vardır. Bu yapı kadastrodan imara, kıyı hukukundan heyelan riskine uzanan bir dizi hukuki sorunu beraberinde getirir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Rize'de taşınmaz alım-satımı, imar, kadastro ve kira uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi yürütüyoruz.
Yayla Evleri, Ayder ve İmar Sorunları
Çamlıhemşin'deki Ayder başta olmak üzere Rize yaylalarında son yıllarda turizm talebiyle birlikte pansiyon, otel ve bungalov yapılaşması hızlandı; ruhsatsız yapılar ve yıkım kararları kamuoyunun gündemine geldi. Yayla evinin tapulu olup olmadığı, bulunduğu alanın mera, orman ya da hazine taşınmazı sayılıp sayılmadığı ve yapının ruhsat durumu, alıcının en çok gözden kaçırdığı noktalardır. Ruhsatsız bir yapı hakkında belediye ya da il özel idaresi tarafından verilen yıkım ve para cezası kararlarına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; Rize'de bu davalar Rize İdare Mahkemesinde görülür. Aynı yapı nedeniyle imar kirliliği suçundan ceza soruşturması da başlatılabileceğinden iki süreç birlikte yönetilmelidir.
Kadastro, Zilyetlik ve Orman Sınırı
Rize'nin köylerinde bazı taşınmazlar hâlâ eski tespitlere, haricî satış senetlerine ve zilyetlik ilişkisine dayanır. Tapusuz bir bahçenin zilyetlikle kazanılması, kadastro sırasında ya da sonrasında açılan davalarla mümkündür; bu davalarda yirmi yıllık zilyetlik, tanık beyanları ve keşif belirleyici olur. Rize Adliyesi'nde ve Pazar Adliyesi'nde kadastro mahkemesi bulunur. Orman sınırına yakın çay bahçelerinde ise orman kadastrosu sonucunda taşınmazın orman sayılması, kuşaklar boyu işlenen bir bahçenin kaybı anlamına gelebilir; kadastro tutanaklarına itiraz süreleri kaçırılmamalıdır.
Heyelan ve Sel Riskinin Taşınmaza Etkisi
Yoğun yağış alan Rize'de heyelan ve sel, taşınmaz hukukunun da parçasıdır. Afet riskli alan ilan edilen bir bölgede yapılaşma yasağı, kamulaştırma ya da yeniden yerleşim, mülk sahibinin hakkını doğrudan etkiler. Dere yatağına yakın bir arsa almadan önce imar durumunun, riskli alan kararlarının ve önceki afet kayıtlarının incelenmesi gerekir. Komşu taşınmazdaki kazı ya da yol çalışması nedeniyle oluşan kayma ve hasarlarda ise hem komşuluk hukukuna dayalı tazminat hem de idarenin sorumluluğu gündeme gelebilir.
Kıyı, Dolgu ve Kamulaştırma
Rize'de kıyı şeridi, sahil yolu ve büyük projeler nedeniyle sürekli değişti. Pazar açıklarında denize dolgu ile inşa edilen Rize-Artvin Havalimanı ve kıyı boyunca yapılan diğer dolgu çalışmaları, kıyıya yakın taşınmazların değerini ve kullanımını etkiledi. Kıyı Kanunu'na göre kıyı herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açıktır ve özel mülkiyete konu olamaz; kıyı kenar çizgisinin nereden geçtiği bu nedenle taşınmaz sahipleri için hayati önemdedir. Yol, liman ve altyapı projeleri için yapılan kamulaştırmalarda bedel, uzlaşma görüşmeleriyle belirlenir; uzlaşma sağlanamazsa idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik bu davada bilirkişi raporuna itiraz ederek değerin yeniden incelenmesini isteyebilir. Kamulaştırma yapılmadan fiilen el atılan taşınmazlarda ise kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel talebi gündeme gelir.
Kira, Tahliye ve Kat Mülkiyeti
- Öğrenci kiraları: Recep Tayyip Erdoğan Üniversitesi'nin öğrencileriyle Rize merkezde konut kiralama yoğunlaştı; kira tespiti ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Arabuluculuk: 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
- Kat mülkiyeti: Aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
- Tapu iptali ve tescil: Muvazaa, ehliyetsizlik veya yolsuz tescil iddiaları asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Mera ve Yayla Alanlarında Kullanım Hakkı
Rize yaylalarının önemli bir kısmı tarihsel olarak köylerin ortak kullanımına bırakılmış mera ve yaylak niteliğindedir. Mera Kanunu'na göre bu alanlar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, özel mülkiyete geçirilemez ve amacı dışında kullanılamaz. Yaylada kuşaklardır kullanılan bir evin ya da ahırın bu nitelikteki bir alanda kalması, sahibine tapu hakkı vermez; ancak tahsis amacının değiştirilmesi gibi idari işlemler ve kullanım hakkına ilişkin uyuşmazlıklar ayrıca değerlendirilebilir.
Rize'de Taşınmaz Alırken
Yaylada tapusu olmayan bir ev satın alabilir miyim?
Tapusuz yapıların satışı resmî şekilde yapılamaz; haricî senetle yapılan satışlar alıcıyı ciddi risk altına sokar. Önce taşınmazın hukuki niteliği ve kadastro durumu araştırılmalıdır.
Dolgu alanında yapılan bir binada daire almak riskli mi?
Riskin hukuki boyutu, alanın imar planı statüsü, yapı ruhsatı ve iskânının bulunup bulunmadığıyla ilgilidir. Bu belgelerin incelenmesi alım öncesinde yapılmalıdır.
Rize'de alacağınız ya da uyuşmazlık yaşadığınız taşınmazla ilgili belgeleri ilk görüşmede birlikte inceleyebiliriz.
