Tekirdağ'ın gayrimenkul piyasası son yirmi yılda ülkenin en hızlı değişen piyasalarından biri oldu. İstanbul'dan gelen göçle Çerkezköy, Kapaklı ve Çorlu'da yeni konut siteleri yükseldi; Saray ve Kapaklı'nın kırsal kesimlerinde tarlalar küçük hisselere bölünerek hobi bahçesi diye satıldı; Süleymanpaşa'nın Kumbağ ve Barbaros sahilinde, Marmaraereğlisi ve Şarköy'de yazlık siteler çoğaldı. Bu hızlı değişim beraberinde tapu, imar, inşaat ve kira uyuşmazlıklarını getirdi. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Tekirdağ'da taşınmaz alım satımı, inşaat sözleşmeleri ve kira ilişkilerinde danışmanlık ve dava vekilliği yapıyoruz.
Hisseli Tarla ve Hobi Bahçesi Riskleri
İlanlarda imara yakın, yatırımlık diye sunulan hisseli tarlalar Tekirdağ'da en çok sorun çıkaran taşınmaz türüdür. Hisseli tapu alan kişi, tarlanın belli bir bölümünün değil, bütününün belirli bir payının sahibidir; satıcının gösterdiği köşenin size ait olduğu tapuda yazmaz. Tarım arazisinde ruhsatsız yapılan konteyner, bungalov veya bağ evi, imar mevzuatına aykırıdır ve yıkım kararı ile idari para cezasına, hatta imar kirliliği suçundan ceza soruşturmasına konu olabilir. Satın almadan önce imar durumu belgesi alınmalı, tarlanın mutlak tarım arazisi veya koruma alanı olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Önalım davası, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat ve Kentsel Dönüşüm
Tekirdağ, 1912 Mürefte–Şarköy depremini yaşamış ve Kuzey Anadolu Fayı'nın Ganos kesimine yakın bir ildir. Bu nedenle Çorlu ve Süleymanpaşa'nın eski mahallelerinde riskli yapı tespitine dayalı dönüşüm talepleri artmaktadır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçte kat maliklerinin karar alma çoğunluğu, kira yardımı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriği malik açısından belirleyicidir. Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, bağımsız bölümlerin paylaşımı ve müteahhidin teminatı açıkça yazılmalıdır; noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmeler geçerlilik sorunu doğurabilir.
Müteahhidin işi yarım bırakması, ayıplı imalat ya da iskân alınamaması gibi durumlarda sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ile gecikme tazminatı davaları gündeme gelir.
Ön Sözleşme ve Kapora Uyuşmazlıkları
Hızlı satılan yeni projelerde alıcıların sık karşılaştığı bir sorun, noterde yapılmamış satış vaadi sözleşmeleri ve verilen kaporalardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir; adi yazılı sözleşmeyle ödenen paraların iadesi ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir. Tekirdağ'da topraktan satılan dairelerde bu ayrım, alıcının tapu talep edip edemeyeceğini belirler.
Kira Uyuşmazlıkları
Sanayi havzasındaki işçi nüfusu, Çerkezköy, Kapaklı ve Çorlu'da kiralık konut talebini sürekli yüksek tutar. Kira bedelinin tespiti, temerrüt nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; tahliye taahhüdü veya kambiyo senedine dayanan icra takipleri gibi bazı durumlar ise ayrıca değerlendirilmelidir.
Süleymanpaşa ve Marmaraereğlisi'ndeki yazlıklarda kısa dönem kiralamalar ve kat malikleri kurulu kararlarıyla ilgili uyuşmazlıklar da sık görülür. Kat mülkiyetinden doğan aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim uyuşmazlıkları da sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
Yazlık Sitelerde Kat Mülkiyeti
Kumbağ, Barbaros, Marmaraereğlisi ve Şarköy'deki yazlık sitelerin önemli bir kısmı onlarca yıl önce kooperatif eliyle yapılmıştır. Bu sitelerde kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmemiş olması, iskân eksikliği, ortak alanlara yapılan eklentiler ve yönetim planına aykırı kullanımlar sık uyuşmazlık konusudur. Kooperatif üyeliğinden doğan alacaklar ve tapu devir talepleri de ayrıca incelenmelidir. Deniz kenarındaki taşınmazlarda kıyı kenar çizgisi ve kıyı mevzuatı da alım satım öncesinde kontrol edilmesi gereken konulardandır.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Sahte vekâletle yapılan satışlar, muvazaalı devirler, kadastro tespitine itirazlar ve zilyetliğe dayalı tescil talepleri Tekirdağ'da sık görülen tapu davalarıdır. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kadastro tespitine itiraz için Süleymanpaşa'da ve Saray'da kadastro mahkemesi bulunur; diğer yerlerde yetkili mahkemenin dosya bazında belirlenmesi gerekir.
Tekirdağ'dan Sık Gelen Sorular
Hisseli bir tarla aldım; payımı ayırabilir miyim?
Fiilî ayırma ancak tüm paydaşların anlaşması ve imar ile tarım mevzuatının izin vermesiyle mümkündür. Anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak tarım arazisinde sonuç çoğu zaman satıştır.
Müteahhit binayı zamanında teslim etmedi; ne yapabilirim?
Sözleşmedeki gecikme cezası ve tazminat hükümleri incelenir; şartları varsa sözleşmenin feshi ve tapu iptali de talep edilebilir.
Yabancı biri Tekirdağ'da taşınmaz alabilir mi?
Kural olarak alabilir; ancak askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri ile ilgili kısıtlamalar vardır. Tekirdağ'da askerî alanların yoğunluğu nedeniyle bazı taşınmazlarda izin süreci uzayabilir.
Tekirdağ'da bir taşınmaz alımı ya da uyuşmazlığı öncesinde belgeleri birlikte incelemek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
