Yenimahalle'nin taşınmaz meseleleri, ilçenin farklı dönemlerde ve farklı yöntemlerle büyümesinin bir yansımasıdır. Demetevler'de onlarca yıl içinde katları artan, ruhsatı ile fiilî durumu birbirini tutmayan apartmanlar; Batıkent'te kooperatif modeliyle yapılmış ve tapu süreçleri bazen yıllarca sürmüş konutlar; Şentepe gibi gecekondu bölgelerinde süren dönüşüm; Ostim ve İvedik'te ise atölye ve fabrika binalarının kira ve satış ilişkileri. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Yenimahalle'deki maliklere, kiracılara ve işletmelere gayrimenkul hukuku alanında destek veriyoruz.
Demetevler'de Ruhsatsız Katlar ve Yapı Kayıt Belgesi
Demetevler, Ankara'da projesine aykırı kat eklemeleriyle gündeme gelen semtlerin başında gelir. Bu binalarda daire satın almak ya da miras yoluyla edinmek isteyenlerin bilmesi gereken ilk şey, tapudaki kayıt ile fiilî durum arasındaki farkın ileride ciddi sorunlara yol açabileceğidir. 2018'deki imar barışı düzenlemesi kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, yapının kullanımına ve bazı işlemlerin yapılmasına imkân tanır; ancak yapının deprem güvenliği bakımından uygun olduğu anlamına gelmez ve kentsel dönüşüm uygulamalarını engellemez. Satın alma öncesinde belediyedeki imar dosyası, onaylı proje ve yapı kayıt belgesinin kapsamı birlikte incelenmelidir. Riskli yapı tespiti çıkan binalarda ise ek katların varlığı, yeniden yapımda maliklerin haklarının hesabını karmaşıklaştırır.
Batıkent'te Kooperatiften Tapuya
- Kooperatif üyeliğinin devri, kooperatif yönetim kurulunun onayına ve ana sözleşmeye tabidir; üyelik devri tapu devri yerine geçmez.
- Batıkent'te kooperatif tarafından tapusu verilmeyen üyeler, koşulları varsa tapu iptali ve tescil davası açabilir.
- Kooperatif genel kurul kararlarının iptali için, kanundaki kısa sürelerin kaçırılmaması gerekir.
- Kooperatife olan aidat ve ek ödeme borçlarının hesabı, ihraç kararları öncesinde mutlaka denetlenmelidir.
Sanayi Bölgelerinde İşyeri Kiraları
Ostim ve İvedik'te pek çok işletme kendi binasında değil, kiralık atölyelerde faaliyet gösterir. Bu kira ilişkilerinde makine montajı için yapılan tadilatlar, elektrik ve doğalgaz altyapısına yapılan yatırımlar ve sözleşme bitiminde bunların akıbeti sık tartışılır. Yenimahalle'deki atölye sahipleri de konut kiraya verenler gibi yasal sınırla bağlıdır: yeni kira yılında yapılacak artış, son on iki aylık enflasyon ortalamasını aşamaz. Beş yıldan uzun süren ilişkilerde kira bedeli, emsal atölye kiralarına göre mahkemece yeniden belirlenebilir. Organize sanayi bölgelerindeki parsellerin kullanımı ve devri ayrıca bölgenin kendi mevzuatına ve yönetim kararlarına tabi olduğundan, sözleşme yapılmadan önce bu kurallar da kontrol edilmelidir.
Görevli Mahkemeler
Kira tespit ve tahliye, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi Ankara sulh hukuk mahkemelerinde, tapu iptali ve tescil ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar Ankara asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk zorunludur. Belediyenin Yenimahalle'deki bir yapı için verdiği imar para cezası, yıkım ya da ruhsat iptali kararları ise idari yargının konusudur; bu işlemlere karşı dava süresi tebliğden başlayarak altmış gündür ve dava Ankara idare mahkemelerinde açılır.
Yenimahalle'nin Demetevler ve Batıkent Semtlerinden Sorular
Demetevler'de baktığım dairenin bulunduğu kat tapuda yok; alabilir miyim?
Tapuda bağımsız bölüm olarak görünmeyen bir yer için yapılacak ödeme, ciddi risk taşır. İmar durumu ve yapı kayıt belgesi incelenmeden işlem yapılmamalıdır.
Kooperatif yıllardır tapumuzu vermiyor.
Üyelik yükümlülükleri yerine getirilmişse, kooperatife karşı tapu iptali ve tescil davası değerlendirilebilir.
Yenimahalle'de alım, satım, kira ya da dönüşüm kararı vermeden önce tapu ve imar belgelerinizi birlikte gözden geçirelim. Burada yer alan bilgiler geneldir.
