Sincan'da gayrimenkul piyasası, ilçenin iki yüzünü birlikte taşır. Bir tarafta eski merkez mahallelerinde yenilenmesi gereken yapı stoku ve bu yapıların müteahhitlerle anlaşarak dönüştürülmesi; diğer tarafta Yenikent, Törekent ve metro hattının son duraklarına yakın bölgelerde yükselen yeni konut projeleri. Bunlara organize sanayi bölgesindeki fabrika, depo ve atölye kiraları eklenince, Sincan'da gayrimenkul uyuşmazlıklarının yelpazesi oldukça genişler. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Sincan'daki malik, kiracı ve yatırımcılara gayrimenkul hukukunda destek veriyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalamadan Önce
Sincan'daki eski binaların yenilenmesinde en sık kullanılan yöntem, kat maliklerinin arsa paylarını müteahhide devretmesi karşılığında yeni binadan bağımsız bölüm almasıdır. Bu sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede şu konuların açıkça yer alması, ileride doğabilecek kayıpları azaltır:
- Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, metrekare ve kat bilgisiyle birlikte.
- İş programı, teslim tarihi ve gecikme hâlinde ödenecek cezai şart.
- Arsa paylarının müteahhide inşaatın ilerleme düzeyine göre kademeli devri.
- İnşaat süresince maliklere ödenecek kira yardımı.
- Müteahhidin işi bırakması hâlinde sözleşmenin feshi ve payların iadesi.
Riskli Yapı Tespiti ve Dönüşüm
Binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, dönüşüm sürecini kanunda öngörülen özel kurallara bağlar. Tespitin tebliğinden sonra itiraz için kısa bir süre vardır ve bu süre kaçırılırsa tespit kesinleşir. Tespit kesinleştikten sonra maliklerin kanunda öngörülen çoğunlukla aldığı karar, katılmayan malikleri de etkiler. Bu nedenle Sincan'da riskli yapı tebligatı alan maliklerin vakit kaybetmeden haklarını öğrenmesi gerekir. Kiracılar açısından da dönüşüm önemlidir: riskli yapı kararıyla boşaltılması gereken binada kiracı da taşınmak zorunda kalır ve koşulları varsa kanunda öngörülen kira yardımından yararlanabilir. Yeni projelerden konut alanlar ise satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılıp yapılmadığını, yapı ruhsatını ve tapudaki ipotek ya da şerhleri imzadan önce kontrol etmelidir.
Konut ve Sanayi Kiraları
- Konut kiraları: Yenilenen dönemlerde artış bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez; beş yılı dolduran ilişkilerde kira tespit davası açılabilir.
- Fabrika ve depo kiraları: OSB'deki çatılı işyeri kiraları da Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine tabidir; makine montajı, elektrik gücü ve tadilat masrafları sözleşmede ayrıca düzenlenmelidir.
- Tahliye: Tahliye taahhütnamesi, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; ihtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
- Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Hangi Mahkeme?
Sincan'daki taşınmazlara ilişkin davalar, kesin yetki kuralı gereği Ankara Batı Adliyesi'nde görülür. Kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları sulh hukuk; tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi ve kat karşılığı sözleşmeden doğan davalar asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. İmar planı ve ruhsat işlemlerine karşı Ankara idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir.
Sincan'dan Sorular
Müteahhit inşaatı yarıda bıraktı; ne yapabiliriz?
Sözleşmenin feshi ve müteahhide devredilen payların iadesi için dava açılabilir; tamamlanma oranı bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
OSB'de kiraladığım depoyu ev sahibi satmış; yeni malik beni çıkarabilir mi?
Kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik, kanunda öngörülen koşullarla ve sürelerle tahliye isteyebilir; sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği de önem taşır.
Sincan'daki taşınmazınız, kira ilişkiniz ya da dönüşüm süreciniz hakkında bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
