Keçiören'in konut dokusu, Ankara'nın hızlı göç aldığı yılların izlerini taşır. Bağ evlerinin ve gecekonduların yerine yapılan, çoğu eski yönetmeliklere göre inşa edilmiş apartmanlar; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış, hisseli tapulu binalar; Etlik, Aktepe, Ayvalı ve Esertepe gibi semtlerde peş peşe açılan dönüşüm şantiyeleri. Metronun ilçeye ulaşması ve yakın çevredeki büyük hastane yatırımları, son yıllarda bu bölgelerde kira ve satış değerlerini de hareketlendirdi. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Keçiören'deki maliklere, kiracılara ve ev sahiplerine gayrimenkul hukuku alanında destek veriyoruz.
Riskli Yapı Tespitinden Yıkıma
Keçiören'de dönüşüm sürecine giren binaların çoğunda yol, bir malikin ya da müteahhidin başvurusuyla yapılan riskli yapı tespitiyle başlar. Tespit, maliklere tapu müdürlüğü aracılığıyla bildirilir ve buna itiraz için tanınan süre kısadır. Tespit kesinleştikten sonra maliklerin, kanunda öngörülen çoğunlukla binanın yeniden yapımına ve müteahhit seçimine karar vermesi mümkündür. Bu karara katılmayan maliklerin payları, kanundaki usule göre diğer maliklere ya da idareye satılabilir. Dolayısıyla Keçiören'de tespit tebligatı alan bir malikin ilk işi, süreleri kaçırmadan kendi durumunu değerlendirmek olmalıdır.
Müteahhitle Sözleşme Masasında Nelere Bakılmalı?
- Daire dağılımı: Yeni binada hangi malike hangi kat ve cephenin düşeceği, metrekare ve oda sayısıyla birlikte sözleşmeye eklenmelidir.
- Teslim süresi ve gecikme cezası: İş programına bağlanmayan teslim tarihleri, gecikmelerde maliki savunmasız bırakır.
- Kira yardımı: Devletin sağladığı kira yardımı ile müteahhidin üstlendiği kira ödemesi birbirinden ayrı düşünülmeli ve yazılı hâle getirilmelidir.
- Tapu devrinin aşamalara bağlanması: Arsa paylarının müteahhide inşaatın ilerleme düzeyine göre devredilmesi, yarım kalan projelerde malikin hakkını korur.
- Teminat: Banka teminat mektubu veya ipotek gibi güvenceler, müteahhidin işi bırakması hâlinde başvurulabilecek kaynaktır.
Hisseli Tapudan Kat Mülkiyetine
Keçiören'de birçok aile, oturduğu dairenin tapuda ayrı bir bağımsız bölüm olarak değil, arsadaki bir hisse olarak göründüğünü satış ya da kredi aşamasında öğrenir. Kat mülkiyetine geçiş için binanın onaylı projesine uygun olması, yapı kullanma izni ve tüm paydaşların katılımı gerekir. Projeye aykırı eklemeler bu geçişi zorlaştırır. Paydaşlardan biri işlemlere yanaşmıyorsa, paylı mülkiyet hükümleri ve ortaklığın giderilmesi seçenekleri değerlendirilmelidir. Dönüşüm sonrası yeni binada ise kat mülkiyeti baştan kurulabildiğinden bu sorun büyük ölçüde ortadan kalkar.
Kira İlişkileri ve Mahkeme
Keçiören'de kira uyuşmazlıklarının sık görülen biçimi, evladının evlenmesi gerekçesiyle ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye istemesidir. Bu tür taleplerde ihtiyacın gerçek ve süregelen olduğu ispatlanmalıdır. Tahliye edilen konut, haklı sebep yokken üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Kira tespit, tahliye ve kat mülkiyeti davaları Ankara sulh hukuk mahkemelerinde görülür ve kira uyuşmazlıklarında önce arabulucuya gidilmelidir. Tapu iptali ve tescil ile müteahhit uyuşmazlıkları ise asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
Dönüşüm Tebligatı Alanların Soruları
Binamız için riskli yapı raporu çıktı ama ben kabul etmiyorum.
Tebliğ tarihinden itibaren işleyen itiraz süresi içinde başvuru yapılmalıdır. Sürenin geçmesi, tespitin kesinleşmesine yol açar.
Müteahhit inşaatı yarıda bıraktı; ne yapabiliriz?
Sözleşmenin feshi, devredilen payların iadesi ve tazminat talepleri birlikte değerlendirilir. İnşaatın mevcut durumu, delil tespitiyle belgelenmelidir.
Keçiören'deki daireniz, kira ilişkiniz ya da dönüşüm süreciniz için bir adım atmadan önce bizimle görüşebilirsiniz. Bu sayfa yalnızca genel bilgilendirme yapar.
