Artvin'de taşınmaz meselesi, düz arazinin kıt olduğu bir ilde her metrekarenin değerli olmasıyla başlar. Şehir merkezi dik bir yamaca kurulmuştur; köyler vadilere ve sırtlara dağılmıştır. Son yirmi yılda Çoruh üzerindeki barajlar binlerce taşınmazı su altında bıraktı, Yusufeli ilçe merkezi yeni bir yerleşim alanına taşındı. Heyelan riski, orman sınırları ve tamamlanmamış kadastro işleri de eklendiğinde, Artvin'de gayrimenkul hukukunun gündemi oldukça yoğundur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak bu uyuşmazlıklarda malik, kiracı ve yatırımcılara destek veriyoruz.
Baraj ve Yol Projelerinde Kamulaştırma
Deriner, Borçka, Muratlı, Artvin ve Yusufeli barajları ile bunlara bağlı yol ve tünel projeleri, ilde çok sayıda kamulaştırma dosyası doğurdu. Kamulaştırmada idare önce malikle uzlaşma görüşmesi yapar; uzlaşma olmazsa bedelin tespiti ve idare adına tescil için asliye hukuk mahkemesinde dava açar. Bu davada malik, bilirkişi raporuna itiraz ederek taşınmazın gerçek değerini ortaya koymaya çalışır. Çaylık, fındıklık ya da meyve bahçesi gibi tarımsal niteliklerin, ağaçların ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi bedeli doğrudan etkiler.
Kamulaştırma işleminin kendisine, yani kamu yararı kararına ya da kamulaştırma kararına karşı iptal davası ise idari yargıda açılır. Artvin'deki idari davalara Rize İdare Mahkemesi bakar. Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılıp kalan kısmı kullanılamaz hâle geldiyse, bunun da bedelde dikkate alınması istenebilir. İdarenin kamulaştırma yapmadan fiilen el koyduğu durumlarda ise kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası gündeme gelir.
Heyelan, Riskli Alan ve Yapı Yasağı
Artvin'in yamaç yerleşimleri heyelana açıktır. Bir bölgenin afete maruz bölge ilan edilmesi ya da yapı yasağı getirilmesi, malikin taşınmazını kullanma ve satma imkânını sınırlar. Bu kararlara karşı idari yargıda dava açılabilir; bazı durumlarda devlet tarafından yeni konut ya da arsa hakkı tanınması gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda ise tespite karşı süre içinde itiraz edilmesi önemlidir. Kentsel dönüşümde kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar ve müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmeler ayrı bir dikkat gerektirir.
Orman Sınırı, Kadastro ve Tapu
- Orman kadastrosu: Kuşaklardır kullanılan bir arazinin orman sınırı içinde kalması; orman kadastrosuna itiraz ve süreleri.
- Kadastro tespitleri: Artvin, Borçka, Şavşat ve Yusufeli'nde kadastro mahkemeleri bulunur; tespite itiraz ve kesinleşen kayda karşı dava ayrı süre ve usullere tabidir.
- Tapu iptal ve tescil: Haricen satılan, yani tapuda devri yapılmamış köy taşınmazları; zilyetliğe dayalı tescil talepleri ve muris muvazaası iddiaları asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Mera ve yayla: Kafkasör ve diğer yaylalarda mera ve yaylak niteliğindeki alanlarda özel mülkiyet iddiaları ve yapılaşma sorunları.
Kira, Kat Mülkiyeti ve Satış Uyuşmazlıkları
Artvin merkezde üniversite öğrencileri ve kamu görevlileri, Hopa'da ise liman ve ticaret çalışanları kiralık konut talebinin önemli bir kısmını oluşturur. Kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; 2023'ten beri bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Apartmanlarda aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim kurulu kararlarına ilişkin kat mülkiyeti uyuşmazlıkları da sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Satın alınacak taşınmazda ise ipotek, haciz ve şerhlerin yanı sıra imar durumu ve heyelan riski önceden araştırılmalıdır.
Yayla Evi, Pansiyon ve Turizm Yatırımları
Kafkasör Yaylası, Şavşat'taki Karagöl çevresi, Borçka'nın Macahel bölgesi ve Yusufeli'nin Kaçkar eteklerindeki köyler, son yıllarda turizm yatırımı için ilgi görüyor. Bu bölgelerde arsa ya da eski bir köy evi satın almadan önce şu sorular yanıtlanmalıdır: Taşınmaz tapulu mu, yoksa yalnızca zilyetlikle mi kullanılıyor? Orman, mera veya korunan alan sınırları içinde mi? İmar planı ya da köy yerleşik alanı kapsamında yapı izni alınabilir mi? Tapuda devri yapılmayan, yalnızca elden yazılan bir satış senedi alıcıya mülkiyet sağlamaz; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenlenmesi gerekir.
Pansiyon ya da butik otel olarak kiralanan yapılarda işletme kira sözleşmesinin süresi, yapılan tadilatların bedeli ve sezon sonunda tahliye koşulları önceden yazılı olarak belirlenmelidir. Ruhsatsız yapılan eklentiler ise hem idari yaptırım hem de ceza soruşturması riskini birlikte taşır.
Arazimin bir kısmı baraj için kamulaştırıldı, kalan kısma ulaşamıyorum; ne yapabilirim?
Kalan kısmın değer kaybı ve ulaşım sorunu, bedel tespiti davasında ileri sürülebilir. Dava sonuçlanmışsa, durumun özelliğine göre başka hukuki yollar değerlendirilmelidir.
Artvin merkezde almak istediğim dairenin tapusunda şerh görünüyor; ne yapmalıyım?
Şerhin türüne göre sonuç değişir: ipotek, haciz, aile konutu, kira veya önalım şerhleri farklı haklar doğurur. Satıştan önce güncel tapu kaydı alınmalı, şerhin hangi koşulla kaldırılacağı satış sözleşmesine açıkça yazılmalıdır.
Artvin'deki taşınmazınızla ilgili bir kamulaştırma, tapu ya da kira uyuşmazlığı yaşıyorsanız, kayıtları birlikte inceleyerek yol haritası çıkarabiliriz.
