Büyükorhan'da bir köy evi ya da tarla satın almak isteyen kişi, çoğu zaman tapudaki kayıtla köydeki gerçek durumun birbirini tutmadığını fark eder. Taşınmaz yıllar önce ölmüş birinin adına kayıtlıdır, sınırlar komşular arasında sözlü olarak bilinir, bir kısmı ise hiç tapuya bağlanmamış ya da orman sınırları içinde kalmıştır. Göç nedeniyle uzaktan alınıp satılan taşınmazlar da bu tabloya eklenir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Büyükorhan'daki köy taşınmazlarıyla ilgili alım satım, tescil ve dava süreçlerinde destek verir.
Tapu Dışında Yapılan Satışlar
Köylerde senet karşılığı ya da yalnızca sözlü anlaşmayla yapılan arazi satışları hâlâ görülür. Tapulu bir taşınmazın satışı resmî şekilde, tapu müdürlüğünde yapılmadıkça geçerli değildir. Harici satışla arazi alan kişi, satıcı ya da mirasçıları tapuyu devretmezse kural olarak taşınmazın tescilini değil, ödediği bedelin iadesini isteyebilir. Bu talep, bedelin bugünkü değeri bakımından tartışmalı olabilir. Kadastro tespiti öncesindeki harici satış ve zilyetlik ise ayrı kurallara tabidir; bu nedenle alımın hangi tarihte, hangi kayıt durumunda yapıldığı önce netleştirilmelidir.
Tapusuz Arazide Tescil Davası
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl boyunca davasız, aralıksız ve malik gibi kullanan kişi, kanunun öngördüğü şartlar varsa tescil davası açabilir. Büyükorhan'daki taşınmazlar için bu dava Orhaneli'deki asliye hukuk mahkemesinde görülür ve davaya Hazine ile ilgili belediye de katılır. Arazinin orman, mera veya kamu malı niteliği taşımaması, bölgede başka bir zilyetlikle kazanılmış taşınmazın bulunup bulunmadığı ve tanık beyanları keşifte incelenir.
Orman ve Mera Sınırları
- Orman sayılan alanlar ve köylerin ortak kullandığı meralar zilyetlikle kazanılamaz.
- Tapulu bir arazinin bir bölümü orman kadastrosunda orman olarak belirlenmiş olabilir; tutanakların ve ilan tarihlerinin incelenmesi gerekir.
- Mera üzerinde yapılan ahır veya ek bina hem yıkım hem de ceza soruşturması riski taşır.
Hisseli Taşınmazda Önalım ve Kullanım
Büyükorhan'da taşınmazların büyük kısmı paylı mülkiyet hâlindedir. Paydaşlardan biri payını yabancı birine sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı şartlarla alabilir. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Paydaşlar arasında kullanım konusunda anlaşma varsa bunun yazılı hâle getirilmesi, sonradan doğacak ecrimisil ve kullanım tartışmalarını azaltır.
Tarlaya Ev Yapmak
Gurbetten dönen ya da emekliliğinde köye yerleşmek isteyen pek çok kişi, Büyükorhan'daki tarlasına ev yapmayı planlar. Ancak tarım arazisinin tarım dışı amaçla kullanılması izne tabidir ve köy yerleşik alanı dışındaki arazilerde yapı yapmak her zaman mümkün değildir. İzinsiz yapılan yapılar için yıkım kararı ve idari para cezası verilebilir; bu kararlara karşı dava yolu idari yargıdır. Yapıya başlamadan önce ilgili belediyeden arazinin imar durumu ve yapılaşma koşulları öğrenilmelidir.
Alıcılar İçin Kısa Kontrol Listesi
Gurbetten Büyükorhan'da arsa alacağım; neyi kontrol etmeliyim?
Tapu kaydındaki malikleri ve şerhleri, kadastro paftasını, taşınmazın orman veya mera sınırına yakınlığını ve imar ya da köy yerleşik alanı durumunu kontrol etmek gerekir. Satışın tapuda resmî olarak yapılması şarttır.
Büyükorhan'daki bir taşınmazı almadan, satmadan ya da dava açmadan önce kayıtları birlikte inceleyerek riskleri belirleyebiliriz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.
