Osmangazi'nin gayrimenkul tablosu Bursa'nın en katmanlı tablosudur. Ulu Cami çevresindeki çarşı dükkânları ve hanlar yüzyıllardır ticarete hizmet ederken, Hisar, Tophane ve Muradiye'de koruma altındaki eski evler, Altıparmak ile Çekirge arasında ise onlarca yıllık apartmanlar yer alır. Emek, Hamitler ve Soğanlı gibi daha yeni yerleşim alanlarında ise site tipi konutlar çoğalmıştır. Bu çeşitlilik, kira ve tahliyeden koruma mevzuatına, kentsel dönüşümden tapu iptaline kadar farklı türde uyuşmazlıklar doğurur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Osmangazi'de mülk sahibi, kiracı ya da alıcı konumundaki müvekkillerimize bu dosyalarda destek veriyoruz.
Çarşıda Dükkân Kiraları: Tahliye ve Kira Bedeli
Kapalıçarşı ve çevresinde bir dükkân, aynı kiracının elinde bazen otuz kırk yıl kalır. Bu uzun ilişkilerde en sık iki sorun çıkar: güncel değerin çok altında kalan kira bedeli ve mal sahibinin dükkânı geri almak istemesi. Kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması için kira tespit davası, tahliye için ise kanunda sayılan sebeplerden birine dayanan tahliye davası açılır. İş yeri kiralarında on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya veren, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir; ancak bunun için bildirimin süresinde ve usulüne uygun yapılması gerekir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; anlaşma olmazsa dava Bursa sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Tescilli Yapılarda Onarım, Satış ve Kullanım
Osmangazi'nin tarihî bölgelerinde tescilli bir evi ya da han dükkânını satın alan kişi, yapının koruma kararına tabi olduğunu tapuda veya belediye kayıtlarında görebilir. Bu yapılarda basit onarım dışındaki müdahaleler kültür varlıklarını koruma bölge kurulunun iznine bağlıdır. İzinsiz yapılan tadilat hem yıkım ve eski hale getirme kararlarına hem de ceza soruşturmasına konu olabilir. Bu nedenle tescilli bir taşınmaz alınmadan önce koruma kararı, rölöve ve restorasyon projesi durumu incelenmeli; kurul kararlarına karşı ise idare mahkemesinde dava açılabileceği unutulmamalıdır.
Eski Apartmanlarda Kentsel Dönüşüm
Osmangazi'nin merkeze yakın mahallelerindeki apartmanların önemli bir kısmı, deprem yönetmeliklerinin bugünkü haline gelmesinden önce yapılmıştır. Riskli yapı tespiti yapılan binalarda 6306 sayılı Kanun devreye girer: tespitin tebliğine karşı süresi içinde itiraz edilebilir, kat maliklerinin kanunda öngörülen çoğunlukla aldığı karara katılmayan malikin payı ise satış sürecine konu olabilir. Müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde daire paylaşımı, teslim tarihi, kira yardımı ve gecikme cezası açıkça yazılmalıdır. Bu sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmazsa geçerlilik sorunu doğabilir.
Tapu İptal, Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları
- Tapu iptal ve tescil: Vekâletnamenin kötüye kullanılması, muvazaalı satış ya da hatalı kadastro kaydı gibi nedenlerle asliye hukuk mahkemesinde açılır.
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Aidat borcu, ortak alanın işgali, çatı ve bodrumun izinsiz kullanılması gibi konular sulh hukuk mahkemesinde görülür; bu uyuşmazlıklarda da arabuluculuk dava şartıdır.
- Ön alım hakkı: Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını yabancıya satması halinde, diğer paydaşlar satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay, her halde satıştan itibaren iki yıl içinde ön alım davası açabilir.
Osmangazi'de Mülk Edinirken Sorulan Sorular
Satın almak istediğim dükkânda eski bir kiracı var; tahliye edebilir miyim?
Yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak ve edinmeden itibaren altı ay sonra dava açarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
Binamız riskli yapı ilan edildi; itiraz şansımız var mı?
Raporun teknik gerekçesi incelenerek itiraz yoluna gidilebilir; sürenin tebliğle başladığını unutmamak gerekir.
Osmangazi'de alım, satım, kiralama ya da dönüşüm sürecinde olduğunuz bir taşınmaz için önce tapu ve imar kayıtlarını birlikte inceleyelim.
