Mustafakemalpaşa'da taşınmaz denince akla önce ovadaki tarlalar gelir. Bu arazilerin önemli bir bölümü sahipleri tarafından değil, kiracı çiftçiler tarafından işlenir; tarla kiraları, ürün paylaşımı ve kira süresinin bitiminde araziyi boşaltma sık tartışılan konulardır. Ovadaki sulama yatırımları ve yol projeleri kamulaştırma dosyalarına, Uluabat Gölü'ne yakın alanlar ise sulak alan ve kıyı mevzuatından doğan kısıtlamalara yol açar. İlçe merkezinde ise apartman yaşamının bilinen sorunları; kira artışı, tahliye ve aidat uyuşmazlıkları görülür. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Mustafakemalpaşa'da taşınmaz sahiplerine, alıcılara ve kiracılara destek veriyoruz.
Tarla Kirası: Sözleşmeden Tahliyeye
Ovadaki tarla kiraları çoğu zaman sözlü yapılır ve yıllarca aynı aile tarafından sürdürülür. Bu durum, kira süresinin sona erip ermediği, kiranın ürünle mi parayla mı ödeneceği ve kiracının yaptığı kuyu, sulama borusu gibi yatırımların akıbeti konusunda uyuşmazlık doğurur. Taşınmaz kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir; taraflar ve tarla Mustafakemalpaşa'daysa dava kural olarak ilçedeki adliyede açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Sözleşmenin yazılı yapılması, ürün kirasında paylaşım oranının ve teslim zamanının açıkça belirlenmesi, sonraki tartışmaların büyük kısmını önler.
Tarla Alırken Dikkat Edilecekler
- Hisseli satış: Payını yabancıya satan paydaşa karşı diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Dava, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay, her halde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır.
- Arazinin niteliği: Tapuda tarla görünen bir yerin fiilen mera, orman ya da dere yatağı sınırında kalıp kalmadığı araştırılmalıdır.
- Sulama hakkı: Sulama birliği ya da kooperatif kayıtları, tarlanın gerçekten sulanabilir olup olmadığını gösterir ve değeri doğrudan etkiler.
- Kayıtlı şerhler: İpotek, haciz ve kira şerhleri tapu kaydından kontrol edilmelidir.
Uluabat Çevresi ve Dere Kenarı Arazileri
Uluabat Gölü'ne yakın alanlarda sulak alan koruma mevzuatı, yapılaşma ve bazı tarımsal faaliyetler üzerinde kısıtlamalar getirebilir. Mustafakemalpaşa Çayı ve kollarına yakın arazilerde ise dere yatağı ve taşkın alanı sınırları önemlidir; bu alanlarda yapı izni alınması güçleşir. Bu tür kısıtlamaların tapuya ne şekilde yansıdığı ve taşınmazın değerini nasıl etkilediği, alım satım öncesinde ilgili kurumlardan araştırılmalıdır. İdari kısıtlamalara karşı itirazlar Bursa idare mahkemelerinde görülür.
Kamulaştırma
Sulama kanalı, yol ya da enerji hattı projeleri için ovadaki tarlalar kamulaştırılabilir. İdare bedel konusunda malikle uzlaşamazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bu davada tarımsal arazilerin değeri, kural olarak arazinin net gelirine göre hesaplanır; ürün deseni, sulama imkânı ve verim bu hesapta belirleyicidir. Fiilen el atılmış ama kamulaştırılmamış arazilerde kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat istenebilir.
İlçe Merkezinde Kira ve Kat Mülkiyeti
Konut kiralarında kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları ile kat mülkiyetinden doğan aidat ve ortak alan uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira artış oranı en çok başvurulan konulardır.
Mustafakemalpaşa'dan Gelen Soru
Tarlamı kiralayan çiftçi süresi bittiği halde araziyi boşaltmıyor; ne yapabilirim?
Sözleşmenin sona erdiği ispatlanarak arabuluculuk sonrası tahliye davası açılabilir. Ekili ürün varsa hasat zamanına göre ayrıca değerlendirme yapılır.
Mustafakemalpaşa'da bir taşınmaz alacak, satacak ya da kiralayacaksanız, tapu kaydı ve sözleşmeleri birlikte inceleyerek riskleri önceden belirleyebiliriz.
