Gaziantep'in konut piyasası son yıllarda iki büyük dalgayla şekillendi: Şehitkamil'in kuzey ve batısına doğru hızla genişleyen yeni site bölgeleri ve 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından başlayan yeniden yapılanma. Depremden sonra ilin batısındaki ilçelerden ve komşu illerden merkeze gelen aileler, kiralık konut talebini artırdı; eski binalarda oturanlar ise yapılarının güvenliğini sorgulamaya başladı. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Gaziantep'te taşınmaz alım satımı, kira, kentsel dönüşüm ve tapu uyuşmazlıklarında danışmanlık ve vekillik yapıyoruz.
Deprem Sonrası Dönüşüm ve Kat Malikleri
Riskli yapı tespiti yapılan binalarda süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre yürür. Kat maliklerinin karar alması, müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması, en çok uyuşmazlık çıkan aşamalardır. Gaziantep'te bir apartmanın birkaç malikinin anlaşmaya katılmaması, yurt dışında yaşayan ya da vefat etmiş maliklerin bulunması, süreci aylarca uzatabilir. Riskli yapı tespitine itiraz, tebliğden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde yapılmalıdır; idari kararlara karşı ise Gaziantep idare mahkemelerinde dava yolu açıktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi, gecikme cezası, bağımsız bölümlerin dağılımı, kira yardımı ve müteahhidin teminatı açıkça yazılmalıdır. Depremden sonra artan inşaat maliyetleri, Gaziantep'te bazı projelerin durmasına ya da müteahhitlerin ek bedel talep etmesine neden olabilir. Bu durumda sözleşmenin uyarlanması, feshi veya arsa sahibinin tapu iptali talebi gibi seçenekler ayrı ayrı değerlendirilir.
Kira Artışları ve Tahliye Uyuşmazlıkları
Depremin ardından Gaziantep'te kira bedelleri hızla yükseldi; kiraya veren ve kiracı arasındaki gerginlik de buna paralel arttı. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebepler, her biri kendi şartlarına ve sürelerine tabidir. Kiracının yalnızca daha yüksek kira almak amacıyla ihtiyaç bahanesiyle çıkarılması, sonradan tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Tapu İptali, Ortaklığın Giderilmesi ve Kadastro
- Tapu iptal ve tescil: Muvazaalı satışlar, vekâletnamenin kötüye kullanılması veya hileyle yapılan devirler nedeniyle açılır; asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Ortaklığın giderilmesi: Hisseli konut, arsa ve fıstık bahçelerinde paydaşlar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesinde açılır.
- Kadastro uyuşmazlıkları: Gaziantep Adliyesi'nde kadastro mahkemesi bulunur. Kırsal mahallelerde kadastro tespitine itirazlar, zilyetliğe dayalı tescil ve mera sınırları bu kapsamda değerlendirilir.
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim kararlarına itiraz sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
Tarihi Kent Merkezi ve Koruma Alanları
Şahinbey'deki Kale çevresi, Bey Mahallesi ve çarşılar bölgesi gibi tarihi dokunun bulunduğu alanlarda taşınmaz sahipleri, koruma mevzuatının getirdiği sınırlamalarla karşılaşır. Tescilli bir yapıda onarım, tadilat veya kullanım değişikliği için koruma bölge kurulundan izin alınması gerekir. İzinsiz müdahale hem idari hem cezai sonuçlar doğurabilir. Bu bölgelerde taşınmaz satın almadan önce tescil durumunun ve imar kısıtlamalarının araştırılması, sonradan çıkacak sürprizleri önler.
Hak Sahipliği ve Afet Konutları
Depremden sonra İslahiye ve Nurdağı başta olmak üzere ilin batısında yeni konut alanları kuruldu; yıkılan ya da ağır hasar gören konutların sahipleri, kanundaki şartlarla afet konutlarında hak sahibi olmak için başvurdu. Hak sahipliği başvurularının reddi, konutun hasar durumunun yanlış belirlendiği iddiası ya da kura ve yer tahsisiyle ilgili itirazlar, idari işlem niteliğindedir; bu işlemlere karşı süresi içinde Gaziantep idare mahkemelerinde dava açılabilir. Tapusu mirasçılar arasında hisseli olan ya da kayıt dışı yapılmış konutlarda hak sahipliğinin kime ait olacağı ayrıca tartışılabilir. Başvuru ve itiraz belgelerinin saklanması, sonraki süreçte belirleyici olur.
Satın Almadan Önce Neye Dikkat Edilmeli?
Gaziantep'te bir daire veya arsa almadan önce tapu kaydındaki şerhler, ipotekler ve hacizler, imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi kontrol edilmelidir. Depremden sonra yapı güvenliği sorusu da bu listeye eklendi: binanın hangi yıl ve hangi yönetmeliğe göre yapıldığı, hasar tespit sonucu ve güçlendirme geçmişi öğrenilmelidir. Yapı kooperatiflerinden ve henüz inşaat aşamasındaki projelerden konut alımlarında ise ön satış sözleşmesinin noterde yapılıp yapılmadığı ayrıca önemlidir.
Sık Sorulan Soru
Kiracım kira artışını kabul etmiyor; doğrudan dava açabilir miyim?
Hayır. Kira bedelinin tespiti davasından önce arabulucuya başvurmanız gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.
Hisseli tapudaki kardeşim payını yabancıya sattı; ne yapabilirim?
Diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Önalım davası, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır. Gaziantep'teki hisseli bahçe ve arsalarda bu süreler sıkça kaçırılır.
Gaziantep'te bir taşınmaz uyuşmazlığınız varsa, tapu ve sözleşme belgelerinizi birlikte inceleyerek izlenecek yolu belirleyebiliriz.
