Depremden sonra Kahramanmaraş'ta imzalanan sözleşmelerin niteliği değişti. Bir yandan yüzlerce binanın yeniden yapımı için kat malikleriyle müteahhitler arasında kat karşılığı inşaat ve yerinde dönüşüm sözleşmeleri imzalanıyor; öbür yandan tekstil fabrikaları yeniden üretime geçerken tedarik, makine alımı ve kira sözleşmeleri yenileniyor. Kahramanmaraş ovasındaki üreticiler için ise biber ve diğer ürünlerde alım sözleşmeleri gelirin güvencesi oluyor. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Kahramanmaraş'taki kişi ve işletmeler için sözleşme hazırlama, inceleme ve uyuşmazlık süreçlerini yürütüyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat ve Yerinde Dönüşüm Sözleşmeleri
Yıkılan bir binanın yerine yenisinin yapılması için malikler müteahhide arsa payı devretmeyi, müteahhit de belirli bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Kahramanmaraş'taki deneyim, bu sözleşmelerde şu hükümlerin titizlikle yazılması gerektiğini gösteriyor:
- Teslim süresi, gecikme hâlinde her ay için ödenecek tazminat ve ara dönem kira yardımı
- Bağımsız bölümlerin konumu, metrekaresi ve kullanılacak malzemenin niteliği
- Zemin etüdü, statik proje ve yapı denetimine ilişkin yükümlülükler
- Tapu devrinin inşaatın ilerleme düzeyine göre kademeli yapılması
- Müteahhidin işi bırakması hâlinde sözleşmenin feshi ve devredilen payların iadesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, arsa payı devrini içerdiği için resmî şekilde, noterde düzenleme biçiminde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşmeler geçersizlik riski taşır.
Eser Sözleşmesinde Ayıp ve Sorumluluk
Konut, işyeri ya da fabrika binası yaptıran kişi, teslimden sonra binayı makul sürede gözden geçirmeli ve ayıpları müteahhide bildirmelidir. Gizli ayıplar ortaya çıktığında da bildirim gecikmeden yapılmalıdır. Taşınmaz yapılarda yüklenicinin ayıptan sorumluluğu için kanunda özel süreler öngörülmüştür; ayıp yüklenicinin ağır kusurundan kaynaklanıyorsa süreler uzar. Depremde hasar gören yeni binalarda bu sürelerin hesaplanması, tazminat davasının kaderini belirler.
Tekstil ve Ticari Tedarik Sözleşmeleri
Kahramanmaraş'taki iplik ve kumaş üreticileri, pamuk tedariki, makine alımı, fason üretim ve ihracat satışları için çok sayıda sözleşme kurar. Bu sözleşmelerde fiyatın döviz ya da pamuk borsası fiyatlarına bağlanması, teslim şekli, kalite standartları ve numune onayı, ayıp bildirim süresi ve uyuşmazlıkta yetkili mahkeme ya da tahkim hükümleri öne çıkan maddelerdir. Fason üretimde kalıp, desen ve teknik bilginin korunması için gizlilik hükümleri ayrıca düzenlenmelidir.
Sözleşmeli Tarım ve Ürün Alım Sözleşmeleri
Kahramanmaraş ovasında biber ve sebze yetiştiren üreticiler, işleme tesisleri ve tüccarlarla ürün alım sözleşmeleri imzalar. Fiyatın hasattan önce belirlenmesi, kalite ölçütleri, ürünün teslim alınmaması ya da bedelin geç ödenmesi bu sözleşmelerin tipik uyuşmazlık noktalarıdır. Yazılı sözleşme, teslim belgeleri ve kantar fişleri, üreticinin hakkını koruyan temel belgelerdir.
Cezai Şart, Fesih ve Uyarlama
Sözleşmeye konan cezai şart, borcun ihlali hâlinde ödenecek miktarı önceden belirler. Tacir olmayan taraflar açısından fahiş cezai şart, hâkim tarafından indirilebilir. Haklı nedenle fesih ise sözleşmenin sürdürülmesinin beklenemeyeceği durumlarda mümkündür; ancak fesih bildiriminin usulüne uygun yapılması gerekir. Deprem gibi olağanüstü olaylar nedeniyle edimler arasındaki denge aşırı biçimde bozulmuşsa, sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir; borçlunun bu hakkı ileri sürmeden önce ifadan kaçınmaması ve durumu karşı tarafa bildirmesi önemlidir.
Kira, Prefabrik Konut ve Taşınmaz Satış Vaadi
Depremden sonra Kahramanmaraş'ta konut kiralama ilişkileri hızla değişti. Kira sözleşmesi yazılırken kira bedeli, artış dönemi, depozito, demirbaş listesi ve hasar durumuna ilişkin tutanak açıkça düzenlenmelidir. Konut kiralarında yenilenen kira dönemlerinde artış, kanunda belirtilen enflasyon ölçütünü aşamaz; beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise bedelin hâkim tarafından yeniden belirlenmesi istenebilir. Kiracının aleyhine konulan bazı hükümler, kanunun emredici kuralları nedeniyle geçersiz sayılabilir.
Arsasına prefabrik ya da çelik konstrüksiyon konut kurduran aileler için satış ve kurulum sözleşmeleri de önem kazandı. Teslim süresi, montajın kapsamı, zemin ve altyapı işlerinin kime ait olduğu, ayıplı malda değişim ve onarım hakkı sözleşmede yer almalıdır. Henüz yapılmamış bir dairenin satışı ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle yapılır ve noterde düzenlenmesi gerekir; aksi hâlde sözleşme geçersiz olabilir. Sözleşmeye konulan yetki şartı, kural olarak yalnızca tacirler ve kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir; Kahramanmaraş'ta yaşayan bir tüketiciyle yapılan sözleşmedeki başka il mahkemesini yetkili kılan hüküm onu bağlamaz.
Kahramanmaraş'taki dosyalarda sıkça gördüğümüz bir başka sorun, sözleşmenin yalnızca bir nüshasının bulunması ve o nüshanın da depremde kaybolmasıdır. Önemli sözleşmelerin imzalı nüshalarının taranarak saklanması, noter onaylı suretlerin alınması ve ödemelerin banka üzerinden açıklamalı yapılması, olası bir uyuşmazlıkta ispatı kolaylaştırır.
Sık Sorulan Soru
Müteahhitle sözleşmeyi imzalamadan önce neye bakmalıyım?
Müteahhidin daha önceki işleri, mali gücü, teminat verip vermediği, projenin onay durumu ve sözleşmenin noterde düzenlenip düzenlenmediği incelenmelidir. Teslim ve gecikme hükümleri açık değilse imza ertelenmelidir.
Kahramanmaraş'ta imzalayacağınız ya da uyuşmazlık yaşadığınız bir sözleşme için Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşerek metni birlikte değerlendirebilirsiniz.
