Kilis'in taşınmaz piyasası son on beş yılda iki büyük dalgayla şekillendi. Suriye'deki savaşın ardından şehre gelen nüfus konut talebini ve kiraları hızla artırdı; 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından ise bölgedeki konut ihtiyacı ve yapı güvenliği gündemin üst sıralarına çıktı. Kırsalda ise zeytinlikler, bağlar ve hisseli tarlalar, el değiştirirken en çok uyuşmazlık doğan taşınmazlardır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Kilis'te kiracı, mal sahibi, alıcı ve satıcılara taşınmaz uyuşmazlıklarında destek veriyoruz.
Kira Uyuşmazlıkları: Tespit, Uyarlama ve Tahliye
Kilis'te kira uyuşmazlıklarının büyük kısmı kira bedelinin artırılması ve tahliye talebi etrafında döner. Kira tespiti, tahliye ve kira alacağına ilişkin davalara Kilis sulh hukuk mahkemeleri bakar. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Konut kiralarında yeni kira döneminde yapılacak artış, kanuni sınırlar ve önceki yılın tüketici fiyat endeksi değişimiyle bağlantılıdır; beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira tespit davasıyla bedelin emsallere göre yeniden belirlenmesi istenebilir.
Kilis'te yabancı uyruklu kiracılarla yapılan sözleşmelerde dil farkı ayrı bir risk yaratır. Sözleşmenin kiracının anladığı dilde açıklanması, depozito ve demirbaş listesinin yazılı olması, ileride doğabilecek tahliye ve alacak davalarında ispatı kolaylaştırır. Tahliye taahhüdü, kiracının konutu teslim aldıktan sonra yazılı olarak verilmişse geçerlidir; teslimden önce imzalatılan taahhütler tartışmalıdır.
Zeytinlik, Bağ ve Tarım Arazisi Alırken
Kilis'te tarım arazisi satın alacak kişinin ilk bakması gereken yer tapu kaydıdır: taşınmaz hisseli mi, üzerinde haciz, ipotek veya şerh var mı, kadastro ile fiilî kullanım örtüşüyor mu? Hisseli tarım arazilerinde diğer paydaşların önalım hakkı vardır; paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde önalım davası açabilir. Zeytinlik sahalarında ise 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı Kanunu, zeytinliklere zarar verecek tesis kurulmasını ve ağaçların sökülmesini sınırlar; zeytinlikte yapılaşma planlayanların bu kısıtlamayı önceden incelemesi gerekir.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Muvazaalı satış, ehliyetsizlik, sahte vekâletname ya da kadastro sırasında yapılan hatalı tespitler tapu iptal ve tescil davasının en yaygın sebepleridir. Bu davalar Kilis asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kırsal alanlarda uzun yıllara dayanan zilyetlik, kadastro tespitine itiraz süresi ve ortak kullanılan yolların, meraların durumu gibi konular dosyanın kaderini belirleyebilir. Elbeyli, Musabeyli ve Polateli'deki köy taşınmazlarında da yetkili mahkeme Kilis'tedir.
Sınır Bölgesinde Taşınmaz
Suriye sınırına yakın bazı alanlar askerî yasak bölge ya da güvenlik bölgesi kapsamında kalabilir. Bu alanlarda taşınmaz edinimi, kullanım ve yapılaşma özel izinlere tabi olabilir; yabancıların bu bölgelerde taşınmaz edinmesi ise kanunla sınırlandırılmıştır. Sınır köylerinde arazi alacak ya da yapı kuracak olanların bu durumu tapu müdürlüğü ve ilgili kurumlardan önceden sorgulaması gerekir.
Deprem Sonrası Yapı ve Kat Mülkiyeti
Kilis, 6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen iller arasındadır. Deprem sonrasında hasar tespitine itiraz, güçlendirme veya yeniden yapım kararı, kat malikleri arasındaki karar alma süreci ve müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yeni uyuşmazlık alanları yarattı. Hasar tespitine karşı dava idari yargıda, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Kilis merkezde eski müstakil evlerin yerine apartman yapılması, deprem sonrasında ise yıpranmış yapıların yenilenmesi kat karşılığı inşaat sözleşmelerini yaygınlaştırdı. Arsa sahibiyle müteahhit arasındaki bu sözleşme, taşınmaz devrini de içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşmeler geçerlilik bakımından ciddi risk taşır. Sözleşmede teslim süresi, gecikme hâlinde cezai şart, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, iskân alınması ve tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Müteahhidin işi süresinde bitirmemesi, ayıplı ya da eksik iş teslim etmesi veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması, Kilis asliye hukuk mahkemesinde görülen sözleşmeden dönme, eksik iş bedeli ve tapu iptal davalarına konu olur.
Sık Sorulan Sorular
Hisseli bir zeytinlikte payımı satabilir miyim?
Evet, payınızı satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Satıştan önce bu riski değerlendirmek gerekir.
Kiracım Kilis'ten ayrıldı ama eşyaları evde; ne yapmalıyım?
Kendi başınıza eşyaları boşaltmak hukuki sorun yaratabilir. Tahliye için kanuni yolları kullanmak ve durumu tutanakla belgelemek gerekir.
Arsamızı müteahhide verdik ama inşaat durdu; ne yapabiliriz?
Önce sözleşmedeki süreler ve cezai şart incelenir, müteahhide ihtarname çekilerek ek süre verilir. Sonuç alınamazsa sözleşmeden dönme ve tapuda müteahhide devredilen payların iadesi için dava açılabilir. Kilis'te bu davalarda yapılan işin seviyesini belirlemek için bilirkişi keşfi yapılır.
Kilis'te bir taşınmaz alım satımı ya da kira uyuşmazlığı yaşıyorsanız tapu ve sözleşme belgelerinizi birlikte inceleyelim.
