Darıca'da gayrimenkul uyuşmazlıkları, ilçenin iki farklı yüzünden beslenir. Bir yanda Bayramoğlu'nda ve sahil şeridinde bahçeli villalardan, havuzlu ve güvenlikli sitelerden oluşan bir yaşam alanı; diğer yanda iç mahallelerde hızla yapılmış, bir kısmı artık yenilenmesi gereken apartmanlar. İstanbul'a yakınlığı nedeniyle konut talebinin sürekli canlı kaldığı Darıca'da kira, satış ve dönüşüm hareketleri birbirine karışır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Darıca'daki taşınmaz malikleri, kiracılar ve site sakinleri için hukuki danışmanlık ve dava takibi yürütür.
Villa Sitelerinde Kim Neye Karar Verir?
Bayramoğlu ve çevresindeki villa sitelerinde uyuşmazlıkların kaynağı genellikle yönetim planıdır. Bahçeye yapılan eklentiler, çatı katı ya da kış bahçesi kapatmaları, havuz ve sosyal tesis kullanımı, ortak alana araç park edilmesi, evcil hayvanlar ve site içi güvenlik kuralları bu planda düzenlenir. Toplu yapı niteliğindeki sitelerde bazı kararlar temsilciler kurulunca alınır; yönetim planının değiştirilmesi ise kanunda öngörülen nitelikli çoğunluğu gerektirir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmeden itibaren bir ay içinde, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar Gebze'deki sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Kıyıya Yakın Taşınmazlarda Dikkat
Darıca'nın sahil şeridindeki bazı taşınmazlarda, kıyı kenar çizgisi ve kıyı mevzuatına ilişkin sınırlamalar gündeme gelebilir. Kıyılar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve özel mülkiyete konu olamaz; kıyı kenar çizgisinin yeniden belirlenmesi ya da dolgu alanlarına ilişkin işlemler, tapu kaydı olan taşınmazlarda bile uyuşmazlık doğurabilir. Sahile yakın bir taşınmaz alırken imar durumunun ve kıyı kenar çizgisinin incelenmesi, ileride Hazine ile karşı karşıya gelme riskini azaltır.
Eski Apartmanlar ve Dönüşüm
Darıca'nın iç mahallelerinde, deprem riski taşıyan eski yapıların yenilenmesi giderek daha çok gündeme geliyor. Riskli yapı tespitinden sonra süreç, maliklerin çoğunluk kararı ve müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilerler. Bu aşamada dikkat edilecek başlıklar:
- Riskli yapı tespitine karşı kanunda öngörülen süre içinde itiraz edilmesi,
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve paylaşım cetvelinin eklenmesi,
- Kira yardımı, teslim süresi ve gecikme cezasının açıkça yazılması,
- Müteahhidin teminat vermesi ve bağımsız bölüm devirlerinin inşaatın ilerleyişine bağlanması.
Kira İlişkilerinde Darıca Gerçeği
İstanbul'dan taşınan kiracılar ve Darıca'da yatırım amaçlı daire alan malikler, kira ilişkisinin iki ucunu oluşturur. Yenileme dönemlerindeki kira artışları, beş yılın sonunda açılan kira tespit davaları ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talepleri en yaygın uyuşmazlıklardır. Bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve arabuluculuk dava şartıdır. Kira sözleşmesinin başında imzalatılan tarihsiz tahliye taahhütnameleri ise geçerlilik bakımından tartışmaya açıktır.
Darıca'daki Maliklerin Soruları
Komşum villasının bahçesine kalıcı yapı yaptı; ne yapabilirim?
Proje ve yönetim planına aykırı yapılar için önce yönetime başvurulabilir; sonuç alınamazsa aykırılığın giderilmesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Belediyeye ruhsatsız yapı başvurusu da ayrı bir yoldur.
Aidatı yüksek bulduğum işletme projesine itiraz edebilir miyim?
İşletme projesine, tebliğden itibaren kanunda belirtilen kısa süre içinde itiraz edilebilir. Süre geçtikten sonra proje kesinleşir ve icra takibine dayanak olabilir.
Darıca'da sahip olduğunuz, kiraladığınız ya da almayı düşündüğünüz bir taşınmaz için hukuki durumu birlikte değerlendirebiliriz.
