Gebze'nin silüeti birkaç yılda bir değişiyor. Eski köy yerleşimlerinin çevresinde yükselen yeni siteler, D-100 ve TEM arasında boş kalan tarlaların imara açılması, organize sanayi bölgelerinin yanında büyüyen depo ve antrepo alanları; hepsi gayrimenkul hukukunun gündemine yeni dosyalar ekliyor. İstanbul'da konut alamayan ve Marmaray ya da otoyol üzerinden işe gidip gelmeyi göze alan aileler, Gebze Teknik Üniversitesi'ne gelen öğrenciler ve sanayiye yerleşen çalışanlar, Gebze'deki kira ve satış piyasasının talep tarafını oluşturuyor. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Gebze'deki taşınmazlarla ilgili alım, satım, kira ve tapu uyuşmazlıklarında malik, kiracı ve alıcılara destek veriyor.
Projeden Daire Almak: Ön Satış Sözleşmesinin Riskleri
Gebze'de konut alıcılarının önemli bir kısmı, daireyi henüz temeli atılmadan ya da inşaat sürerken satın alır. Tüketiciye yapılan ön ödemeli konut satışlarında sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı bir satış vaadi, alıcıyı ciddi riskle baş başa bırakır. Tüketici, sözleşmeden itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden cayabilir; teslim tarihine kadar sözleşmeyi feshetme hakkı da vardır, ancak bu durumda kanunda sınırlandırılmış bir tazminat ödemesi gündeme gelir. Teslimin gecikmesi, projede vaat edilen sosyal alanların yapılmaması ya da metrekarenin eksik çıkması gibi durumlarda tüketici sıfatıyla açılacak davalar Gebze Adliyesi'ndeki tüketici mahkemesinde görülür.
Kiracı ve Ev Sahibi Arasında
Gebze'de kira ilişkilerinin önemli bir bölümü kısa süreli ve hareketlidir: dönem başında taşınan öğrenciler, iş değiştirince ilçe değiştiren çalışanlar, birkaç arkadaşın paylaştığı daireler. Uyuşmazlıklar ise genellikle şu başlıklarda toplanır:
- Yenileme dönemindeki kira artışı ve beş yıllık süre dolduktan sonra açılan kira tespit davaları,
- Ev sahibinin kendisi ya da yakını için konut ihtiyacına dayanan tahliye talepleri,
- Kira başlangıcında imzalatılan tahliye taahhütnamesinin geçerliliği,
- Depozitonun iadesi ve taşınma sırasında tespit edilen hasarlar.
Kira tespiti ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2023'ten beri bu davaları açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculuk aşaması, tarafların çoğu zaman mahkemeye gitmeden uzlaştığı bir eşik olarak işler.
Depo, Atölye ve İşyeri Kiraları
Gebze'nin sanayi yapısı, konut dışı kiralamaları da çeşitlendirir. Yan sanayi atölyeleri, lojistik depolar ve küçük üretim alanları genellikle uzun süreli ve yüksek bedelli sözleşmelerle kiralanır. Bu sözleşmelerde kiracının yaptığı tadilatların akıbeti, yangın ve sigorta yükümlülükleri, ruhsat ve iskân eksikliği nedeniyle faaliyetin durması gibi konular, sözleşmenin ilk imzası sırasında açıkça düzenlenmelidir. Ruhsatsız bir yapıda kiracının işletme ruhsatı alamaması, sonradan ağır bir uyuşmazlığa dönüşebilir.
Tapu, İmar ve Kat Mülkiyeti
Eski tarlaların imara açıldığı bölgelerde hisseli tapu, sınır uyuşmazlıkları ve imar uygulamasıyla değişen parsel yapısı sık rastlanan sorunlardır. Muvazaalı devir, sahte vekâletname ya da ehliyetsizlik iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yeni sitelerde ise ortak alan kullanımı, aidat ve yönetim planı uyuşmazlıkları Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve bunlar için de dava öncesi arabuluculuk zorunludur. İmar planına ve parselasyon işlemlerine karşı itirazlar ise idari yargının konusudur ve kısa dava açma süresine tabidir.
Gebze'de Taşınmaz Alırken Sorulanlar
Daireyi kooperatif üzerinden alıyorum; bu da tüketici işlemi mi?
Kooperatif üyeliği ile doğrudan konut satışı farklı hukuki ilişkilerdir. Uyuşmazlığın hangi mahkemede ve hangi kurallara göre çözüleceği, ilişkinin niteliğine göre belirlenir.
Satın almadan önce neyi kontrol etmeliyim?
Tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve hacizler, yapı ruhsatı ile iskân durumu ve satıcının yetkisi, Gebze'de taşınmaz edinmeden önce incelenmesi gereken asgari başlıklardır.
Gebze'de alacağınız, kiraladığınız ya da uyuşmazlık yaşadığınız bir taşınmaz varsa, belgelerinizi birlikte gözden geçirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
