Kartepe'de son yıllarda yaşanan yapılaşma, ilçenin taşınmaz piyasasını kökten değiştirdi. Eski köy yerleşimlerinin çevresinde villa siteleri yükseldi, yamaçlarda müstakil evler ve bungalov tesisleri çoğaldı, İstanbul'dan ve çevre illerden doğaya yakın bir yaşam ya da hafta sonu evi arayanlar ilçeye yöneldi. Bu talep, beraberinde riskleri de getirdi: imarsız arazilerde satılan hisseler, ruhsatsız yapılar, orman sınırıyla çakışan parseller, teslimi geciken projeler. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Kartepe'de taşınmaz almak, satmak ya da inşaat yaptırmak isteyenlere bu süreçte hukuki destek sağlar.
Arsa Almadan Önce Kontrol Listesi
Kartepe'de bir arsa ya da arazi için ödeme yapmadan önce şu sorular yanıtlanmalıdır:
- İmar durumu: Parsel imar planı içinde mi, konut alanı mı, tarım ya da orman alanı mı? Belediyeden alınacak imar durumu belgesi ilk adımdır.
- Orman sınırı: Parselin bir kısmı orman kadastrosu sınırları içinde kalıyor mu? Orman sayılan yerde yapı yapılamaz ve bu alan özel mülkiyete konu olamaz.
- Hisse durumu: Satılan, müstakil bir parsel mi yoksa büyük bir arazideki hisse mi? Hisseli tapuda belirli bir bölümün size ait olduğu tapuda gösterilmez.
- Yol ve altyapı: Parselin kamu yoluna cephesi var mı, yoksa başka bir parselden geçit hakkı mı gerekiyor?
- Koruma alanları: Sapanca Gölü'ne yakın kesimlerde göl havzasına ilişkin koruma kuralları yapılaşmayı sınırlayabilir.
Hobi Bahçesi ve Hisseli Satış Riski
Kartepe'de büyük tarım arazilerinin küçük hisseler hâlinde hobi bahçesi olarak satılması yaygın bir uygulama hâline geldi. Ancak hisse alan kişi, tapuda belirli bir yerin maliki olmaz; bütün arazinin tüm paydaşlarla birlikte maliki olur. Bu nedenle aldığı yeri çitle çevirmesi, üzerine yapı yapması ya da bahçeyi tek başına kullanması diğer paydaşların itirazına konu olabilir. Tarım arazilerinin bölünmesini ve hisseli satışını sınırlayan yasal düzenlemeler de bu alımları riskli hâle getirir. Ruhsatsız yapılan konteyner ya da prefabrik yapılar ise hem yıkım hem de imar para cezası ile sonuçlanabilir.
Projeden Villa Alımı
Bir müteahhitten kendi kullanımı için villa alan kişi tüketicidir; ön ödemeli konut satışı hükümleri onu korur. Satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılması ve tapuya şerh verilmesi, müteahhidin taşınmazı başkasına satması riskine karşı güvencedir. Teslim gecikmesi, projeye aykırılık ya da ayıplı imalat uyuşmazlıkları Kocaeli tüketici mahkemelerinde görülür. Kendi arsası üzerine kat karşılığı ya da anahtar teslim villa yaptıran arsa sahibi için ise sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, ruhsat ve iskân sorumluluğunun açıkça düzenlenmesi gerekir.
İmar Kararlarına Karşı Yol
Yıkım kararı, imar para cezası, ruhsat iptali ya da imar planı değişikliği gibi işlemlere karşı Kocaeli idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Dava süresi kural olarak tebliğden itibaren altmış gündür. Kartepe'de imar planlarının sık değiştiği bölgelerde, plan değişikliğinin askı ilanının takip edilmesi önemlidir.
Kira ve Komşuluk
Kira tespit ve tahliye davaları ile site içi kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve her ikisinde de dava öncesinde arabuluculuk zorunludur. Kartepe'de günlük ya da haftalık kiralanan villa ve bungalovlarda, site yönetim planının kısa süreli kiralamaya izin verip vermediği komşular arasında tartışma konusu olabilir.
Sorular
Kartepe'de aldığım hisseli araziye ev yapabilir miyim?
Ruhsat için imar durumu uygun olmalı ve kural olarak diğer paydaşların muvafakati gerekir. Bu koşullar sağlanmadan yapılan yapılar yıkım riskiyle karşı karşıyadır.
Kartepe'de bir taşınmaz işlemi öncesinde belgeleri birlikte incelemek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; somut dosyanız ayrıca değerlendirilmelidir.
