Karamürsel'in taşınmaz piyasasını iki ayrı dünya oluşturur. Sahil şeridinde onlarca yıl önce kurulmuş yazlık siteler, yeni yapılan konut projeleri ve deniz manzaralı daireler; iç kesimlerde ise köy evleri, bahçeler ve tarlalar. Yazlık sitelerin önemli bir kısmı farklı dönemlerde, farklı imar koşullarında yapıldığından tapu kayıtları, iskân durumu ve ortak alanların kullanımı konusunda çoğu zaman belirsizlikler bulunur. Köy tarafında ise hisseli tapular ve arazinin üzerine ne yapılabileceği temel sorudur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Karamürsel'de malik, alıcı ve kiracılara taşınmaz hukukunda destek veriyoruz.
Eski Yazlık Sitelerde Tapu ve Yönetim
Yapı kullanma izni alınmamış binalarda tapu çoğu zaman kat irtifakı olarak kalır; kat mülkiyetine geçilmemiş olması, satış ve kredi işlemlerinde sorun çıkarabilir. Karamürsel'deki yazlık sitelerde aidat borçları, havuz ve otopark gibi ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırı tadilatlar ve kışın siteyi kimin koruyacağı sık tartışılan konulardır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için ise kanundaki kısa sürelere uyulmalıdır.
Yaz İçin Kiralamak: Hangi Kurallar Geçerli?
Niteliği gereği geçici kullanım amaçlı ve süresi altı ayı aşmayan kira sözleşmelerinde, konut kiralarına ilişkin koruyucu hükümler uygulanmaz. Bu nedenle yalnızca yaz sezonu için kiralanan bir yazlıkta kiracı, sezon sonunda sözleşmenin kendiliğinden uzadığını ileri süremez. Buna karşılık yazlığın yıl boyu konut olarak kiraya verilmesi hâlinde genel kira hükümleri uygulanır. Konutların günlük veya haftalık olarak turizm amacıyla kiralanması ise 2024'ten beri izne bağlıdır; kat mülkiyetine tabi binalarda bu izin için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alınmış kararı aranır.
Sahil Parselleri ve İmar
- Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kural olarak yapı yapılamaz; sahil parselinin bu çizgiyle ilişkisi satın almadan önce kontrol edilmelidir.
- İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, yapıya kalıcı bir yasallık kazandırmaz ve imar mevzuatına aykırılığı tamamen ortadan kaldırmaz.
- İmar planı değişikliğine ve yıkım kararlarına karşı Kocaeli idare mahkemelerinde, kural olarak altmış gün içinde iptal davası açılabilir.
Köyde Hisseli Tarla Alırken
Karamürsel'in köylerinde hisseli tarla satışlarında alıcıya belirli bir parsel değil, tüm taşınmaz üzerinde soyut bir pay devredilir. Satıcının gösterdiği bölümü kullanma hakkı, diğer paydaşlarla yapılmış bir kullanım anlaşmasına bağlıdır. Diğer paydaşların önalım hakkı nedeniyle alıcı, satıştan sonra payını kaybedebilir. Tarım arazisinin üzerine izinsiz yapı yapılması ise yıkım ve idari para cezası riskini doğurur. Alım öncesinde tapu kaydı, imar durumu ve paydaş sayısı incelenmelidir.
Tapu İptali ve Tescil
Sahte vekaletname, muvazaa veya ehliyetsizlik gibi nedenlerle açılan tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; Karamürsel'deki bir taşınmaz için dava Karamürsel'deki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda ise Hazine'ye karşı tazminat davası ayrıca gündeme gelebilir.
Yazlığımı tüm yıl için kiraya verdim; kiracı yaz gelince çıkmıyor. Ne yapabilirim?
Yıllık konut kirasında kiracıyı yalnızca kanundaki tahliye sebeplerine dayanarak çıkarabilirsiniz; ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü veya kira borcunun ödenmemesi bunlardandır.
Karamürsel'de bir yazlık ya da arazi alımı öncesinde tapu, imar ve site kayıtlarını birlikte inceleyebiliriz.
