Sinop'ta taşınmaz piyasası üç ayrı dünyadan oluşur. İlki il merkezinin yarımada üzerindeki dar dokusu ve üniversite öğrencilerine kiralanan daireler; ikincisi Akliman'dan Gerze'ye uzanan sahil şeridindeki yazlık siteler ve müstakil evler; üçüncüsü de ilçelerdeki köy evleri, tarla ve bahçe parselleri. Sinop'ta gayrimenkul uyuşmazlığı, bu üç alanın kendine özgü sorunlarıyla ortaya çıkar. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Sinop'ta kira, tapu, imar ve kamulaştırma dosyalarında malik, kiracı ve yatırımcılara vekillik yapıyoruz.
Öğrenci Kiraları ve Tahliye
Sinop Üniversitesi'nin varlığı, il merkezinde kiralık dairelere düzenli bir talep yaratır. Öğrenci kiralarında depozito iadesi, sözleşme süresi bitmeden çıkış, eşyalı dairede hasar tespiti ve kefilin sorumluluğu sık uyuşmazlık konularıdır. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağına ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar gibi yolların her birinin kendine özgü süreleri vardır.
Sahildeki Yazlıklar: Kıyı Kenar Çizgisi ve İmar
Sahil şeridindeki yapılarda kıyı kenar çizgisi, imar planındaki kullanım kararları ve ruhsat durumu, alım satımdan önce mutlaka incelenmelidir. Kıyıda ve kıyının ardındaki sahil şeridinde yapılaşma, Kıyı Kanunu ve imar mevzuatıyla sınırlandırılmıştır. Ruhsatsız eklenti ya da kat nedeniyle verilen yıkım ve para cezası kararlarına karşı idari yargıda dava açılabilir; bu davalarda süre, kararın tebliğinden itibaren altmış gündür. Satış sözleşmesinde yapının iskân durumu ve imar barışı kapsamında alınmış yapı kayıt belgesi olup olmadığı açıkça yazılmalıdır.
Tapu İptali, Tescil ve Hisseli Satışlar
Göç vermiş bir ilde, mirasçılardan birinin diğerlerinin haberi olmadan hisse satması ya da aile içinde yapılan devirlerin sonradan tartışma konusu olması sık rastlanan durumlardır. Tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Paylı mülkiyetteki bir hissenin üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını, satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanabilir. Ortaklığın giderilmesi davaları ise sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
Büyük Projeler ve Kamulaştırma
Sinop'ta İnceburun çevresinde planlanan nükleer santral projesi uzun yıllardır gündemdedir; enerji, yol ve baraj gibi kamu yatırımları da taşınmaz maliklerini kamulaştırma süreciyle karşı karşıya bırakabilir. Kamulaştırmada idare önce satın alma yoluyla uzlaşmayı dener; uzlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bedelin belirlenmesinde taşınmazın niteliği, emsal satışlar ve bilirkişi raporları belirleyicidir. Kamulaştırma işleminin kendisine ve ilgili imar planlarına karşı ise idari yargı yolu açıktır. Bu tür projelerde malikin, tebligatı aldığı andan itibaren süreleri takip etmesi hak kaybını önler.
Kat Karşılığı İnşaat ve Ortak Alanlar
İl merkezinde eski evlerin yerine yapılan apartmanlarda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gecikme tazminatı ve eksik iş uyuşmazlıkları görülür. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi, teslim tarihi ve cezai şartın açıkça yazılması bu dosyalarda belirleyicidir. Kat mülkiyetinden doğan aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Köy Evleri, Tarla ve Orman Sınırı
Ayancık, Türkeli, Erfelek ve Saraydüzü gibi ilçelerde taşınmazların önemli bir kısmı köy yerleşik alanlarında ya da orman sınırına komşu parsellerdedir. Bu bölgelerde tapusuz kullanılan eski yapılar, kadastro sırasında başka paydaş adına yazılmış bahçeler ve orman kadastrosu ile çakışan tarlalar sık uyuşmazlık konusudur. Kadastro tespitinden sonra açılacak davalarda kanundaki hak düşürücü süreler kısa olabilir; orman sınırına ilişkin itirazlar ise ayrı bir usule tabidir. Sinop ve Boyabat adliyelerinde kadastro mahkemesi bulunur.
Gerze ve Boyabat'ta ilçe merkezlerine yakın tarlaların imara açılmasıyla birlikte, hisseli arazilerin satışı ve hisse üzerinden yapılan inşaatlar da gündeme gelir. Hisseli bir arsada diğer paydaşların izni olmadan yapılan bina, ileride ortaklığın giderilmesi davasında ciddi sorun yaratır. Arsa alırken imar durumu, yola cephe, parselin bölünebilirliği ve tapudaki şerhler kontrol edilmelidir.
Sinop'ta taşınmaz alırken tapu kaydını, imar durumunu ve varsa kira sözleşmelerini bir arada incelemek, sonradan yaşanabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler. Özellikle il dışından satın alınan yazlıklarda, tapuda görünmeyen fiilî kullanım durumu yerinde kontrol edilmelidir.
Sık Sorulanlar
Yazlık alacağım evin kıyıya yakınlığı sorun olur mu?
Olabilir. Kıyı kenar çizgisi ve imar planı belediyeden ve ilgili kurumlardan kontrol edilmeden satış yapılmamalıdır.
Kamulaştırma bedelini düşük buldum; ne yapabilirim?
Uzlaşma görüşmesinde teklifi kabul etmek zorunda değilsiniz. Bedel tespiti davasında mahkeme bilirkişi aracılığıyla değeri yeniden belirler.
Sinop'ta bir taşınmaz alırken, kiraya verirken ya da bir kamulaştırma bildirimiyle karşılaştığınızda, Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile belgeleriniz üzerinden ilk değerlendirmeyi yapabilirsiniz.
