Sivas'ta gayrimenkul uyuşmazlıkları iki ayrı dünyada yaşanır. Bir yanda il merkezinde yükselen siteler, öğrenci kiraları, kat karşılığı yapılan apartmanlar ve kentsel dönüşüm; öte yanda yüzlerce köye yayılmış tarla, mera, yayla ve orman sınırlarıyla iç içe geçmiş kırsal taşınmazlar. İlin yüzölçümünün büyüklüğü ve köy yerleşiminin dağınıklığı, kadastro ve mera sorunlarını Sivas'ta özellikle görünür kılar. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Sivas'ta taşınmaz hukukuna ilişkin danışmanlık ve dava takibi yürütüyoruz.
Kadastro Tespitine İtiraz
Kadastro çalışmaları sonucunda düzenlenen tutanaklar askı ilanıyla duyurulur ve askı süresi içinde itiraz edilerek kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Sivas Adliyesi'nde kadastro mahkemesi bulunur; 2024'te verilen HSK kararıyla İmranlı Kadastro Mahkemesi kaldırılarak yargı çevresi Sivas Kadastro Mahkemesine bağlanmıştır. Askı süresi kaçırılmışsa tapu kütüğünün kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak genel mahkemede dava açılabilir; bu sürenin geçmesiyle itiraz hakkı düşer.
Kırsal Sivas'ta en sık karşılaşılan durum, uzun yıllar zilyetlikle kullanılan bir tarlanın kadastroda hazine adına, mera olarak ya da başka bir köylü adına yazılmasıdır. Zilyetlikle kazanmanın şartları, tanık beyanları, eski vergi kayıtları ve hava fotoğrafları bu davalarda temel delillerdir.
Mera, Yayla ve Kışlaklar
Hayvancılığın ilin ekonomisindeki ağırlığı nedeniyle meralar Sivas'ta hem ekonomik hem de hukuki açıdan önemlidir. Mera Kanunu'na göre mera, yaylak ve kışlaklar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; özel mülkiyete konu olamaz, zamanaşımıyla kazanılamaz ve amacı dışında kullanılamaz. Mera alanına ev, ahır ya da tel çit yapılması, merayı tarlaya çevirme girişimleri ve köyler arasındaki mera sınırı anlaşmazlıkları tipik sorunlardır. Mera tahsis amacının değiştirilmesi için il mera komisyonu süreci işler ve bu sürecin sonucunda verilen idari kararlara karşı idari yargı yolu açıktır.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Sahte vekaletnameyle yapılan satışlar, muvazaalı devirler, ehliyetsiz bir kişiden yapılan alımlar ve kadastro sonrası hatalı yazımlar tapu iptali ve tescil davası konusu olabilir. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Şarkışla, Yıldızeli, Zara ya da Kangal'daki bir taşınmaz için yerel adliyenin asliye hukuk mahkemesi yetkilidir. Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye satılmasını önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir.
Hızlı Tren ve Yol Projelerinde Kamulaştırma
2023'te hizmete giren Ankara–Sivas hızlı tren hattı ile il genelindeki karayolu, sulama ve enerji projeleri, Sivas'ta çok sayıda taşınmazın kamulaştırılmasına yol açmıştır. Kamulaştırmada idare önce malikle pazarlık yoluyla anlaşmaya çalışır. Anlaşma sağlanamazsa bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme, bilirkişi heyetine taşınmazın niteliğine göre değer biçtirir; kuru tarım arazisi, sulu arazi ve arsa niteliğindeki taşınmazların değerleme yöntemi birbirinden farklıdır. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bir yolun ya da hattın taşınmazınıza kamulaştırma yapılmadan fiilen el atması durumunda, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat yolu gündeme gelir.
İl Merkezinde Kira ve Konut Uyuşmazlıkları
Sivas Cumhuriyet Üniversitesi ve Sivas Bilim ve Teknoloji Üniversitesi'nin öğrenci nüfusu, il merkezinde kiralık konut talebini canlı tutar. Kira tespiti, tahliye, depozitonun iadesi ve eşyalı daire teslimindeki hasar tartışmaları bu talebin doğal sonucudur. Kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemesi bakar ve 2023'ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhüdüne dayanan takipler ise icra dairesi üzerinden de yürütülebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin işi süresinde bitirmemesi, ayıplı yapı ya da bağımsız bölümlerin paylaşımı konusundaki anlaşmazlıklar ayrı bir dosya grubudur. Sert iklim koşullarında yalıtım, çatı ve tesisat kusurları, ayıp ihbarının süresinde yapılmasını özellikle önemli hâle getirir. Kat mülkiyetinden doğan aidat, ortak alan ve yönetim uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. İl merkezinin eski mahallelerindeki ahşap ve kerpiç yapıların yenilenmesinde ise tescilli yapılar için koruma mevzuatından doğan izin süreçleri ayrıca dikkate alınmalıdır.
Sivas'tan Sık Sorulanlar
Köyümüzdeki ev mera üzerinde kalıyor, ne olur?
Mera vasfındaki alanda yapılan yapılar, mera mevzuatı ve imar hükümleri bakımından ciddi risk taşır. Önce alanın tapu ve kadastro kaydı incelenmeli, ardından tahsis değişikliği gibi seçeneklerin mümkün olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Kadastro mahkemesinde açılan davaya yurt dışından katılabilir miyim?
Vekaletname vererek davayı Sivas'taki avukatınız aracılığıyla takip edebilirsiniz; keşif ve tanık dinleme gibi işlemler için bizzat bulunmanız şart değildir.
Sivas'taki bir taşınmazla ilgili sorununuz varsa tapu ve kadastro kayıtlarını birlikte inceleyip ilk görüşmede hangi yolun uygun olduğunu değerlendirebiliriz.
