Kızılcahamam'da bir taşınmazın değeri kadar hukuki durumu da dikkat ister. İlçenin geniş orman alanları, Soğuksu Milli Parkı ve termal kaynaklar çevresindeki yapılaşma, alıcıların sıkça gözden kaçırdığı kısıtlamalar doğurur. Ankara'ya yakınlığı nedeniyle hafta sonu evi, bağ evi veya termal daire arayanların ilgisi, hisseli tarla satışlarını da artırır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Kızılcahamam'da taşınmaz alan, satan, kiralayan veya bir tapu uyuşmazlığı yaşayan müvekkillerine işlem öncesi inceleme ve dava aşamasında destek verir.
Orman Kadastrosu ve 2/B Alanları
Kızılcahamam'da arazi alırken ilk sorulması gereken soru, taşınmazın orman sınırları içinde olup olmadığıdır. Orman sayılan yerler özel mülkiyete konu olmaz, zilyetlikle kazanılamaz ve üzerinde izinsiz yapı yapılamaz. Orman kadastrosu sırasında orman niteliğini bilim ve fen bakımından tamamen kaybettiği için orman sınırları dışına çıkarılan ve 2/B olarak bilinen alanlar ise ayrı bir mevzuata tabidir; bu alanlarda hak sahipliği ve satın alma süreçleri belirli kurallara bağlıdır. Tapusu olduğu söylenen ancak orman haritasında farklı görünen bir arazide, tapu kaydının dayanağı ve kadastro tarihleri mutlaka incelenmelidir.
Milli Park ve Korunan Alanlar Çevresinde Yapılaşma
Soğuksu Milli Parkı sınırları içinde yapılaşma ve faaliyetler 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ile sınırlandırılmıştır. Milli park çevresinde, orman alanlarına bitişik parsellerde ve doğal sit niteliği taşıyabilecek yerlerde de imar durumu dikkatle araştırılmalıdır. Satıcının ruhsatsız yaptığı bir yapı, alıcıya yıkım kararı ve idari para cezası riskiyle birlikte geçebilir. Bu nedenle alım öncesinde belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi istenmeli, tapunun beyanlar hanesindeki kayıtlar kontrol edilmelidir.
Termal Daire, Devre Mülk ve Devre Tatil
Termal bölgelerde yaygın olan devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri, Kızılcahamam'da da karşılaşılan işlem türleridir. Devre mülk, tapuya kayıtlı bir mülkiyet payıdır; devre tatil ise belirli dönemlerde kullanım hakkı veren bir sözleşmedir. Tüketici mevzuatına göre bu sözleşmelerde tüketicinin on dört günlük cayma hakkı vardır ve cayma süresi içinde ödeme alınması yasaklanmıştır. Sunum sırasında baskıyla imzalatılan sözleşmeler, eksik bilgilendirme ve tesisin vaat edilen hizmetleri vermemesi, sık rastlanan uyuşmazlık konularıdır. Bu tür uyuşmazlıklarda parasal sınıra göre tüketici hakem heyetine veya tüketici davalarına bakmakla görevli mahkemeye başvurulur.
Hisseli Arazi Satışları
Ankara'dan hafta sonu evi veya bahçe arayan alıcılara, Kızılcahamam'daki büyük tarlalardan küçük hisseler satılması yaygın bir uygulamadır. Hisseli tapu, alıcıya araziyi fiilen bölme veya müstakil yapı yapma hakkı vermez. Paydaşlar arasında yapılan haricî kullanım anlaşmaları tapuya şerh edilmedikçe yeni paydaşları bağlamayabilir. Tarım arazilerinde ise asgari tarımsal arazi büyüklüğü kuralı, bölünmeyi ayrıca sınırlar. Bir paydaşın hissesini yabancıya satması hâlinde diğer paydaşlar, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde önalım davası açabilir.
Otel, Pansiyon ve Dükkân Kiraları
Kızılcahamam'da otel, pansiyon, restoran ve dükkân olarak kiralanan yerlerde uyuşmazlıklar çoğunlukla kira bedelinin uyarlanması, kiracının yaptığı yatırımların akıbeti ve tahliye üzerinden çıkar. Kira tespiti ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bu davalardan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Uzun süreli işyeri kiralarında kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların sözleşme sonunda nasıl karşılanacağı, sözleşme yapılırken açıkça yazılmalıdır.
Davalarda Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Bu nedenle Kızılcahamam ve Çamlıdere'deki taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescil davaları Kızılcahamam Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemesinde, ortaklığın giderilmesi ve kira davaları ise sulh hukuk mahkemesinde görülür. İmar ve yıkım kararlarına karşı davalar ise Ankara idare mahkemelerinde açılır.
Kızılcahamam'da bir taşınmaz işlemine girişmeden önce belgelerin birlikte incelenmesi, sonradan doğabilecek uzun davaların önüne geçer.
