Eskişehir'in konut piyasası, yüz binlerce öğrencinin her eylülde yeniden şekillendirdiği bir kira piyasasıdır. Anadolu Üniversitesi'nin Yunus Emre Kampüsü ve Eskişehir Teknik Üniversitesi çevresinde, Osmangazi Üniversitesi'nin Meşelik Kampüsü yakınlarında ve tramvay hatları boyunca kiralanan küçük daireler, mal sahipleri ile öğrenci aileleri arasında her yıl binlerce sözleşme doğurur. Buna Odunpazarı'nın tescilli tarihî evleri ve Tepebaşı'nın yeni konut alanlarındaki kat mülkiyeti sorunları eklenir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Eskişehir'de taşınmaz uyuşmazlıklarında mal sahiplerini, kiracıları ve alıcıları temsil ediyoruz.
Öğrenci Kiralarında Kefalet ve Depozito
Öğrenci kiralarında sözleşmeyi çoğu zaman öğrencinin velisi kefil olarak imzalar. Türk Borçlar Kanunu'na göre kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı, kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi kefilin kendi el yazısıyla belirtilmelidir; evli bir kefil için kural olarak eşin yazılı rızası da gerekir. Bu şartlara uyulmadan imzalanan kefalet geçersiz sayılabilir. Matbu sözleşmelerde boş bırakılan azami miktar alanı, sonradan çıkan uyuşmazlıklarda en sık karşılaştığımız sorundur.
Güvence bedeli konut kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Tahliyede depozitonun iadesi için evin teslim tutanağı ve fotoğraflarla belgelenmesi, aşınma ile hasarın ayırt edilmesini kolaylaştırır. Ev arkadaşlarıyla birlikte kiralanan dairelerde ise kimin kiracı, kimin kefil olduğu ve bir öğrencinin ayrılmasının sözleşmeye etkisi baştan netleştirilmelidir.
Kira Artışı, Tespit ve Tahliye
Konut kiralarında yenilenen dönemde artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Kira uyuşmazlıklarında 2023'ten bu yana arabulucuya başvurmak dava şartıdır; anlaşma sağlanamazsa dava Eskişehir'deki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar gibi tahliye sebeplerinin her birinin kendine özgü süreleri vardır.
Tapu, Kat Mülkiyeti ve Yeni Konut Alanları
- Tapu iptali ve tescil: Muvazaalı satışlar, vekâletin kötüye kullanılması veya ehliyetsizlik nedeniyle yapılan devirlerde dava Eskişehir asliye hukuk mahkemesinde açılır.
- Kat mülkiyeti: Tepebaşı ve Odunpazarı'nın yeni sitelerinde aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
- Kat karşılığı inşaat: Arsa sahibi ile müteahhit arasında teslim gecikmesi, eksik iş ve kat irtifakı devrine ilişkin uyuşmazlıklar.
- Kentsel dönüşüm: Riskli yapı tespitine itiraz ve 6306 sayılı Kanun kapsamında çoğunluk kararıyla yürütülen dönüşüm süreçleri.
Odunpazarı'nın Tescilli Yapıları
Odunpazarı'nın Osmanlı dönemi konut dokusu 2012'den bu yana UNESCO Dünya Mirası Geçici Listesi'ndedir. Tescilli bir yapıda onarım, tadilat ya da kullanım değişikliği için koruma kurulundan izin alınması gerekir; izinsiz müdahale hem idari hem cezai sonuç doğurur. Tescilli bir evi satın almadan önce tescil kararının, varsa rölöve ve restorasyon projelerinin ve tapudaki şerhlerin incelenmesi önemlidir. Tescil kararına itiraz ise idari yargının konusudur ve Eskişehir idare mahkemelerinde görülür.
Sık Sorulanlar
Oğlum mezun oldu, kefilliğim devam ediyor mu?
Belirli süreli kefaletlerde sorumluluk sözleşmede yazan süreyle sınırlıdır. Kira sözleşmesi uzadığında kefaletin de uzayıp uzamadığı sözleşme metnine göre değerlendirilmelidir.
Ev sahibi depozitoyu iade etmiyor; ne yapabilirim?
Önce arabulucuya başvurmanız gerekir. Anlaşma sağlanamazsa alacak için dava açılabilir ya da koşulları varsa icra takibine geçilebilir.
Satın Almadan Önce Kontrol Listesi
Eskişehir'de konut alırken çoğu uyuşmazlık, satıştan önce yapılmayan basit kontrollerden doğar. Tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhler; yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı; imar durumunun ve varsa yol veya park alanında kalan kısımların belediyeden teyidi bu kontrollerin başında gelir. Yeni konut alanlarında projeden alınan dairelerde, satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmesi ve teslim tarihi ile gecikme cezasının açıkça yazılması önemlidir. Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda ise üyeliğin devri ve aidat borçları ayrıca incelenmelidir.
Öğrenci kiralamaya yönelik yatırım amaçlı alımlarda, binada başka bağımsız bölümlerin öğrenci evi olarak kullanılmasına yönetim planının izin verip vermediği ve apart işletmeciliği için gerekli ruhsatlar kontrol edilmelidir. Kırsal ilçelerde ise hisseli tarla alımları, paydaşların önalım hakkı nedeniyle satıştan sonra iptal riskini taşır; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır. Eskişehir'de bir taşınmaz işlemine girmeden önce bu belgeleri bir avukatla incelemek, sonradan açılacak uzun davaların önüne geçer.
Tescilli bir evi butik otel ya da kafe olarak kullanmak istiyorum; nereden başlamalıyım?
Önce yapının tescil kararını ve koruma amaçlı imar planındaki kullanım koşullarını inceleyin. Kullanım değişikliği ve tadilat projesi için koruma kurulu onayı, ardından belediyeden ruhsat alınması gerekir. Eskişehir'de Odunpazarı'nın turistik bölgesinde bu sıralamaya uyulmadan açılan işletmeler mühürleme ve para cezasıyla karşılaşabilir.
Eskişehir'de bir kira, tapu ya da inşaat uyuşmazlığı yaşıyorsanız, belgelerinizle birlikte Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşerek izlenecek yolu birlikte belirleyebiliriz.
