Şanlıurfa'nın taşınmaz piyasası son yıllarda iki yönde birden büyüdü. Kentte Karaköprü'nün kuzeyine doğru uzanan yeni konut alanları ve site projeleri yükselirken, kırsalda GAP kapsamında sulamaya açılan arazilerin değeri hızla arttı. Bu büyüme, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kadastro tespitine, hisseli tarla satışlarından baraj ve kanal kamulaştırmalarına kadar geniş bir uyuşmazlık alanı doğurdu. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Şanlıurfa'daki taşınmaz uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi yapıyoruz.
Kentte Yeni Konut: Kat Karşılığı ve Teslim Sorunları
Karaköprü ve Haliliye'deki yeni yapılaşmanın önemli bir kısmı arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle yürür. Bu sözleşmelerin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşmeler taşınmaz devri borcu bakımından geçersizlik riski taşır. Sık karşılaşılan uyuşmazlıklar, teslim süresinin aşılması, eksik ya da ayıplı imalat, iskânın alınamaması ve müteahhidin arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmasıdır. Projeden daire alan alıcılar açısından ise satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış olması, tapunun zamanında devredilmemesi hâlinde tescil davası açabilmenin ön koşuludur.
Kırsal Arazi: Kadastro, Hisse ve Önalım
Şanlıurfa Adliyesi'nde kadastro mahkemesi bulunur. Kadastro tespitine karşı askı ilanı süresi içinde itiraz edilmezse, tespit kesinleşir ve sonradan açılacak davalar belli sürelere tabi olur. Zilyetliğe dayalı hak iddiaları, mera ve hazine sınırları ile köy içi taşınmazlar kadastro dosyalarının başlıca konularıdır.
Hisseli tarlalarda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Bu hakka dayalı dava, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır. Harran Ovası'nda sulu arazinin değeri yükseldikçe yabancı alıcıların hisse satın alması ve buna karşı açılan önalım davaları artmıştır. Paylaşım için ise ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Sahte vekâletname ile yapılan satışlar, ehliyetsiz kişiden alınan tapular, muvazaalı devirler ve sınır taşmaları tapu iptal ve tescil davasının konusudur. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür. Mahkeme çoğu zaman keşif yapar ve bilirkişiye başvurur; harita mühendisi ve ziraat bilirkişisinin raporları sonucu belirleyebilir. Tapu kaydına dava süresince şerh konulması, taşınmazın el değiştirmesini önlemek bakımından önemlidir.
Baraj, Kanal ve Yol Kamulaştırmaları
Atatürk ve Birecik barajları, ana sulama kanalları ve yeni yollar nedeniyle Şanlıurfa'da kamulaştırma geniş bir alanı etkilemiştir. Kamulaştırmada idare önce uzlaşma görüşmesine davet eder; uzlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu davada arazinin sulu mu kuru mu olduğu, ürün deseni ve emsal satışlar bedeli doğrudan etkiler. Fiilen el atılıp kamulaştırması yapılmamış taşınmazlar için de kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat istenebilir.
Kira Uyuşmazlıkları
Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen iller arasında yer alan Şanlıurfa'da, bölgeden gelen göçle birlikte kentte kira talebi artmış; bu da tespit ve tahliye davalarını çoğaltmıştır. Tarla kiralarında ise ürün kirası ve yarıcılık anlaşmaları ayrı bir uyuşmazlık başlığı oluşturur.
Sık Sorulanlar
Müteahhit dairemi zamanında teslim etmedi; ne yapabilirim?
Sözleşmedeki teslim tarihi ve gecikme cezası maddesi önce incelenir. Gecikme için cezai şart ya da kira kaybı talep edilebilir; ciddi gecikmelerde sözleşmeden dönme de değerlendirilebilir.
Sel ve Deprem Sonrası Yapı Uyuşmazlıkları
Mart 2023 selinde birçok binanın bodrum katlarını ve zemin kattaki dükkânları su bastı; aynı yılın Şubat ayındaki depremlerde de bazı yapılarda hasar oluştu. Bu olaylardan sonra kat malikleri arasında ve malikler ile müteahhitler arasında yeni uyuşmazlıklar doğdu. Drenaj ve yalıtımın projeye uygun yapılmamış olması, bodrum katın iskâna aykırı biçimde konut olarak kullanılması ya da taşıyıcı sistemde ayıp bulunması müteahhidin sorumluluğunu gündeme getirebilir. Gizli ayıplarda ayıbın ortaya çıkmasından sonra derhal bildirim yapılması önemlidir. Ortak alanların onarım masraflarının paylaşımı, yönetim planına aykırı kullanımlar ve aidat borçları ise Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklardır ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Riskli yapı tespiti yapılan binalarda dönüşüm kararlarına itiraz ise idari yargının konusudur. Bu dosyalarda teknik bilirkişi raporu çoğu zaman sonucu belirleyen delildir.
Hisseli tarlamdaki bir paydaş payını yabancıya sattı; ne yapabilirim?
Satışı öğrendiğiniz tarihten itibaren üç ay içinde önalım davası açabilirsiniz. Davada satış bedelini ve tapu masraflarını mahkemenin belirleyeceği süre içinde depo etmeniz gerekir; aksi hâlde dava reddedilir.
Şanlıurfa'da bir taşınmaz alım satımı, inşaat sözleşmesi ya da tapu davasıyla ilgili adım atmadan önce Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile görüşerek belgelerinizi birlikte değerlendirebilirsiniz.
