Van'ın konut dokusu 23 Ekim 2011 depremiyle ikiye ayrıldı. Depremden önce yapılmış ve hasar alıp onarılmış binalar ile depremden sonra yükselen yeni siteler, toplu konutlar ve kat karşılığı yapılan apartmanlar bugün aynı mahallede yan yana durur. Bu ikili yapı, ildeki gayrimenkul uyuşmazlıklarının da ana kaynağıdır: yapı güvenliği, ayıplı konut, müteahhitle arsa sahibi arasındaki anlaşmazlıklar ve hızla artan kiralar. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Van'da taşınmaz alım satımı, inşaat ve kira süreçlerinde danışmanlık ve dava takibi yapıyoruz.
Deprem Sonrası Yapı Stoku ve Riskli Yapılar
2011'deki ana sarsıntı ve ardından gelen Edremit depremi, özellikle Erciş'te ve Van merkezde çok sayıda binayı yıktı ya da kullanılamaz hâle getirdi. Sonraki yıllarda Tuşba ve Edremit yönünde yeni yerleşim alanları açıldı, toplu konut projeleri yapıldı. Bugün eski binalarda oturanlar için 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, tespite itiraz ve kat maliklerinin çoğunlukla karar alması önemli konulardır. Riskli yapı kararlarına karşı idari yargı yolu açıktır ve süreler kısadır; tebliğ tarihini kaydetmek gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Van'da yeni apartmanların büyük bölümü arsa sahibinin arsasını müteahhide verip karşılığında daire aldığı kat karşılığı inşaat modeliyle yapılır. Bu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. Sık görülen sorunlar şunlardır:
- Gecikme: Kış koşulları nedeniyle inşaat sezonu kısadır; teslim tarihinin aşılması hâlinde gecikme tazminatı ve cezai şart talepleri gündeme gelir.
- Erken tapu devri: Arsa payının inşaat ilerlemeden müteahhide devredilmesi, yarım kalan projelerde arsa sahibini zor durumda bırakır.
- Projeye aykırılık: Ruhsat ve projeye aykırı yapılan katlar iskân alınmasını engeller ve hem malik hem de alıcı için risk oluşturur.
- Üçüncü kişilere satış: Müteahhidin henüz kendisine devredilmemiş daireleri satması, alıcıların tapu iptal ve tescil davalarına yol açar.
Tapu İptali ve Tescil
Sahte vekâletname, muvazaalı satış, ehliyetsizlik veya yolsuz tescil iddiasına dayanan tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. İpekyolu, Tuşba ve Edremit'teki taşınmazlar için yetkili mahkeme Van Adliyesi'ndedir; taşınmaz davalarında kesin yetki kuralı nedeniyle dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Davadan önce tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması, yargılama sürerken taşınmazın el değiştirmesini önler.
Göl Kıyısı, Kadastro ve İmar
Van Gölü kıyısındaki taşınmazlar Kıyı Kanunu kapsamındadır; kıyı çizgisinin deniz kıyılarında olduğu gibi göl kıyılarında da belirlenmesi, kıyıda kalan alanların özel mülkiyete konu olmasını engeller. Edremit ve Tuşba sahillerinde arsa alırken kıyı kenar çizgisinin ve imar durumunun önceden sorgulanması gerekir. Kırsalda ise kadastro tespitlerine yapılan itirazlar ve Hazine ile köylüler arasındaki zilyetlik uyuşmazlıkları Van Kadastro Mahkemesi önünde görülür.
Yeni Yerleşim Alanlarında İmar Uygulamaları
Van kentinin deprem sonrasında Edremit ve Tuşba yönünde büyümesi, eski tarla ve bahçelerin imara açılmasını beraberinde getirdi. Bu alanlarda belediyelerin yaptığı imar uygulamalarında, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca parsellerden yol, park ve okul gibi kamu alanları için düzenleme ortaklık payı kesilir ve yeni imar parselleri hisseli olarak dağıtılabilir. Kesinti oranına, yeni parselin yerine ve hisselendirmeye karşı itiraz, idare mahkemesinde iptal davası yoluyla yapılır ve dava açma süresi kısadır. Hisseli imar parsellerinde ise paydaşlar arasında yapılaşma için anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna gidilebilir. Arsa alırken tapudaki hisse oranının imar parselindeki fiilî kullanım alanıyla örtüşüp örtüşmediğine bakmak, ileride doğacak sınır anlaşmazlıklarını önler.
Kira Uyuşmazlıkları
Üniversite öğrencileri, kamu görevlisi olarak ile atananlar ve ilçelerden kente taşınan aileler Van'da kiralık konut talebini canlı tutar. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kiracının ödemediği bedeller için açılan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür; 2023'ten bu yana bu davalardan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Yazılı kira sözleşmesi yapılmamış ilişkilerde, ödemelerin banka üzerinden yapılması ispat açısından büyük kolaylık sağlar. Taahhüde dayalı tahliyede ise imzalanan taahhütnamenin kiracılık başladıktan sonra verilmiş olması aranır.
Sık Sorulanlar
Aldığım dairenin depreme dayanıklı olmadığından şüpheleniyorum; ne yapabilirim?
Önce yapı denetim raporları ve ruhsat belgeleri incelenir; gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılır. Ayıp ortaya çıkarsa satıcıya ve müteahhide karşı ayıptan doğan haklar ileri sürülebilir.
Tapusu olmayan köy evimi satabilir miyim?
Tapusuz taşınmazın satışı resmî olarak yapılamaz; yapılan harici satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez. Önce kadastro durumunun ve zilyetliğe dayalı tescil imkânının incelenmesi gerekir.
Van'da bir taşınmaz alımı, inşaat sözleşmesi veya kira sorunu için ilk görüşmede belgelerinizi birlikte gözden geçirebiliriz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
