Çanakkale'de bir taşınmaz alırken yalnızca tapuya bakmak çoğu zaman yetmez. Gelibolu Yarımadası'nın büyük bölümü tarihî alan statüsündedir; Troya, Assos ve Bozcaada'nın tarihî dokusu koruma kurallarına tabidir; kıyı şeridinde kıyı kenar çizgisi, köylerde ise tarım arazisi kuralları devreye girer. 1915 Çanakkale Köprüsü'nün 2022'de açılmasıyla Lapseki ve Gelibolu çevresinde arsa talebi artmış, buna bağlı uyuşmazlıklar da çoğalmıştır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Çanakkale'de taşınmaz alım-satımı, kira, imar ve tapu davalarında hukuki destek sunuyoruz.
Tarihî Alan ve Sit Bölgelerinde Mülkiyet
Gelibolu Yarımadası'ndaki tarihî alanda planlama ve yapılaşma izinleri Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı'nın yetkisindedir. Bu alanda bir köy evini onarmak, ek yapı eklemek ya da arsaya yapı ruhsatı almak, olağan imar kurallarından daha sıkı koşullara bağlıdır. Sit alanlarında da koruma bölge kurulu kararları belirleyicidir. Bu bölgelerde taşınmaz alacak kişinin, tapudaki şerhleri, plan notlarını ve parsel üzerindeki yapının ruhsat durumunu önceden incelemesi gerekir; aksi hâlde yıkım kararıyla ya da kullanılamayan bir arsayla karşılaşılabilir. İdarenin ret kararlarına karşı yol idari yargıdır ve Çanakkale idare mahkemelerinde dava açılır.
Kıyıda Yazlık ve Zeytinlik Arsası Alırken
Ayvacık, Küçükkuyu, Güzelyalı ve Bozcaada çevresinde emeklilik ya da yazlık için ev arayanların sık karşılaştığı tablo, hisseli tapulu zeytinlik içinde inşa edilmiş, ruhsatı belirsiz yapılardır. Hisseli bir taşınmazda belirli bir bölümü kullanma hakkı, tapuda ayrı bir parsel gibi korunmaz. Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında özel mülkiyet kurulamaz. Satın almadan önce imar durum belgesi, kadastro kayıtları ve diğer paydaşlarla yapılmış bir kullanım anlaşması olup olmadığı mutlaka incelenmelidir.
Köprü ve Otoyol: Kamulaştırma Bedeli
Malkara-Çanakkale Otoyolu ve 1915 Çanakkale Köprüsü bağlantı yolları için Gelibolu ve Lapseki'de çok sayıda taşınmaz kamulaştırıldı; yeni yol ve enerji iletim projelerinde benzer süreçler sürmektedir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde görülür. Malikin bilirkişi raporuna itirazı, emsal satışları ve zeytin ağacı gibi yetişkin bitki örtüsünün değerini ortaya koyması, bedelin belirlenmesinde önem taşır. Fiilen el atılan ama kamulaştırılmayan taşınmazlarda ise el atma nedeniyle tazminat davası gündeme gelir.
Öğrenci Kiraları ve Yazlık Kiralamalar
Çanakkale Onsekiz Mart Üniversitesi'nin varlığı il merkezinde kiralık konut talebini sürekli canlı tutar. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; 2023'ten bu yana bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ispatı gerekir. Adalarda ve kıyı ilçelerinde ise kısa süreli yazlık kiralamalarda kaparo, hasar ve iptal uyuşmazlıkları sık yaşanır.
Kepez'den Barbaros'a: Yeni Sitelerde Kat Mülkiyeti
Çanakkale merkezinde son yıllarda Kepez, Barbaros ve Esenler yönünde çok sayıda yeni konut sitesi yapıldı. Bu sitelerde aidat borçları, ortak alanların kullanımı, otopark tahsisi, yönetim kurulu kararlarının iptali ve projeye aykırı tadilatlar gibi uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre çözülür ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat irtifakı aşamasında kalmış, iskânı alınmamış yapılarda ise kat mülkiyetine geçiş ve eksik işlerin tamamlanması ayrıca takip edilmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Ön Ödemeli Satış
Köprünün açılmasının ardından Lapseki ve Gelibolu çevresinde, il merkezinde ise öğrenci konutu talebinin etkisiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yaygınlaştı. Bu sözleşmelerin resmî şekilde noterde düzenlenmesi gerekir; adi yazılı sözleşmeler geçersiz sayılabilir. Müteahhidin işi zamanında bitirmemesi, ayıplı imalat ve bağımsız bölümlerin tapuda devri uyuşmazlıklarında sözleşmenin feshi ya da gecikme tazminatı gündeme gelir. Henüz inşa edilmemiş bir konutu taksitle satın alanlar için ön ödemeli konut satışı kuralları ayrıca koruma sağlar.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Sahte vekâletname ile yapılan satışlar, muvazaalı devirler ve kadastro sırasında hatalı yazılan sınırlar tapu iptal ve tescil davasına konu olur. Bu davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kadastro tespitine itiraz için ise kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden önce yapılan başvurular önemlidir; Çanakkale'de kadastro mahkemesi il merkezindedir.
Sorular
Gelibolu'daki köy evimi onarmak için kimden izin almalıyım?
Ev tarihî alan sınırları içindeyse Tarihi Alan Başkanlığı'nın planlama ve izin kurallarına tabidir; işe başlamadan önce başvuru yapılmalıdır.
Lapseki'de köprü yolunun yakınında aldığım tarlaya ev yapabilir miyim?
Bu, taşınmazın imar planı içinde olup olmadığına, köy yerleşik alanında kalıp kalmadığına ve tarım arazisi niteliğine bağlıdır. Tarım arazisinde tarım dışı yapılaşma izne tabidir ve her başvuru kabul edilmez. Satın almadan önce belediye ya da il özel idaresinden imar durumu, tarım il müdürlüğünden de arazinin niteliği sorulmalıdır.
Çanakkale'de alacağınız ya da uyuşmazlık yaşadığınız taşınmazı, tapu ve imar kayıtlarıyla birlikte ilk görüşmede inceleyebiliriz.
