İzmir'de taşınmaz hukukunun gündemini son yıllarda iki olay belirledi: 30 Ekim 2020 depremi ve ardından hızlanan kentsel dönüşüm ile kıyı ilçelerine doğru genişleyen konut talebi. Bayraklı ve Bornova'da eski apartmanlar yıkılıp yeniden yapılırken Çeşme, Urla, Seferihisar ve Menderes'te arsa ve villa fiyatları yükseldi; Bornova ve Buca'da öğrenci kiraları ayrı bir uyuşmazlık alanı oluşturdu. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak İzmir genelinde malik, kiracı, yüklenici ve alıcılara taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki destek veriyoruz.
Deprem Sonrası Dönüşüm: Malikler Ne Bilmeli?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, maliklerin karar alma ve yüklenici seçme sürecini başlatır. Bayraklı, Bornova, Karşıyaka ve Buca'da çok sayıda bina bu süreçten geçmektedir. Riskli yapı tespitine itiraz, maliklerin çoğunlukla karar alması, karara katılmayan payların akıbeti ve geçici konut ya da kira yardımı gibi konular, sürecin ilk haftalarında doğru yönetilmesi gereken başlıklardır. Tespit ve karar aşamasındaki idari işlemlere karşı idari yargı yolu, maliklerin kendi aralarındaki uyuşmazlıklar için ise adli yargı yolu söz konusu olabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Dönüşümün en kritik belgesi, arsa sahipleriyle yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşmeler geçerlilik sorunu doğurur. Sözleşmede teslim tarihi, gecikme cezası, bağımsız bölümlerin paylaşımı, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, yüklenicinin üçüncü kişilere satış yapabileceği aşama ve teminatlar açıkça yazılmalıdır. İzmir'de sık görülen sorun, inşaatın yarıda kalması ya da yüklenicinin teslimden önce bağımsız bölümleri satmasıdır; bu durumda sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tazminat talepleri birlikte değerlendirilir.
Kira Uyuşmazlıkları: Konut, Öğrenci ve Yazlık
- Kira tespiti ve tahliye: sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 2023'ten bu yana dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İzmir'de kira bedellerinin hızlı yükselmesi, tespit davalarını sık gündeme getirmektedir.
- Öğrenci kiraları: Bornova'da Ege Üniversitesi, Buca'da Dokuz Eylül Üniversitesi kampüsleri çevresinde kısa süreli, çok kiracılı sözleşmelerde depozito iadesi ve erken çıkış uyuşmazlıkları.
- Turizm amaçlı kısa süreli kiralama: Çeşme, Alaçatı, Urla ve Foça'da konutların günlük ya da haftalık kiralanması özel izin rejimine tabidir; izin alınmadan yapılan kiralamalar idari yaptırım ve kat malikleriyle uyuşmazlık doğurabilir.
- İşyeri kiraları: Kemeraltı ve Alsancak'taki dükkânlarda uzun süreli kira ilişkileri, tahliye taahhütleri ve kiracının yaptığı tadilatların akıbeti.
Kıyı, Sit Alanı ve Hisseli Bahçe Alımları
İzmir'in uzun kıyı şeridi ve zengin arkeolojik mirası, taşınmaz alımında ek kontroller gerektirir. Kıyı kenar çizgisine yakın parsellerde yapılaşma Kıyı Kanunu ile sınırlıdır. Efes çevresi, Bergama ve Foça gibi koruma statüsü bulunan alanlarda ise inşaat ve tadilat için koruma kurulu izni aranabilir. Menderes, Torbalı, Urla ve Kemalpaşa çevresinde hobi bahçesi adıyla satılan hisseli tarım arazileri de dikkat ister: tapuda hisse alınması, o hissenin belirli bir köşesinin alıcıya ait olduğu anlamına gelmez ve bu arazilere yapılan yapılar yıkım kararıyla karşılaşabilir. Satın almadan önce imar durumu, tapu kaydındaki şerhler ve paydaş yapısı incelenmelidir.
Tapu Davaları Nerede Görülür?
Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. İzmir Adliyesi'ne bağlı asliye hukuk mahkemeleri 1 Eylül 2026'dan bu yana Halkapınar'daki ek hizmet binasındadır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ve ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Kararların istinaf incelemesi İzmir Bölge Adliye Mahkemesi'nde yapılır.
Taşınmaz Sahiplerinden Gelen Sorular
Binamız riskli yapı ilan edildi ama ben karara katılmıyorum; ne olur?
6306 sayılı Kanun, karar için tüm maliklerin oybirliğini aramaz; kanunda öngörülen çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin payı, kanundaki usule göre diğer paydaşlara ya da idareye devredilebilir. Bu nedenle itiraz hakkı ve süreleri ile payınızın değerinin nasıl belirlendiği, sürecin başında incelenmelidir. Bayraklı ve Bornova'daki dönüşüm projelerinde bu aşamada yapılan hatalar sonradan düzeltilememektedir.
Kiracım çok uzun süredir oturuyor; gerekçesiz tahliye edebilir miyim?
Konut kirasında sözleşme süresinin bitiminden sonra on yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya veren gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi kanunda belirtilen bildirim süresine uyarak sona erdirebilir. Daha kısa sürelerde ise ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım gibi kanuni tahliye nedenlerinden birine dayanmak gerekir. Hangi yolun uygun olduğu, sözleşmenin başlangıç tarihine ve yazılı taahhütlere göre değerlendirilir.
İzmir'de bir taşınmaz alımı, dönüşüm süreci ya da kira uyuşmazlığıyla ilgili karar vermeden önce belgelerinizi Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile birlikte gözden geçirebilirsiniz.
