Adana'nın taşınmaz piyasası 6 Şubat 2023'ten sonra başka bir hızla dönmeye başladı. Eski binaların yoğun olduğu Seyhan mahallelerinde riskli yapı tespitleri ve yıkım kararları gündeme geldi; Hatay ve Kahramanmaraş'tan gelen ailelerle birlikte kiralık konut talebi arttı; Çukurova ve Sarıçam'daki yeni sitelere ilgi yükseldi. Ovada ise tarla ve bahçe satışlarının kendine özgü sorunları sürüyor. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Adana'da konut, ticari taşınmaz ve tarım arazisi uyuşmazlıklarında malik, kiracı ve alıcıları temsil ediyoruz.
Riskli Yapı, Hasar Tespiti ve Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan bir binada malikler, yıkım ve yeniden yapım süreciyle karşı karşıya kalır. Tespite karşı itiraz süresi kısadır ve tebliğden itibaren dikkatle takip edilmelidir. Yeniden yapım kararı için kanunda öngörülen çoğunluk sağlandığında, karara katılmayan maliklerin payları için satış süreci işletilebilir. Adana'da idari yargının dava listelerinde riskli yapılar, afet işleri ve kentsel dönüşüm ayrı başlıklar olarak yer alır; bu işlemlere karşı davalar Yüreğir'deki Adana idare mahkemelerinde açılır.
Deprem sonrası hasar tespit raporlarında binanın az, orta ya da ağır hasarlı sayılması, hem yıkım kararını hem de hak sahipliğini etkiler. Raporun hangi verilere dayandığı, binanın gerçekten yerinde incelenip incelenmediği ve itiraz yollarının kullanılıp kullanılmadığı, ileride açılacak tazminat davaları için de önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat: Yeniden Yapılan Binalar
Dönüşüme giren binaların çoğu kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yeniden yapılır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, teslim tarihi, gecikme cezası, kira yardımının kim tarafından ödeneceği, daire metrekareleri ve ortak alanlar ayrıntılı yazılmalıdır. Müteahhidin işi bırakması ya da geciktirmesi Adana'da sık görülen bir uyuşmazlıktır; bu durumda sözleşmeden dönme, tapu devrinin iptali ve gecikme tazminatı seçenekleri birlikte değerlendirilir. Depremden sonra yapı denetimi ve zemin etüdü konularında maliklerin daha dikkatli olması da sözleşmelere yeni maddeler eklemiştir.
Kira Artışları, Tespit ve Tahliye
Deprem sonrası kira bedellerindeki hızlı artış, Adana'da kira tespiti ve tahliye davalarını çoğalttı. Kira uyuşmazlıklarında 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma olmazsa kira tespiti ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; merkez ilçeler için bu mahkemeler Adana Adliyesi'ndedir. Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar gibi sebeplerin her birinin kendine özgü süreleri vardır; ihtarın zamanında ve doğru biçimde gönderilmesi davanın sonucunu belirler.
Tarla ve Bahçelerde Satış, Hisse ve Önalım
Çukurova ovasındaki tarım arazilerinin önemli bir kısmı hisselidir. Bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Bu hak, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır. Hisseli bahçe satın alacak kişinin tapu kaydındaki şerhleri, kiracı çiftçinin varlığını ve imar durumunu önceden incelemesi gerekir. Tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Seyhan Barajı çevresinde, Karaisalı ve Pozantı'nın yayla yerleşimlerinde ise imar planı, orman sınırı ve hazine taşınmazı tartışmaları alım satım öncesinde mutlaka sorgulanmalıdır.
Site Yaşamı ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
Çukurova'nın kuzeyinde ve Sarıçam'da son yıllarda yükselen büyük siteler, Adana'ya yeni bir uyuşmazlık türü getirdi: kat mülkiyeti davaları. Yüksek aidatlar, ortak alanların kullanımı, havuz ve otopark düzeni, yönetim planına aykırı tadilatlar ve yöneticinin hesap vermemesi sık görülen sorunlardır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda da 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; dava ise sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ödenmeyen aidatlar için ayrıca icra takibi yoluna gidilebilir.
Depremden sonra maliklerin taşıyıcı sisteme yapılan müdahalelere karşı duyarlılığı da arttı. Bir dairede kolon ya da perde duvara zarar veren tadilat, hem yönetim planına aykırılık hem de diğer malikler için tehlike oluşturur; kat malikleri kurulu ya da her malik, bu müdahalenin durdurulması ve eski hâle getirilmesi için harekete geçebilir.
Adana'dan Gelen Sorular
Oturduğum bina ağır hasarlı çıktı, ama ben rapora katılmıyorum; ne yapabilirim?
Hasar tespiti ve riskli yapı kararları idari işlemdir. İtiraz ve dava süreleri kısa olduğundan, tebliğ tarihini ve raporu bir avukatla birlikte hemen incelemek gerekir.
Kiracım depremden sonra kira artışını kabul etmiyor; doğrudan dava açabilir miyim?
Hayır. Önce arabulucuya başvurmalısınız. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir.
Çukurova'da ön satış sözleşmesiyle daire aldım, inşaat durdu; param ne olacak?
Satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenip düzenlenmediği, tapuya şerh verilip verilmediği ve müteahhidin mali durumu belirleyicidir. Sözleşmeden dönme, ödenen bedelin iadesi ya da tapuda tescil talepleri, Adana'daki tüketici mahkemesinde ya da genel mahkemelerde, işlemin niteliğine göre ileri sürülür.
Adana'da bir taşınmaz alımı, kentsel dönüşüm ya da kira uyuşmazlığı öncesinde belgelerinizi Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile birlikte değerlendirebilirsiniz.
