Bağcılar'da bir apartmanın zemin katında konfeksiyon atölyesi, bodrumunda depo, üst katlarında ise üç kuşak aile yaşayabilir. Bu karma kullanım, ilçenin gayrimenkul uyuşmazlıklarını İstanbul'un diğer bölgelerinden ayırır: kiracı ile ev sahibi arasındaki klasik tartışmaların yanında, makine gürültüsünden şikâyet eden kat malikleri, ruhsatsız kat çıkılmış binalarda tapu sorunları ve deprem riski taşıyan yapıların dönüşümü gündemdedir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Bağcılar'da malikler, kiracılar ve işletmeciler için taşınmaz hukukunda danışmanlık ve dava hizmeti sunuyoruz.
Konut Binasında Atölye ve Basımevi: Kat Malikleri Ne Yapabilir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde imalathane ve basımevi gibi işyerlerinin açılmasını kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği izne bağlar. Bağcılar'daki pek çok binada bu izin hiç alınmadan atölye çalıştırıldığı görülür. Rahatsız olan kat maliki, faaliyetin durdurulması ve eski hâle getirme için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir; ancak önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Atölyeyi kiralayan işletmeci açısından ise sözleşme yapılmadan önce tapudaki niteliğin kontrol edilmemesi, yatırılan emeğin bir dava ile boşa gitmesi riskini doğurur.
Kira ve Tahliye Davalarında Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemeleri
Bağcılar'daki konut ve işyeri kiralarına ilişkin tespit, uyarlama ve tahliye davaları Bakırköy Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür; 2023'ten bu yana bu davalardan önce arabuluculuk dava şartıdır. Beş yıldan kısa süren kira ilişkilerinde konut kirası artışı kanuni sınıra bağlıdır; beş yılı dolduran sözleşmelerde ise kira tespit davasıyla emsal kiralara göre yeni bedel belirlenebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yazılı tahliye taahhüdü ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kanunda sayılan başlıca tahliye sebepleridir ve her birinin kendine özgü dava açma süresi vardır. Güneşli'deki ofis ve Mahmutbey'deki dükkân kiralarında taraflar tacirse uyuşmazlık ticari nitelik kazanabilir.
Yap-Sat Binalarda Tapu Sorunları
- Kat irtifakında kalan binalar: İskânı alınmadığı için kat mülkiyetine geçilememiş yapılarda satış ve kredi işlemlerinin zorlaşması.
- Ruhsatsız katlar: Sonradan çıkılan katlar için yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile bu belgenin mülkiyet uyuşmazlığını çözmediği durumlar.
- Müteahhide kalan daireler: Arsa sahibiyle müteahhit arasında paylaşımı yapılmamış dairelerin üçüncü kişilere satılması; tapu iptali ve tescil davaları Bakırköy asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Deprem Riski ve Kentsel Dönüşüm
Bağcılar'daki yapı stokunun önemli bir kısmı denetimin zayıf olduğu yıllarda, dar parsellerde ve bitişik nizamda inşa edildi. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapıldığında, tespite karşı kısa bir itiraz süresi işler; sonrasında malikler kanunda öngörülen çoğunlukla yeni yapı ve müteahhit konusunda karar alır. Bu kararlara katılmayan malikin payı için öngörülen prosedür ve yapılan idari işlemlere karşı İstanbul idare mahkemelerinde dava yolu açıktır.
Bağcılar'da Taşınmaz Sahiplerinin Soruları
Üst kattaki komşum dairesini atölyeye çevirdi; ne yapabilirim?
Tapudaki nitelik mesken ise faaliyet için oybirliği gerekir; arabuluculuk başvurusunun ardından sulh hukuk mahkemesinde faaliyetin durdurulması istenebilir.
Ev sahibim oğlunun evleneceğini söyleyerek tahliye istiyor; çıkmak zorunda mıyım?
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olduğunun ispatı gerekir. Tahliyeden sonra haklı sebep olmaksızın daire üç yıl içinde başkasına kiralanırsa eski kiracı tazminat isteyebilir.
Bağcılar'daki taşınmazınızla ilgili bir uyuşmazlık için ya da imzalamadan önce bir sözleşmeyi inceletmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışın.
