Sancaktepe'nin son on beş yılı, İstanbul'daki konut üretiminin hem fırsatlarını hem risklerini gösterir. İlçenin dört bir yanında yükselen siteler binlerce aileye ev sahibi olma imkânı sunarken, bazı projeler zamanında tamamlanamamış, bazı kooperatifler dağılmış, bazı binalarda ise yıllar geçmesine rağmen iskân alınamamıştır. Bunlara, tarladan parsele dönüşen arazilerdeki imar uygulaması itirazları ve kiracı nüfusunun artmasıyla çoğalan kira uyuşmazlıkları eklenir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Sancaktepe'deki konut alıcıları, arsa sahipleri ve kiracılara bu sorunlarda hukuki destek veriyoruz.
Maketten Satış ve Yarım Kalan Projeler
Henüz inşa edilmemiş bir konutu taksitle satın alan tüketiciler, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'daki ön ödemeli konut satışı hükümleriyle korunur. Kanun bu satışlarda sözleşmenin şeklini ve satıcının bazı yükümlülüklerini düzenler; tüketiciye sözleşmenin kurulmasından itibaren yirmi dört ay içinde sözleşmeyi feshetme hakkı tanır ve bu durumda satıcının talep edebileceği tazminatı sınırlar. Teslim tarihi geçmiş projelerde alıcı; gecikme tazminatı, sözleşmedeki cezai şart, eksik ve ayıplı işlerin bedeli ya da sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Tüketici sıfatı taşıyan alıcıların davaları tüketici mahkemesinde görülür; parasal sınıra göre önce hakem heyeti veya arabulucu aşaması gerekebilir.
Kooperatif, Kat İrtifakı ve İskân Sorunları
- Kooperatif uyuşmazlıkları: Üyelikten çıkarma, ek aidat kararları ve genel kurul kararlarının iptali; bu kararlara karşı dava süreleri kısadır.
- Kat irtifakı kurulmamış binalar: Dairelerin hisse olarak satıldığı binalarda bağımsız bölüm sınırlarının belirsizliği ve satış güçlüğü.
- İskân alınamaması: Projeye aykırı yapılaşma nedeniyle iskân alınamayan binalarda abonelik, kredi ve satış sorunları; müteahhidin sorumluluğu.
- Tapu iptali ve tescil: Bedeli ödendiği hâlde devri yapılmayan dairelerde tapu iptali ve tescil davaları.
İmar Uygulamasına İtiraz
Sancaktepe'de tarlaların imar parseline dönüştürülmesi sırasında yapılan düzenleme ortaklık payı kesintileri, yeni parsellerin konumu ve hisselendirme şekli malikler arasında sık tartışılır. İmar uygulamasına ve plana karşı idare mahkemesinde dava açma süresi altmış gündür ve sürenin başlangıcı askı ve ilan tarihlerine göre belirlenir. Bu nedenle belediyenin askı ilanlarını takip etmek ve süreyi kaçırmamak gerekir.
Kira İlişkileri ve Görevli Mahkemeler
Sancaktepe'deki kiracı nüfusunun artmasıyla kira artışı ve tahliye uyuşmazlıkları da çoğalmıştır. Konut kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, önceki yılın on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz; beş yılı dolduran sözleşmelerde kira tespit davası açılabilir. Tahliye için ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi kanuni sebepler gerekir. Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında 2023'ten bu yana dava öncesi arabuluculuk zorunludur; bu davalar Kartal'daki İstanbul Anadolu Adliyesi sulh hukuk mahkemelerinde, tapu iptali ve inşaat sözleşmesi davaları ise asliye hukuk mahkemelerinde görülür.
Sancaktepe'den Gelen Sorular
Teslim tarihi iki yıl önce geçti, müteahhide ulaşamıyoruz; ne yapmalıyız?
Sözleşme, ödeme belgeleri ve tapu kayıtları incelenerek sözleşmeden dönme veya ifa ile gecikme tazminatı seçenekleri değerlendirilir; müteahhidin malvarlığına ihtiyati tedbir istenebilir.
Binamızın iskânı yok; daireyi satabilir miyim?
Satış hukuken mümkün olabilir, ancak alıcının krediye erişimi ve abonelik işlemleri zorlaşır; iskân eksikliğinin nedeni ve müteahhidin sorumluluğu araştırılmalıdır.
Sancaktepe'de bir projeden daire almadan önce nelere bakmalıyım?
Arsanın tapu kaydı ve üzerindeki şerhler, yapı ruhsatı, kat irtifakının kurulup kurulmadığı, müteahhidin tamamladığı projeler ve sözleşmedeki teslim ve gecikme hükümleri incelenmelidir.
Bir projeden konut almadan önce sözleşmenizi inceletmek ya da teslim edilmeyen bir daire için haklarınızı öğrenmek istiyorsanız, Sancaktepe'deki dosyanız için bize başvurabilirsiniz.
